As varandas,
compartimentos complementares comuns na Arquitetura brasileira, constituem-se em elementos muito associados à salubridade e ao bem estar dos usuários das edificações.
A história
das varandas no Distrito Federal sempre foi envolvida por muitas controvérsias.
As
discussões se orientavam para temas bem específicos: Profundidade, ou o avanço
possível sobre área pública, localização relativamente aos compartimentos
contíguos e seu fechamento.
As primeiras
legislações reguladoras das edificações no Distrito Federal não previam esse
avanço. Tudo deveria ser resolvido exclusivamente dentro dos limites das
projeções.
Não é por
outra razão que as habitações multifamiliares mais antigas, erguidas nas
décadas de 1960 e 1970, nas superquadras de Brasília, não possuem varandas. A
necessidade de ventilação foi resolvida através de amplas janelas atendendo a
compartimentos de dimensões extremamente satisfatórias.
Posteriormente,
na década de 1980, o Código incluiu em seu texto a primeira legislação que permitia
varandas com avanços de até 1m sobre área pública.
Não foi
coincidência o fato deste mesmo Código tratar da compensação de área - possibilidade
das edificações multifamiliares avançarem até 1m sobre área pública, desde que
garantissem a existência de áreas
idênticas não edificadas internas às projeções.
Nestas
condições, a soma da referida faixa de 1m, somada à profundidade de 1m da
varanda, resultava em varandas com 2m de profundidade.
Estabelecida
legalmente esta possibilidade, não tardou o surgimento de pressões sobre o
fechamento de varandas. Mais uma vez o pleito foi atendido, mas o fechamento só
poderia ocorrer através de grades em barras verticais espaçadas entre si e, por
exigência do Corpo de Bombeiros, pelo menos uma das janelas deveria permanecer
sem grades como prevenção de sinistros.
Também não
coincidentemente, no final da década de 1980 houve uma nova mudança no Código.
Uma legislação alterava drasticamente a configuração das habitações multifamiliares.
Considerada a intensa pressão imobiliária, as
projeções foram subdivididas no sentido vertical. Abandonou-se então a antiga
configuração que resultava em 8 apartamentos por pavimento. Introduziu-se 16
apartamentos. Em média, as projeções que dispunham de 48 unidades passaram a
dispor de 86 apartamentos (consideradas as projeções de 6 pavimentos).
Mantida a compensação
de área, as projeções passaram a ter varandas em ambos os lados da lâmina
vertical. O mesmo, evidentemente, ocorreu com os avanços de 2m.
Posteriormente,
em 2001, nova lei tratou da questão das ocupações sobre e sob o solo em área
púbica.
Denominada
como Concessão de Direito Real de Uso e Concessão de Uso, essa lei passou a
permitir que lotes não residenciais também se beneficiassem dos avanços com
varandas sobre área pública. Em habitações multifamiliares foi mantido o avanço
de 2m, incluindo nesta medida o avanço de 1m com compensação de área. Para os
demais usos, onde a varanda se justificasse, o avanço permitido foi de 1m.
A partir
dessa lei, muitos problemas surgiram. Abrindo-se o uso de varandas para outros
usos, chegou-se à influência negativa indireta sobre o desvio de uso das
edificações.
Onde era
obrigatório o uso com salas comerciais, houve o desvirtuamento para o uso
habitacional multifamiliar.
Salas com
12m² e dimensão mínima de 2,85m foram ampliadas em mais 1m. Dependendo do projeto,
passaram a ter área de 24m². E pior: As varandas já podiam ser fechadas e
incorporadas aos compartimentos contíguos, conforme permissão da Lei 755/2008.
O transtorno foi se aperfeiçoando.
A partir de
então surgiram muitas habitações unifamiliares no Plano Piloto, área tombada,
em especial nas quadras 900 Sul e Norte, onde o uso permitido vai bem longe deste.
Evidentemente,
é muito difícil prever o que ocorrerá – de verdade, longe dos argumentos que
justificam solicitações. Mas é muito raro que concessões tão intensas como a de
varandas tenham bons resultados.
