O Alvará de Construção e seus Condicionantes Legais.

O Alvará - As Legislações Urbanística, Edilícia e Específica:

No Distrito Federal, para que uma obra seja iniciada, em área urbana ou rural, é obrigatório que esteja de acordo com as legislações urbanística, edilícia e específica aplicáveis àquele tipo de obra e ao local em que será construída.

Por legislação urbanística, também denominada legislação de uso e ocupação do solo, entende-se o conjunto de normas de natureza urbanística que regulamenta o uso do lote, os índices de ocupação admitidos, os afastamentos mínimos obrigatórios em relação às divisas do lote, além de outros condicionantes a serem observados.

Esta legislação, regulamento de grande complexidade, tem origem na Constituição Federal, no Estatuto da Cidade e na Lei Federal 6766/79, reafirmados na Lei Orgânica e importada pelo Plano Diretor de Ordenamento Territorial (PDOT) que rege o Distrito Federal. A sua elaboração deve observar, rigorosamente, o determinado pelo PDOT que rege o Distrito Federal, enquanto unidade específica da Federação, com suas peculiaridades, mas sem confrontar-se com as normas gerais definidas pela União através das legislações mencionadas.

As Legislações de Uso e Ocupação do Solo aplicáveis aos lotes do Distrito Federal estão contidas em documentos que tiveram as denominações alteradas no decorrer do tempo: PR (plantas urbanísticas de onde constam normas); GB; NGB e PDL. Atualmente, estudos estão em curso para a elaboração da Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS), conjunto normativo de cada unidade administrativa, mantida a base comum estruturada no PDOT, aplicável a todo o DF.

Por legislação edilícia entende-se o conjunto de normas que tem por objetivo estabelecer os padrões de qualidade dos espaços edificados que satisfaçam às condições mínimas de segurança, higiene, saúde e acessibilidade dos usuários e demais cidadãos, por meio da determinação de procedimentos administrativos e parâmetros técnicos que serão observados pela administração pública e pelos demais interessados e envolvidos no projeto, na execução de obras e na utilização das edificações" (Código de Edificações do DFG, Lei 2105/98, Art.2).

O termo "edilício" tem origem em "edil", nome dado ao magistrado romano cuja atribuição era vistoriar

e garantir a conservação de edifícios públicos.

Este conjunto de normas está contido no Código de Edificações do DF e é absolutamente relacionado à legislação de Uso e Ocupação do Solo, na medida em que representa instrumento que estabelece muitos critérios arquitetônicos que não existiriam em sua plenitude sem a observância aos preceitos urbanísticos.

Legislação específica, por sua vez, reune os critérios relacionados a particularidades e possibilidades de determinados lotes, não aplicáveis a todos, ou mesmo aplicáveis a todos, mas variáveis de acordo com o uso e a atividade prevista.

Os projetos arquitetônicos devem atender a estes conjuntos de normas. A aplicabilidade é variável, caso a caso, de acordo com a localização do lote na malha urbana e o uso e atividade a que se propõe.

No Distrito Federal, o cumprimento de todos os parâmetros e critérios é avaliado através da análise do projeto. Uma vez aprovado ou visado, inicia-se o procedimento específico objetivando o licenciamento da obra.

Alvará de Construção - O Licenciamento da Obra:

Por licenciamento entende-se a expedição de documento oficial autorizativo da execução da obra (Código de Edificações do DF, Lei 2105/98, Art. 3, Inciso XLI) - o Alvará de Construção.

Qualquer obra, seja inicial ou de modificação de outra já existente, requer a expedição de Alvará. Exceto se a modificação não implicar em alteração de área e, simultaneamente, não implicar em alteração estrutural. Mesmo que a área seja mantida, a alteração estrutural impões novo Alvará de Construção.

A inexistência de alteração de área e a simultânea manutenção do projeto estrutural já existente permite que a própria aprovação ou o visto do projeto arquitetônico seja a licença para construir.

Requisitos para o Alvará de Construção:

Para que o Alvará de Construção seja emitido é necessário, além da aprovação ou visto do projeto arquitetônico, que seja comprovada a propriedade do lote, o pagamento das taxas, a apresentação dos projetos complementares ao arquitetônico, a apresentação de Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) ou EIA/RIMA, de acordo com o que for exigido pela legislação de uso e ocupação do solo para o lote específico, a demarcação do lote e a anotação de responsabilidade técnica pelos projetos complementares e pela execução da obra. Caso a obra seja inicial, mas de construção condicionada à total demolição da obra anterior é exigido, previamente, o projeto do canteiro de obras para a demolição da obra existente, o documento de propriedade do lote e a anotação de responsabilidade técnica pela demolição.

