Taxa de Permeabilidade é índice urbanístico que obriga à existência de área interna ao lote reservada à captação de águas pluviais. Este conceito é bem mais complexo, considerando que não ocorre, exclusivamente, a infiltração da chuva, mas também a evaporação e o escoamento dessas águas.
Para efeito apenas do âmbito urbanístico, sem abordar a profundidade das questões ambientais implícitas neste tema, a taxa de permeabilidade representa a garantia, ou pelo menos o instrumento amenizador dos riscos causados por inundações e enxurradas.
As construções urbanas, de um modo geral, são executadas sem a necessária compreensão do significado da aplicação das normas urbanísticas e arquitetônicas, instrumentos tidos, quase sempre, como imposições governamentais limitadoras das possibilidades desejadas para os lotes. Reservar área interna para a função exclusiva de permeabilidade é obrigação, vista por muitos, como “perda de área”, fator que restringe a quantidade de obra e, portanto, fere interesses lucrativos.
As primeiras legislações aplicáveis ao Distrito Federal, principalmente as relacionadas ao Plano Piloto de Brasília, ignoravam a necessidade de reservar área interna ao lote.
Mas este fato é perfeitamente compreensível. Afinal, o Plano Piloto é composto, em sua maior parte, por projeções destinadas às habitações coletivas, que a despeito da ocupação permitida de 100% de cada área, a superquadra é constituída por significativas extensões de área verde, envolvendo todas as projeções, além das faixas “non aedificandi” que as emolduram.
Os grandes problemas só surgiram posteriormente, com a legislação relacionada ao uso de área pública em subsolo, quando avanços de até 155% além dos limites das projeções e até mesmo a possibilidade de união de subsolos de projeções vizinhas promoveu a impermeabilização dessas áreas (exceto as “non aedificandi”), com resultados muito negativos para os terrenos situados nos pontos de menor altitude em relação às superquadras.
Nas demais cidades do DF, as antigas normas urbanísticas exigiam, via de regra, a reserva de área de permeabilidade.
No caso específico da Região Administrativa do Guará, tomada como exemplo por ser a nossa área de atuação, diversas legislações determinavam a existência desta faixa: SOF, SGCV, Áreas Especiais 2,4,6,6B e 8, habitações unifamiliares, além de outras localidade da RA-X.
Contudo, o PDL alterou esta relação. Para todos os lotes, inclusive os habitacionais unifamiliares (maioria na Região Administrativa), ampliou a isenção para lotes com até 350 metros quadrados. Para os lotes acima de 2000 metros quadrados, exigia a reserva de 30% para a área permeável. Entretanto, alguns lotes com áreas de 3000 ou mais metros quadrados foram isentados desta obrigatoriedade.
Ao mesmo tempo, permitiu a total substituição da área permeável pela execução de reservatórios para a acumulação de águas pluviais e drenagem vertical.
O PDL conceituou “taxa de permeabilidade” como “o percentual mínimo da área do lote onde é proibida a sua impermeabilização por edificação ou pavimentação”.
Diversos subterfúgios foram utilizados como forma de ampliar a destinação da área permeável, em geral para transformá-la em estacionamento. Afinal, o PDL não estabeleceu a obrigatoriedade de constituir-se em área com cobertura vegetal. Daí o viés.
A LUOS, bem diferentemente, define “Taxa de Permeabilidade” como “percentual da área do lote sobre a qual não pode haver edificação e impermeabilização, onde deve ser mantida vegetação”.
A grande diferença de abordagem, portanto, é a menção objetiva da LUOS sobre a obrigatoriedade de ser mantida vegetação. Parágrafos à frente da conceituação, no tópico especificamente dedicado ao tema, volta a referir-se a este compromisso.
A LUOS, através de Anexos, define as taxas de permeabilidade aplicáveis a cada Região Administrativa. Ao mesmo tempo, restringe a utilização de tecnologias de captação e infiltração de águas pluviais a lotes com taxas iguais ou superiores a 20%, limitando esta utilização a apenas 50% da taxa total exigida para o lote e, ainda, submete o sistema adotado à anuência da ADASA, considerada a complexidade envolvida nestas soluções.
A partir dos dados contidos nas tabelas da LUOS, que relaciona uso e atividade à área do lote, concluímos, para a área do Guará:
· Os lotes habitacionais unifamiliares designados por RO 1, com área superior a 150 metros quadrados, voltam a requerer área permeável (10%), mesmo quando permitida outra atividade concomitante.
· Os lotes RO 3, onde se incluem as Áreas Especiais 2 e 4, alguns lotes no SGCV e o lote C do SMAS Trecho 1, devem ter área permeável de 10%, desde que a área do lote seja superior a 500 metros quadrados. Estes lotes apresentam áreas significativamente superiores a 500 metros quadrados, portanto, devem ter área permeável de 10% e não podem ser propostas soluções de mecanismos de captação de águas pluviais.
· Lotes localizados na Área Especial 2a, Polo de Moda, QE 40, além de outros na malha urbana do Guará, também devem ter área permeável de 10%, variável a obrigação de acordo com a área de cada um. O que não foi previsto pelo PDL.
· Para lotes Institucionais em caráter exclusivo (INST), com área igual ou superior a 10 mil metros quadrados, a LUOS exige 30% de área permeável.
· Para lote localizado na Rua Quaresmeira, com área igual ou superior a 70 mil metros quadrados, foi exigida a reserva de área permeável de 40%, enquanto o PDL exigia 30%.
Entre todos os lotes do Guará, apenas os dois últimos da listagem anterior podem dispor de mecanismo de captação de águas pluviais, desde que restrito a 50% da área total exigida. Logo, nos institucionais com área de 10 mil metros quadrados, que requererá 3000 metros quadrados de área permeável, 1500 metros quadrados devem ter cobertura vegetal. Na Rua Quaresmeira, um lote com 70 mil metros quadrados deverá ter cobertura vegetal em 35 mil metros quadrados.
A despeito de existir no Guará lotes com dimensões consideráveis, a maioria deles encontra-se construída. Entretanto, é importante acentuar, que alterações de projeto arquitetônico que impliquem em acréscimo de área submeterão o lote ao cumprimento das determinações da LUOS na parte que se pretenda modificar.
Evidentemente, A LUOS ainda não é uma Lei Complementar. Mas, a permanecerem os parâmetros propostos, freios serão impostos ao crescimento predatório, com grandes vantagens para o bem estar da população do DF.
