O PDOT E O ADENSAMENTO DEMOGRÁFICO DO DISTRITO FEDERAL.

  

         A mais superficial análise do Plano Diretor de Ordenamento Territorial do DF oferece uma ampla visão do futuro do Distrito Federal sob o aspecto da densidade demográfica a ser atingida em alguns anos e dos problemas urbanos decorrentes deste adensamento.

         As áreas ditas de regularização – as ocupações clandestinas promovidas pela grilagem e, hoje, passíveis de regularização – constam do PDOT (Art. 117 a 132) como estratégia de ordenamento territorial (capítulo IV), detalhada na Seção IV como estratégia de regularização fundiária.

         O objetivo fundamental desta estratégia é adequar os assentamentos denominados informais, estranhos às conformações legais, aos princípios do direito à moradia, ao pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e ao direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado. Princípios estes estabelecidos no Estatuto da Cidade, Lei Federal 10257, de 10 de Julho de 2001, Art.2 e inciso I.

         Orientado por estes fundamentos, o PDOT reuniu as áreas irregulares em três categorias:

         I – Parcelamento Urbano Isolado: Parcelamento com características urbanas implantados em áreas rurais.

         II – Áreas de Regularização: Áreas do Território do DF que aglutinam vários assentamentos informais (sob diversas denominações), tendo por critérios de reunião os a seguir relacionados:

         . Proximidade entre os diferentes parcelamentos

         . Faixa de renda dos moradores.

         . Similaridade das características urbanas e ambientais.

O objetivo da aglutinação foi possibilitar o tratamento integrado dos procedimentos pertinentes ao processo de regularização. Contudo, também foram consideradas as áreas Fora de Setor Habitacional.

         III -  Setores Habitacionais de Regularização: Setores criados pelo PDOT com o objetivo de reunir, sob a denominação de Setor, várias ÁREAS DE REGULARIZAÇÃO (item II anterior) e ainda as áreas não parceladas (áreas não utilizadas), passíveis de parcelamento, como Oferta de Novas Áreas Habitacionais. 

         Tanto o Parcelamento Urbano Isolado (parcelamento urbano em áreas rurais), quanto as Áreas de Regularização (união de vários assentamentos) e os Setores Habitacionais (reunião de áreas já parceladas, ditas de regularização, e áreas não parceladas) serão alvo de projeto integrado de regularização fundiária.

         O PDOT definiu, nas Tabelas 2A, 2B, 2C e 2D, agrupadas como Anexo II, os Parcelamentos Urbanos Isolados, as Áreas de Regularização (dentro e fora de Setor Habitacional), os Setores Habitacionais de Regularização e as Ofertas de Áreas Habitacionais. A seguir estão relacionados os assentamentos e suas respectivas localizações, por Regiões Administrativas, tomando por base o Decreto 29562 de 2008 e Instrução Normativa SEG – 001, de 25 de Abril de 2009, que identifica os parcelamentos existentes sob denominações determinadas. Nesta listagem, a sigla Aris identifica as Áreas de Interesse Social (para população de baixa renda) e a sigla Arine se relaciona às Áreas de Interesse Específico (para população de média e alta renda):

         A – Lago Norte: 13 assentamentos (12 Arine e 1 Aris) e duas ofertas de áreas habitacionais.

         1 – Setor Habitacional do Torto: 9 assentamentos, 1 Aris e 8 Arine.

         2 – Setor Habitacional Taquari: 2 assentamentos, ambos Arine.

         3 – Fora de Setor Habitacional: 2 assentamentos, ambos Arine

         B – Gama: 11 assentamentos ( 3 Aris e 8 Arine) e uma Oferta de Área Habitacional.

         1 – Setor Habitacional Ponte de Terra: 7 assentamentos ( Arine).

         2 – Fora de Setor Habitacional: 1 (Arine).

         3 – Parcelamentos Urbanos Isolados: 3 (Aris).

         4 – Oferta de Áreas Habitacionais: Adensamento do Núcleo Urbano do Gama.