Na hipótese do projeto arquitetônico de habitação unifamiliar, inclusive em lote compartilhado, ser fornecido pela administração pública, circunstância específica de programas habitacionais de interesse social, não podem ser exigidos os projetos complementares, nem as anotações de responsabilidade técnica. O mesmo se aplica a obras a serem construídas em zonas rurais e em áreas rurais remanescentes.

A Emissão de Novo Alvará de Construção:

O Alvará de Construção não pode ser substituído mesmo quando existir mudança de proprietário ou de responsável técnico pela obra. Estas ocorrências são registradas como ressalvas, no verso do Alvará já concedido.

Só é permitida a emissão de novo Alvará de Construção quando o projeto arquitetônico sofrer alteração com acréscimo ou decréscimo de área, ou alteração estrutural. A emissão de novo Alvará cancela o anteriormente emitido, além dos demais projetos arquitetônicos aprovados ou visados para o lote. Permanece válido, obviamente, apenas o projeto arquitetônico que deu origem ao novo Alvará.

A Validade do Alvará de Construção:

Um Alvará tem validade fixada em oito anos, contados a partir da sua data de emissão. Mas pode ser revalidado por igual período. Findo este prazo, sem que pelo menos as fundações tenham sido construídas, este documento perderá o seu valor. Logo, será necessária a solicitação de novo licenciamento, incluindo nova aprovação ou visto de projeto arquitetônico, ou a revalidação do projeto já existente, considerando que a validade da aprovação ou visto prescreve em quatro anos, exceto se o Alvará tiver sido emitido.

 

Alvará de Construção em Separado:

Alvará desta natureza pode ser emitido quando a legislação de uso e ocupação do solo permitir que determinado lote tenha duas ou mais edificações. Mas o condicionante é que as edificações sejam distintas entre si, portanto sem interligação física, sejam de funcionamento independente e desde que haja condições de serem utilizadas separadamente. O funcionamento de uma não pode depender do funcionamento da outra.

Nestas condições, não é possível conceder Alvará em Separado para construções em que se proponha, por exemplo, apenas uma guarita em lote habitacional coletivo, considerando que a guarita é apenas uma obra complementar no conjunto de obras no lote especificamente destinado ao uso habitacional coletivo. Mas se forem duas edificações destinadas a habitação coletiva, é possível licenciar em separado apenas uma delas, desde que o seu uso se encerre em si mesmo, inclusive no que diz respeito às condições de acessibilidade e às vagas para veículos em estacionamento ou garagem.

Obras Dispensadas de Alvará de Construção:

Além das obras sem alteração de área e sem mudança estrutural, outras construções são dispensadas da obtenção do Alvará para serem executadas:

. Pequena cobertura, única, com até 20 metros quadrados, exclusivamente térrea, com vedação lateral restrita a 50% de seu perímetro.

. Guarita constituída por uma só edificação de até 6 metros quadrados, ou por duas, com até 4 metros quadrados cada uma, interligadas ou não por cobertura exclusiva para proteção de acesso de veículos.

. Abrigo para animais domésticos com área máxima de 6 metros quadrados.

. Pérgula vazada em sua face superior em 80% ou mais de sua área.

. Muro, exceto de arrimo.

. Elementos decorativos de interiores.

. Grades de proteção sobre desníveis.

. Urbanização interna de lotes.

. Pinturas e revestimentos internos e externos à edificação.

. Substituição de elementos decorativos, de esquadrias, de telhas e suportes da cobertura e de instalações prediais.

Embora sejam obras dispensadas de Alvará, devem estar de acordo com o determinado pela lei de uso e ocupação do solo aplicável ao lote.

Cassação, Anulação e Revogação de Alvará:

Quando a obra é licenciada, podemos afirmar que o projeto arquitetônico embasador foi aprovado ou visado de acordo com os conjuntos de legislações aplicáveis. Em consequência, a obra deve observar, rigorosamente, o que foi aprovado ou visado e licenciado.

Mas se a obra for construída de forma diferente, então o Alvará já não corresponde à construção executada. Portanto, pode ser cassado. O proprietário da obra e o Responsável Técnico por sua execução podem responder civil e criminalmente pela irregularidade cometida.

