Para que uma área seja ocupada é imprescindível o seu prévio
parcelamento.
Este princípio, associado ao sentido de propriedade,
fundamenta-se no obrigatório ordenamento territorial, condição básica ao bem
estar da sociedade.
A propriedade da terra é sempre atribuída a instituições ou
pessoas físicas. Nos estados e municípios, inclusive no Distrito Federal, a
poligonal que delimita os respectivos territórios abrange as terras sob suas
responsabilidades. Em consequência, cumpre ao executivo local, em caráter
exclusivo, administrar este patrimônio, definindo-lhe o modo de organização e,
portanto, a destinação das diferentes áreas.
Uma grande porção de território, quando ainda não parcelado,
é denominada gleba. A transformação desta área em parcelamento pressupõe a
prévia definição dos objetivos a serem atingidos, de onde resultam as
diferentes destinações, a densidade populacional, os acessos às áreas já
ocupadas e outros aspectos de igual relevância.
Mas a escolha da área a ser parcelada também observa
parâmetros pré-definidos: A função que se deseja atribuir depende do
estabelecido pelo Plano Diretor de Ordenamento Territorial aprovado para aquele
local. Não se pode, por exemplo, propor residências em áreas previstas como
industriais, nem qualquer destinação em áreas ambientalmente protegidas.
O elemento básico de qualquer parcelamento é o lote. As suas
dimensões, destinações, localização no contexto geral, relações de
proximidades, acessos viários e de pedestres e normas urbanísticas aplicáveis,
além de outros critérios, dependem de outros condicionantes, onde se perfilam a
capacidade de fornecimento de água e energia, esgotamento sanitário e densidade
populacional do entorno.
Estabelecer a função de um lote no contexto urbano não é,
portanto, uma decisão aleatória. Muitos fatores interagem nesta definição.
Há muitos anos atrás, os lotes residenciais das grandes
metrópoles apresentavam área considerável. Provavelmente, os fatores históricos
e culturais arraigados à própria origem espontânea das cidades, determinavam a
existência de lotes amplos, cercados de verde, onde se misturavam os conceitos
rurais aos urbanos.
Com o decorrer do
tempo, a dinâmica das cidades foi gradativamente alterada. Afastavam-se as
funções que já não cabiam no contexto e novas funções emergiam, aptas a atender ao requerido pela
população em contínuo processo de mudança e crescimento, atenta às inovações
sociais, culturais e tecnológicas.
A partir destes movimentos, o solo urbano agregou valor
crescente, resultante do aumento de complexidade das funções introduzidas.
O lote ficou cada vez mais caro. Quanto mais próximo ao
centro urbano, maior a valorização. Em decorrência, os dimensionamentos foram
reduzidos.
Já não têm lugar os grandes lotes e seus pomares. Em muitas
cidades, houve reparcelamento de áreas, como no caso do Setor de Mansões Park
Way, no Distrito Federal, onde lotes imensos foram autorizados a serem
subdivididos em até oito unidades imobiliárias independentes, constituindo
condomínios horizontais.
Na mesma direção, as habitações coletivas do Distrito Federal,
inclusive as localizadas no Plano Piloto de Brasília, tiveram permissão para
construir apartamentos econômicos, em substituição às unidades imobiliárias de
grandes dimensões.
Mas existem locais, no Distrito Federal, onde o
dimensionamento de lotes foi também vinculado a outros fatores além da
valorização do solo. São áreas parceladas para atender a demanda por lotes
residenciais voltadas para a população de baixa renda. No caso específico do
Guará, a despeito da estreita proximidade com o valorizado Plano Piloto, muitos
lotes criados abrangem áreas de 90m² e 120m².
Mesmo diante desta exiguidade de área, a crescente pressão
por áreas residenciais propiciou a possibilidade, prevista pela Lei de Uso e
Ocupação do Solo (LUOS), de subdivisão vertical de edificações em duas ou mais
unidades independentes, dependendo do local onde o lote está situado.
Os maiores problemas que certamente decorrerão desta
resposta urbanística à crescente densidade populacional será a gradativa queda
na qualidade de vida desta mesma população.
O antigo ditado popular que afirma “Onde come um, comem dez”
não pode ser utilizado para transpor a solidariedade humana nele implícita para
a compressão e sufocamento de lotes e núcleos urbanos.
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