         C – Vicente Pires: 3 assentamentos ( 1 Aris e 2 Arine).

1.   Setor Habitacional: 2 Arine e 1 Aris.

D – Taguatinga: 4 assentamentos e uma Oferta de Área Habitacional.

1.   Setor Habitacional: 1 Aris e 3 Arine.

2.   Oferta de Área Habitacional: 1 (QNJ – áreas livres nas extremidades).

E -  Itapoã: 2 assentamentos (1 Aris e 1 Arine).

1. Setor Habitacional: 1 Aris e 1 Arine.

F  – Sobradinho: 105 assentamentos (23 Aris e 82 Arine) e uma Oferta de Área Habitacional.

1. Parcelamento Urbano Isolado: 1 (Aris).

2.   Setor Habitacional: 16 Aris e 82 Arine.

3.   Fora de Setor Habitacional: 3 Aris.

4.   Oferta: 1 (Adensamento de Sobradinho)

G – Paranoá: 15 assentamentos, inclusive o núcleo urbano (3 Aris e 12 Arine).

1.   Setor Habitacional: 10 Arine.

2.   Fora de Setor Habitacional: 1 Arine.

3.   Parcelamento Urbano Isolado: 2 Aris e 1 Arine.

4.    Regularização da cidade do Paranoá: 1 Aris.

H – Jardim Botânico: 31 assentamentos (Arine).

1.   Setor Habitacional: 31 Arine.

I – São Sebastião: 12 assentamentos (8 Aris e 4 Arine) e três Ofertas.

1.   Setor Habitacional: 4 Arine e 8 Aris.

Lago Sul: 2 assentamentos (Arine) e 1 Oferta.

1.   Setor Habitacional: 2 Arine.

K – Planaltina: 58 assentamentos (57 Aris e 1 Arine).

1.   Setor Habitacional: 54 Aris.

2.    Parcelamento Urbano Isolado: 3 Aris e 1 Arine.

L – Guará: 3 assentamentos (Arine) e uma oferta.

1.   Setor Habitacional: 3 Arine

M – Ceilândia: 7 assentamentos (6 Aris e 1 Arine) e uma Oferta.

1.   Setor Habitacional: 1 Aris.

2.   Fora de Setor Habitacional: 2 Aris.

3.   Parcelamento Urbano Isolado: 4 (3 Aris e 1 Arine).

4.   Oferta: 1 (Laterais da Av. MN3).

N – Recanto das Emas: 5 assentamentos (Aris) e 1 Oferta.

1.   Setor Habitacional: 5 Aris.

2.   Oferta: 1 (Quadra 900).

O – Riacho Fundo: 3 assentamentos (2 Aris e 1 Arine).

1.   Fora de Setor Habitacional: 3 (2 Aris e 1 Arine).

P – Samambaia: 1 assentamento (Aris) e 3 Ofertas.

1.   Fora de Setor Habitacional: 1 Aris.

Q – Santa Maria: 3 assentamentos (2 Aris e 1 Arine) e 1 Oferta.

1 – Setor Habitacional: 1 Aris.

2.   Fora de Setor Habitacional: 2 Aris e 1 Arine.

R – Núcleo Bandeirante: 1 assentamento.

1.   Fora de Setor Habitacional: 1 Aris.

S – Brazlândia: 4 assentamentos (Aris).

1.   Parcelamento Urbano Isolado: 4 Aris.

T – Brasília: 1 Oferta (Noroeste).

Listagem das Regiões Administrativas em Ordem Decrescente de Ocupações Irregulares:

1.   Sobradinho – 105

2.   Planaltina – 58

3.   Jardim Botânico – 31

4.   Paranoá – 15

5.   Lago Norte – 13

6.   São Sebastião – 12

7.   Gama – 11

8.   Ceilândia – 7

9.   Taguatinga e Recanto das Emas – 5

10.       Brazlândia - 4

11.       Vicente Pires, Guará, Riacho Fundo e S. Maria – 3

12.       Itapoã e Lago Sul – 2

13.       Samambaia e Núcleo Bandeirante – 1

Listagem das Regiões Administrativas em Ordem Decrescente das Ocupações por Ofertas de Áreas Habitacionais:

1.   Guará -8

2.   São Sebastião e Samambaia – 3

3.   Lago Norte – 2

4.   Gama, Taguatinga, Sobradinho, Lago Sul, Ceilândia, Rec. das Emas, Santa Maria e Brasília – 1

     A partir dos dados obtidos, podemos afirmar que Sobradinho foi a cidade mais intensamente afetada pela implantação de loteamentos irregulares, atingindo o índice de 36,97 por cento do total do DF, seguida por Planaltina 20,42 por cento e pelo Jardim Botânico, com 10,91 por cento.

         No que diz respeito às ofertas de novas áreas habitacionais, o Guará será a cidade mais impactada, absorvendo 33,33 por cento do total.

         Entre as ofertas há que se registrar, em especial, as propostas de adensamento dos núcleos urbanos de Taguatinga (média densidade), Ceilândia (alta densidade), Sobradinho (média densidade) e Gama (alta densidade), através das ocupações de áreas intersticiais urbanas.

         Em Taguatinga e Sobradinho, onde se prevê média densidade, os índices serão superiores a 50 habitantes, e até 150, por hectare. Em Ceilândia e no Gama, os índices corresponderão à alta densidade, portanto, superiores a 150 Habitantes por hectare.

         Em Taguatinga serão aplicados os coeficientes de aproveitamento máximos previstos pelo Anexo V do PDOT, com média não superior a 3.5. Em Sobradinho, o máximo admitido será de 3.0.

         Em Ceilândia, 2.0 e no Gama, 4.0.

         Além da aplicação destes índices, existe a própria majoração permitida para os lotes já existentes nos núcleos urbanos, conforme listagem a seguir:

1.   Zona Urbana do Conjunto Tombado – a ser definida pelo Plano de Preservação.

2.   Zona Urbana de Uso Controlado I – 4.5

3.   Zona Urbana de Uso Controlado II – 4.0

4.   Zona Urbana Consolidada – 9.0

5.   Zona Urbana de Expansão e Qualificação – 6.0

6.   Zona de Contenção Urbana – 1.0

A despeito de ser previsto no PDOT, em seu Art. 41, o monitoramento permanente, pelo Poder Público, do impacto da aplicação destes coeficientes máximos na infra-estrutura urbana e no meio ambiente, e ser possível determinar a suspensão da aplicabilidade por projeto encaminhado à Câmara Legislativa, há que se considerar que Taguatinga, Sobradinho, Ceilândia e Gama, por serem partes da Zona Consolidada, poderão sofrer o impacto de um coeficiente de aproveitamento máximo de 9.0.
              