Por outro lado, se for constatada a aprovação ou visto do projeto arquitetônico em desacordo com a legislação aplicável, seja urbanística, edilícia ou específica, ou se houver qualquer irregularidade ou ilegalidade na documentação apresentada para a emissão do Alvará, ou mesmo se for verificado que o Alvará foi emitido de modo ilegal ou irregular, esta licença poderá ser anulada. Da mesma forma que no caso de cassação, os responsáveis pela irregularidade, incluindo o agente público que permitiu a ocorrência, responderão civil e criminalmente.

Se determinada obra ou conjunto de obras de uma localidade demonstrar-se impeditiva à execução de qualquer obra ou serviço de interesse público como, por exemplo, a abertura de de vias de circulação de veículos, implantação de equipamentos públicos urbanos (redes de água, energia, esgotamento sanitário e outros), então o Alvará de Construção da obra, ou das obras, poderá ser revogado.

　

O Urbanismo e o Clima Urbano

             Recentes discussões decorridas do evento Rio + 20 expuseram fatos de enorme relevância, até então de pouco enfoque.

            A questão a que nos referimos é a alteração do clima urbano das metrópoles, ocorridas pelas interferências humanas através de construções onde, inevitavelmente, é utilizado o concreto, além do asfalto das vias de circulação de veículos.

            O resultado da utilização destes materiais, em substituição ao meio natural, provoca o aumento da temperatura das cidades de maior porte. Este fenômeno, denominado “ilha de calor”, representa anomalia térmica que torna as metrópoles mais quentes que as regiões vizinhas, sejam áreas não antropizadas ou áreas rurais.

            Desde a década de sessenta, chegar ao Rio de Janeiro por via terrestre já permitia constatar esta ocorrência. Descer a serra de Petrópolis, local de extensa cobertura vegetal e clima agradável, possibilitava perceber o acréscimo imediato da temperatura ao se atingir o perímetro urbano, efeito produzido pela urbanização em curso, processo acentuado a partir da década de cinqüenta.

            O Plano Diretor de Ordenamento Territorial do DF abordou o tema do meio ambiente estabelecendo diretrizes que abrangem: a proteção e o uso racional dos recursos naturais relacionados à vegetação de cerrado, mananciais e outras áreas de fragilidade ambiental – bordas de chapadas, encostas e fundos de vales – o zoneamento ambiental do território, a educação ambiental, o incentivo à arborização como elemento integrador e de conforto ambiental e a interligação de fragmentos de vegetação natural, associada à recomposição vegetal, favorecendo a constituição de corredores ecológicos  ou outras conexões entre as dez unidades de conservação existentes, através de programas e projetos que incentivem a manutenção de áreas remanescentes do cerrado.

            Ao mesmo tempo, propõe a criação de conectores ambientais, viabilizados através de porções de ecossistemas naturais ou seminaturais, parques, vias públicas, calçadas, canteiros centrais, praças e playgrounds, providos de arborização e áreas verdes, elementos que permitam a conexão entre espaços naturais e preservados e as unidades de conservação.

            Qualquer que seja a cidade, não importa em que país, é local onde o homem transformou o ambiente natural. Esta transformação é negativamente impactante em função da inevitável eliminação de cobertura vegetal.

            Nos países menos desenvolvidos, a produção de lixo e a pouca estrutura relacionada a equipamentos de saneamento básico resultam em poluição de corpos d´água pela emissão de dejetos e abertura aleatória de poços de água, em prejuízo aos cursos subterrâneos, além do consumo de água inadequada à saúde.

            Nestes mesmos países, por dificuldade em solucionar a questão do transporte público, a cada dia mais veículos individuais circulam pelas vias, demandando o alargamento das existentes e a abertura de novas, além de mais e mais estacionamentos públicos.

            Em contraposição ao que estabelece o PDOT-DF, muito difícil será a tarefa de compatibilizar a criação de conectores ambientais pela manutenção e criação de parques e áreas arborizadas ao longo de vias públicas e canteiros centrais, sem solucionar os problemas fundamentais: Transporte público de qualidade e habitações para a população que se multiplica continuamente, sobretudo em relação aos que migram para os grandes centros urbanos em busca de trabalho e condições satisfatórias de saneamento básico.

            As conseqüências das implantações de cidades são profundas, sobretudo sobre o meio ambiente natural. Mas permanece a tendência em permitir o adensamento dos núcleos urbanos em proporções intensas.

