De acordo com o
Código de Edificações do Distrito Federal, subsolo é o pavimento localizado
abaixo do solo e, ainda, que é no nível de acesso de pessoas à edificação que
se define a cota de soleira, identificada como o piso acabado do térreo. Então,
subsolo é o pavimento localizado sob o térreo.
Nestas
circunstâncias, poderíamos afirmar que qualquer pavimento nestas condições
representaria um subsolo, independente da característica de construção relativa
ao nível do solo.
Mas outros
condicionantes são estabelecidos como guia para definir este nível: O mesmo
Código de Edificações do DF conceitua subsolo como o volume enterrado em
quantidade igual ou superior a 60% em relação ao perfil natural do terreno. Ao
mesmo tempo, atribui ao pavimento aflorado em mais de 60% de seu volume o
conceito de semi-enterrado.
A título de
exemplo, um volume com 1000m² deverá ter, no mínimo, 600m² enterrados para
caracterizar-se como subsolo. Se o enterramento for inferior a este limite,
será então um semi-enterrado.
As diferentes
denominações atribuídas ao nível localizado abaixo do térreo tornam-se
importantes pela dependência imposta pela legislação urbanística aplicável a
cada área da cidade.
O tratamento é
variável. Ora o subsolo pode avançar para além dos limites do lote, portanto
alcançando a área pública, ora é correspondente à edificação acima do solo, ora
pode avançar sob afastamentos mínimos obrigatórios.
As atividades
permitidas para o subsolo também são predeterminadas, variando entre garagem,
depósito e compartimento de uso transitório. Excetuam-se cozinhas de
estabelecimentos comerciais em lotes exíguos.
O tratamento
dos subsolos sempre foi tema de muitas discussões envolvendo o seu nível de
afloramento, as atividades permitidas e o acesso de veículos e pedestres.
O primeiro Código de Edificações, específico
para o Plano Piloto de Brasília (1982), definia as atividades permitidas e
considerava o que seria computado como área construída ou excluído deste
cálculo, inclusive para efeito de taxa de construção no lote.
Ao lado deste
arcabouço, os chamados croquis de cadastro e as plantas de urbanismo anteriores
ao Código de Edificações definiam o alcance deste nível, dentro do lote ou em
área pública, e estabeleciam a cota de soleira das edificações.
Grandes discussões
ocorriam à época, em torno do afloramento do subsolo dentro do lote e em área
pública. A figura do semi-enterrado não era suficientemente delineada, da mesma
forma que o nível de enterramento do volume do subsolo não havia recebido a
necessária abordagem legal.
Em decorrência
destas indefinições, e em razão dos desníveis dos terrenos, muitos subsolos
afloraram consideravelmente nas superquadras do Plano Piloto prejudicando, e
muito, a acessibilidade. O mesmo ocorreu nos Setores Bancários Norte e Sul, criando
barreiras intransponíveis para o pedestre.
Estes problemas
perduraram até o final da década de 1990, resistindo à publicação de um segundo
Código de Edificações.
A questão não se restringiu ao Plano Piloto,
na medida em que o Código das Cidades Satélites não a tratou, assim
permanecendo até 1998, quando foi publicado o Código atual, abrangendo todo o DF.
Até então, muitas normas aplicadas apenas ao Plano Piloto, inclusive as
relativas aos avanços em área pública que inchavam subsolos, eram traspostas
para as demais cidades, sob o argumento da isonomia da legislação.
Só em 1998 o Código de Edificações do
DF tratou convenientemente a questão, lançando o entendimento do que pode ser
considerado como subsolo e como semi-enterrado, definindo os limites para cada
condição e, especialmente, determinando as atividades permitidas nestes níveis
da edificação.
A partir deste momento, um fato grave
deixou de ocorrer: Muitos projetos arquitetônicos apresentavam, até então, subsolo
aflorado em mais de 60 por cento e posteriormente, após a execução da obra,
perdiam a função de garagem em favor de atividades consideradas de permanência
prolongada, além de caracterizarem-se como um pavimento a mais acima do solo,
contrariando a determinação da lei de uso e ocupação do solo aplicável à obra.
Em muitas circunstâncias, a
utilização incorreta deste nível foi propiciada por falhas no levantamento de
cota de soleira, procedimento, à época, ainda não devidamente regulamentado.
O Código de 1998, além destas
providências, estabeleceu a impossibilidade
de afloramento nas superquadras do Plano Piloto, exceto em casos de comprovada
necessidade decorrente do desnível do solo. Nestes casos especiais, o volume em
área pública deve ser tratado paisagisticamente, além da exigibilidade de
garantir a circulação de pedestres através da conexão entre calçadas públicas e
o piso dos pilotis.
A LUOS, por sua vez, exige o total
enterramento do subsolo. Mas admite o afloramento parcial, desde que este
trecho se inclua no cálculo da taxa máxima de construção, mesmo que a destinação
seja para garagem.
Certamente, esta providência
interferirá no índice de aproveitamento da edificação, capaz de reduzir o nível
de pavimentos acima do solo, imporá um ponto final nos excessos.