  Relação das Regiões Administrativas em ordem decrescente das ocupações com Ofertas de Novas Áreas Habitacionais:
1.Guará: 8
2.São Sebastião e Samambaia: 3
3.Lago Norte: 2
4.Gama, Taguatinga, Sobradinho, Lago Sul, Ceilândia, Rec. das Emas, S. Maria e Brasília: 1.
Embora a quantidade de áreas parceladas irregularmente no DF (284), somadas às ofertas de novas áreas habitacionais (24), por si só já pareçam excessivas enquanto elementos de forte impacto sobre a infra – estrutura urbana e sobre o meio ambiente, a isso se acrescentem os índices máximos atribuídos ao aproveitamento dos lotes (coeficiente de aproveitamento).
Contudo, o PDOT teve vários de seus artigos cancelados por força de Ação Direta de Inconstitucionalidade. Entre esses artigos constavam regularizações de parcelamentos irregulares e ofertas de novas áreas habitacionais, nas seguintes localidades:
A – São Sebastião: 1 parcelamento irregular (Aris) e 4 novas ofertas.
B – Samambaia: 2 novas áreas habitacionais.
C – Ceilândia: 4 novas áreas habitacionais.
D – S. Maria: 1 nova área habitacional.
E – Riacho Fundo I: 1 parcelamento irregular (Aris, o núcleo urbano) e 2 novas ofertas.
F – R. Fundo II:  1 parcelamento irregular (Aris, o núcleo urbano) e 2 novas áreas.
G – SCIA (Estrutural): 1 nova área (Aris).
H – Planaltina: 2 novas áreas
I – Paranoá: 1 nova área (Aris).
J – Itapoâ: 1 nova área.
K – R. das Emas: 1 parcelamento irregular (Aris, núcleo urbano) e 1 nova área.
L – P. Way: 1 nova área (Catetinho).
M – Sobradinho II – 1 parcelamento irregular (Aris) e 4 novas áreas.
N – Vicente Pires: 1 nova área.
O – Varjão: 1 parcelamento irregular (Aris, núcleo urbano).
P – Guará II – 2 parcelamentos irregulares (QE 38 e QE 44 – Aris) e 1 nova área (ARPA, próxima ao Park Shopping).
Q – Taguatinga: 1 nova área (Comercial e habitacional).
R – Gama: Ocupação de 100% dos imóveis no Setor Central, com uso de reservatórios de captação de águas pluviais (drenagem vertical).
S – SAI – 1 nova área, comercial e residencial (área da NOVACAP).
T – Brasília: 1 nova área – SAI/N, junto à EPIA, uso comercial.
U – Áreas intersticiais entre conjuntos habitacionais em todas as RAs.
Como resultado, foram objeto de ADI um total de 8 parcelamentos irregulares e 30 novas áreas habitacionais.
Os parcelamentos irregulares objeto de ADI são, todos eles, áreas de interesse social (Aris). Entre eles se inclui a regularização de núcleos urbanos (R. Fundo I e II, Rec. Das Emas, Varjão e QEs 38 e 44 no Guará II).
Entre as pretendidas novas áreas habitacionais, incluem-se 5 de interesse específico (Arine), destinadas à classe de maior nível de renda. As demais, são de interesse social (Aris).
Entre as de interesse específico, incluía-se a expansão do núcleo habitacional do Vicente Pires, a expansão do núcleo urbano de Taguatinga e do Plano Piloto (Noroeste).
As 3 áreas de intervenções que constavam desta alteração mal sucedida, mas com usos diferentes do exclusivamente habitacional, que merecem especial atenção, foram as já mencionadas ampliação para 100% da ocupação no Setor Central do Gama, a mudança de destinação do lote ocupado, desde há muito, pela NOVACAP, no SAI, para comercial e residencial e a supressão das áreas verdes que contornam as áreas habitacionais, para a implantação de novos lotes.
No que diz respeito às ARIS, o curioso é atribuir às QEs 38 e 44 do Guará II a condição de interesse social. Notadamente, o nível de complexidade da maioria dos projetos arquitetônicos referentes àquelas duas quadras é considerável, muitas vezes constituídos por 2 ou 3 pavimentos, ou um só pavimento com extenso programa de necessidades, revelando uma capacidade econômica dos proprietários bem distanciada do interesse social a que se quis vincular os  parcelamentos.
Se assim ocorreu no Guará, certamente ocorreu em outras cidades do DF.
Em termos quantitativos, se somarmos os parcelamentos irregulares que permaneceram no PDOT (284) àqueles que foram objeto de ADI (8), teremos um total de 292 áreas de regularização. Se adicionarmos as novas áreas oferecidas pelo PDOT para uso habitacional (25) às áreas excluídas por ADI (30) seriam 55 áreas para novos parcelamentos.
O intrigante neste contexto é termos a certeza de que parte considerável da população do DF reside em imóveis alugados, inclusive em parcelamentos irregulares. Se assim é, concluímos que estas pessoas não conseguem ter os próprios imóveis em decorrência dos altos preços praticados no Distrito Federal.
Então, quem será atendido pela regularização a caminho se, sabemos, a cada aproximação maior da legalidade, mais elevados se tornam os valores exigidos pelos “proprietários” de unidades imobiliárias que constantemente as oferecem no mercado?
A quem servirão, em conseqüência, as novas áreas habitacionais em oferta, seja por ampliação dos parcelamentos regulares e irregulares existentes, seja pelo adensamento de núcleos urbanos, seja pela implantação de novas localidades? À população do Distrito Federal, que supostamente justifica essas ofertas, certamente que não.
Sob esta ótica, será que a regularização de parcelamentos irregulares e as ofertas de novas áreas habitacionais realmente atendem aos princípios do direito à moradia, ao pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e ao direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, em conformidade com o que estabelece o Estatuto da Cidade?
Ou será que as antigas e irregulares ocupações, aliadas às novas ofertas de áreas habitacionais, contribuirão, ainda mais, para a estocagem de imóveis nas mãos de poucos?