            A questão que se coloca é a necessidade de solucionar o grave problema da intensificação do clima urbano, além dos outros problemas decorrentes das grandes aglomerações, separando a abstração da realidade sufocante.

            No Distrito federal existe um decreto, de número 14783, publicado em 1993, que tombou como patrimônio ecológico várias espécies arbóreo-arbustivas. Este instrumento legal estabelece, além do tombamento destas espécies previamente definidas, que o corte, a erradicação, o transplantio e a poda de espécies de qualquer natureza, em zona urbana ou de extensão urbana, em área pública ou mesmo privada, requerem a autorização da Administração Regional competente, ouvida a NOVACAP, órgão responsável pela manutenção dos espaços verdes do Distrito Federal.

            Consta também, deste decreto, que a erradicação de árvores é estritamente vinculada ao seu estado fitossanitário, possibilidade iminente de queda, interferência com redes aéreas ou subterrâneas, ocorrência comprovada de malefícios causados à saúde e riscos às edificações.

            Além disso, exige que as normas urbanísticas de qualquer área, referentes à aprovação de parcelamentos urbanos, constem de exigências sobre a manutenção de espécies de porte superior a 2,50m ou com circunferência superior a 20m.

            Ao lado destas exigências, muitas normas urbanísticas requerem área de permeabilidade interna aos lotes. Contudo, a materialização destas áreas não é claramente especificada por estas legislações. Logo, soluções alternativas são sempre buscadas pelos proprietários, como forma de escapar do ajardinamento e do plantio de árvores. Em alguns casos, a Carta de Habite-se tem sua emissão bloqueada pela vistoria fiscalizadora do imóvel, quando verificada a impermeabilização destas áreas incluídas no projeto arquitetônico aprovado ou visado. Evidentemente, sob o protesto do proprietário.

            Lamentavelmente, as áreas de permeabilidade previstas em legislação têm objetivo muito mais associado ao escoamento de águas pluviais – fator, igualmente, de extrema importância – do que à meta tão necessária de atenuar o desconforto ambiental causado pelas construções urbanas.

            Neste sentido, muitas normas permitem que a área de permeabilidade seja substituída por sistema de captação e armazenamento de águas pluviais, para posterior utilização específica na edificação, afastada a possibilidade de consumo humano e outras condições que exijam potabilidade.

            Ao mesmo tempo, os planos diretores excluíram as áreas de permeabilidade de quase todos os lotes residenciais unifamiliares, na medida em que ampliou a área total das unidades imobiliárias onde a permeabilidade deve ser exigida. Em conseqüência, os lotes de uso residencial unifamiliar, por suas dimensões sempre inferiores aos lotes destinados a outros usos, se ausentaram desta obrigação, mesmo sendo maioria em qualquer núcleo urbano.

            Por sua vez, os projetos arquitetônicos de uso residencial unifamiliar refletem, via de regra, a intenção de utilizar a totalidade do lote. Seja qual for a motivação, ocupar todo o espaço disponível é ocorrência comum. Nestes projetos, sequer um pequeno jardim é proposto.

            O resultado tem sido a contínua impermeabilização do solo em vasta área urbana, com a supressão, inclusive, de elementos vegetais pré-existentes, que sequer constam do projeto arquitetônico como forma de driblar o que chamam de “burocracia para arrancar uma árvore”.

            Muito comuns são as ocorrências em que moradores exigem do Poder Público a retirada de árvores em área pública, que lhes são vizinhas, sob argumentos variados, entre eles a existência de animais silvestres que lhes causam incômodo. Mas o espaço urbano usurpou o meio ambiente natural e, é claro, os animais podem permanecer. Nós ocupamos a área deles, e não o contrário. Se vissem os tamanduás, onças e cobras que circulavam pelo Plano Piloto em 1960!

            Enquanto isso, o PDOT propõe a criação de conectores ambientais entre espaços naturais e preservados e as unidades de conservação. Mas até que ponto essa idéia será concretizada não é possível avaliar. Certamente, dentro de algum tempo não teremos áreas verdes urbanas e parques. A ocupação oficializada e a irregular certamente se encarregarão do estrago Em conseqüência, nas grandes cidades, muitos graus centígrados se somarão aos atuais, até que os conflitos ambientais, territoriais, de locomoção, de localização e outros mais sejam encaminhados, pela consciência, para um final menos catastrófico.