901 Norte – de Uso Institucional a Hotel

Recentes discussões envolvem a modificação do Projeto Urbanístico do Plano Piloto de Brasília, especificamente da área localizada no SGA/N, 901.

O objetivo da alteração em curso é a construção de edificações destinadas a Hotel, portanto atividade destinada ao Uso Comercial, suprimindo o Uso Institucional permitido para a localidade. E mais: pretende-se, também, acrescer a altura das novas edificações previstas.

O Relatório do Plano Piloto de Brasília, documento em que se fundamentou Lúcio Costa na definição do Projeto Urbanístico da Capital do País, com singela clareza estabelece as diferentes ocupações desta área, tombada em 1992, em razão de sua singularidade Urbanística e Arquitetônica.

Do referido Relatório consta, em seu Item 10, a localização prevista para o uso Hoteleiro, nos trechos norte e sul do Eixo Monumental, paralelamente a esta Via, e abaixo da Torre. Portanto, a 901 N não se inclui nesta previsão, considerado o seu posicionamento acima da Torre.

O Plano Diretor de Ordenamento Territorial do DF (PDOT) estabelece em diversos artigos o que se pretende para o nosso território dentro do período de dez anos, o seu prazo de incondicional vigência. Alguns artigos especificamente relacionados a esta questão determinam, com muita objetividade, o modo de tratamento da área tombada, onde se inclui o Plano Piloto:

A.  Dos Princípios do Plano:

·      Art. 7º, Inciso II: Reconhecimento dos atributos fundamentais de Brasília como Capital Federal, Centro Regional e Área Metropolitana em formação.

·      Art. 7º, Inciso III: Fortalecimento do Conjunto Urbanístico do Plano Piloto de Brasília como Patrimônio Cultural da Humanidade.

·      Art. 7, Inciso VIII: Participação da Sociedade no Planejamento, Gestão e Controle do Território.

B.  Dos Objetivos Gerais:

·      Art. 8º, Inciso II: Consolidação, resguardo e valorização do Conjunto Urbanístico de Brasília como sítio urbano tombado e Patrimônio Cultural da Humanidade.

C. Patrimônio Cultural:

·      Art. 11º: Diretrizes

·      Inciso I – Proteger o Patrimônio Cultural do DF, com a participação da comunidade, o que inclui o Plano de Preservação e outras formas de acautelamento e preservação, com estímulo à educação patrimonial.

·      Inciso III – Avaliação de interferências nas áreas de vizinhança de imóveis, sítios e conjuntos urbanos preservados, de maneira a evitar influências negativas na sua ambiência e visibilidade.

·      Inciso VII: Elaboração de estudos e fixação de normas para a preservação do Patrimônio Cultural do DF.

D. Da Zona Urbana do Conjunto Tombado – Diretrizes:

·      Art. 67, Inciso I: Zelar pelo Conjunto Urbanístico de Brasília, bem tombado em âmbito Federal e Distrital.

·      Art. 67, Inciso II: As demandas do desenvolvimento econômico e social e as necessidades da população devem ter atendimento harmonizado com a preservação da concepção urbana de Brasília.

·      Art. 67, Inciso IV: A ocupação urbana deve ser promovida e consolidada com respeito à preservação da área tombada.

·      Art. 67, Inciso VI: O conjunto urbanístico da área tombada deve ser mantido como elemento de identificação na paisagem, assegurando-se a permeabilidade visual com seu entorno.

A partir deste conjunto normativo extraído da legislação urbanística definidora da forma de uso e ocupação do território do DF, em especial da área tombada, concluímos:

Os atributos fundamentais de Brasília enquanto Capital Federal, Centro Regional e Área Metropolitana em Formação devem ser reconhecidos, ao mesmo tempo em que seja fortalecido o Conjunto Urbanístico do Plano Piloto como Patrimônio Cultural da Humanidade.

Em outras palavras, o crescimento e consolidação do Distrito Federal devem ocorrer tendo-se como princípio absoluto o respeito, resguardo, proteção e valorização do Sítio Urbano Tombado e Patrimônio Cultural da Humanidade, harmonizando as demandas do desenvolvimento econômico e social e as necessidades da população do DF (e da área tombada) com a preservação da concepção urbana de Brasília, mantendo-se o conjunto urbanístico tombado como elemento de identificação na paisagem através da permeabilidade visual relativamente ao seu entorno.

Por volta do ano de 1982, época muito anterior ao tombamento do Conjunto Urbanístico, os cuidados em relação à preservação eram bem mais acentuados do que após o tombamento. Na verdade, exagerados. As edificações tinham, obrigatoriamente, que ser brancas e obedecer a rígidos critérios arquitetônicos, resultando em paisagem urbana quase imutável.

Após o tombamento, a densidade populacional do Plano Piloto e das demais cidades cresceu consideravelmente. Mas o tombamento, ocorrido em momento preciso, preservou o conjunto urbanístico e impediu o adensamento por muitos já desejado. Havia até quem sugerisse aumentar o número de blocos nas superquadras, com supressão considerável dos espaços verdes.

Mas o adensamento ocorreu nas Cidades-Satélites.

Como sabemos, um organismo é constituído por diferentes módulos que interagem continuamente através do sistema. O Distrito Federal, como não poderia deixar de ser, também funciona desta forma.

Nestes termos, quando as Cidades-Satélites e o Entorno do DF se adensaram, a causa foi à proximidade com o ponto de atração – o Plano Piloto – com a sua oferta de trabalho e emprego. Atualmente, o PDOT prevê diversas estratégias de desenvolvimento pleno das Cidades-Satélites e integração com o Entorno. Em cada cidade foram propostas condições para minimizar o fluxo em direção à já combalida área tombada, através de flexibilização de usos e da criação de Pólos Multifuncionais localizados em interseções viárias de acesso àquelas cidades.

O PDOT é instrumento que prevê o desenvolvimento, que se deseja harmônico, de todo o Distrito Federal, incluindo formas de reduzir a pressão sobre a área tombada.

O PDOT oferece a possibilidade de criação de outros pólos de desenvolvimento, localizados nas Cidades-Satélites, o que inclui áreas para Hotéis e demais atividades relacionadas ao Uso Comercial.

O PDOT exige o respeito e a preservação da área tombada.

As edificações localizadas no Setor de Garagens e Concessionárias de Veículos (SGCV), no Setor de Oficinas Sul (SOF/Sul) e no Setor de Múltiplas Atividades Sul (SMAS) tiveram suas alturas restritas a 34m para impedir a ocorrência de impactos negativos do Guará sobre a área tombada (Decreto nº 29848, de 15/12/2008), em função, exatamente, do estabelecido pelo PDOT.

Diante de todas estas providências, nos questionamos sobre as verdadeiras razões que determinam a alteração do Projeto Urbanístico do Plano Piloto, tornando de certa forma irrelevante os princípios contidos no Relatório do Plano Piloto de Brasília, no seu próprio tombamento e no PDOT, produzindo um remendo deselegante e desnecessário na tecidura lógica daquele espaço urbano cuja integridade é inescusável.

Copa do Mundo? Que nada! Não passa de pelada de várzea diante da grandiosidade do Plano Piloto. Este patrimônio extrapola os limites de qualquer poligonal e se debruça Histórica, Artística e Culturalmente, sobre toda a humanidade.