A Proposta do Novo Código de Edificações e a Alteração na Análise dos Projetos Arquitetônicos.

            A atividade atribuída ao Poder Público relacionada à aprovação de projeto arquitetônico é áspera por sua própria dinâmica e embasamento.

            O trabalho de análise de projeto sempre foi, a um só tempo, arriscado e desgastante.

            O risco envolvido revela-se na obrigação, diante de um projeto, em se ter profundo conhecimento de todas as normas aplicáveis àquele objeto, sob os pontos de vista do Código de edificações, da legislação urbanística e da legislação específica, quando for o caso, sem contar as alterações produzidas por pareceres relacionados a interpretações normativas. O desconhecimento de um só destes fatores pode resultar em erro de aprovação, com graves consequências negativas.

            O desgaste vinculado a este processo incide na obrigação de se lidar, em um só dia, com edificações voltadas para vários usos e atividades, representando uma porta aberta para o estresse e, portanto, para o erro.

            O pior momento da análise é quando determinado autor de projeto, mesmo ciente de que o posicionamento do examinador é correto, tergiversa, circulando por vários desvios, tentando provar o improvável, acentuando o estresse do examinador que sabe, de antemão, ser aquela uma conversa vazia de substância legal. E se os dispositivos legais não ajudam, o desgaste é ainda maior.

            Em circunstâncias desta natureza, o autor do projeto não apenas argumenta verbalmente, mas também anexa recurso ao processo e solicita o encaminhamento da questão ao órgão urbanístico.

            Se o examinador é experiente em lidar com dispositivos legais, encaminha o assunto ao órgão urbanístico, mas com parecer sobre a questão, fundamentado nas normas aplicáveis.

             Mas se for inexperiente, pode submeter-se, equivocadamente, aos argumentos do autor do projeto ou encaminhar o processo ao órgão urbanístico tratando de questão elementar que ele próprio poderia solucionar. Às vezes são encaminhadas ao órgão urbanístico questões até mesmo ultrapassadas quanto ao trato concedido, gerando gasto inútil de energia.

            O Projeto de Lei que objetiva alterar o Código de Edificações de 1998 reveste-se de propriedade quando atribui absoluta responsabilidade ao autor do projeto sob a ótica dos parâmetros arquitetônicos, cabendo ao examinador a verificação dos parâmetros urbanísticos e dos aspectos que envolvem dimensionamentos de espaços em seu conjunto. Em outras palavras, põe em relevo as questões de uso, ocupação e volumetria externa e interna.

            Contudo, a apresentação obrigatória de memorial descritivo, pelo autor do projeto, asseverando as condições legais de sua proposta pode representar uma via tortuosa. Existem casos em que o memorial foi apresentado como condição básica para a aprovação do projeto, mas o resultado foi totalmente outro havendo, inclusive, usos e atividades corrompidos.

            Se o órgão urbanístico é o legislador, nada mais lógico que também seja o verificador do cumprimento das normas. Mas com reservas.

            Em nome da garantia do bem estar coletivo, eventualmente uma amostragem dos produtos poderia ser escolhida, aleatoriamente, para análise mais aprofundada. Confiança ilimitada pode gerar consequências impactantes.

História das Habitações Individuais no Distrito Federal

      

                Nos primeiros momentos, ainda na década de 1950, na delimitação do quadrilátero que abrigou o Distrito Federal apenas dois núcleos urbanos pontuavam o espaço definido – Brazlândia e Planaltina.

                Brazlândia, datada de 5/06/1933, existia há 27 anos. Planaltina, por convenção, fundada em 19/08/1859 – não é conhecida a data precisa de sua instalação – contava, então, com 101 anos.

                Planaltina restringia-se à área hoje denominada de centro histórico. De configuração típica de muitas cidades históricas brasileiras, uma praça central dominada pela construção destinada à igreja representa o núcleo de irradiação de ruas margeadas por casario geminado, com janelas que se abrem diretamente sobre o passeio público.

                Os lotes possuem dimensões consideráveis – cerca de 500m² - e as habitações unifamiliares foram implantadas no trecho frontal destas áreas, liberando grande parte dos lotes para quintais, ainda hoje, em muitos casos, ocupados por árvores.

                Da mesma forma que Planaltina, Brazlândia, fundada na década de 1930, tem sua área mais antiga ocupada por lotes com características compatíveis com o seu período de ocupação, época em que os lotes residenciais unifamiliares apresentavam dimensões mais generosas.

                O fundamento da implantação de grandes lotes, procedimento culturalmente arraigado às antigas ocupações urbanas brasileiras, associa-se a uma interligação entre as áreas urbanas e os costumes e modos de vida rurais, quando as atividades urbanas se integravam às rurais, espelhando-se nos grandes espaços do campo.   

                Na época de construção do Plano Piloto de Brasília, na década de 1950, impunha-se a necessidade de abrigar as pessoas envolvidas nas obras, além de suas próprias famílias e muitos outros que migravam para o Distrito Federal em busca de melhores condições de vida.

                Com este objetivo foi criado o Núcleo Bandeirante e os acampamentos das construtoras, todos nas imediações do Plano Piloto, especialmente as Vilas Planalto e Metropolitana.

                Todas as residências destas áreas, dotadas de compartimentos com áreas satisfatórias, foram edificadas em madeira trabalhada, sempre em tábuas justapostas horizontalmente, em lotes de dimensões generosas.

                Curiosamente, no Núcleo Bandeirante foram construídas residências de madeira, mas com dois pavimentos, em modelo único que se repetia pela área urbana.

                As residências do Núcleo Bandeirante, daquela época, foram substituídas por obras em alvenaria, assim desaparecendo aquele interessante modelo. Mas parte considerável da Vila Planalto manteve-se intacta, acertadamente tombada como patrimônio histórico, garantindo a sua representatividade.

                O projeto urbanístico original do Plano Piloto previa, exclusivamente, a construção de edifícios residenciais coletivos, contidos nas Superquadras, restritos às Asas Norte e Sul. Não havia previsão de residência unifamiliar dentro dos limites de Brasília.

                Contudo, já no início da implantação da cidade, as faixas ocupadas pelas quadras 700 Norte e Sul tiveram a sua destinação alterada. O Relatório do Plano Piloto de Brasília previa, para aquela localização, a ocupação com atividades de natureza rural, inclusive armazenamento, objetivando suprir as necessidades do Plano Piloto. Mas, já em 1960, as residências unifamiliares estavam construídas, pelo menos as localizadas nas quadras iniciais e finais das 700 Sul.

                Estas habitações unifamiliares foram concebidas como edificações geminadas, com um só pavimento (térreo), em lotes com cerca de 100m² e taxa de ocupação de quase sua totalidade, exceto pela obrigatoriedade de manter uma abertura (aproximadamente de oito por cento do lote) na face superior para iluminação e ventilação. As edificações assim construídas dispunham de 3 a 4 quartos, com cerca de 10m² cada.

                Posteriormente, entre o final da década de 1980 e início de 1990, foi permitida a construção de 2 pavimentos, à semelhança do que já havia sido inicialmente proposto para as quadras iniciais da W/3 Sul, àquela época denominadas como HP3 .

                Com o passar dos anos, a ocupação dos núcleos urbanos já existentes foi sendo intensificada, ao mesmo tempo em que outros núcleos eram criados. Afinal, tanto os apartamentos das superquadras, quanto as residências das quadras 700, eram destinados a servidores públicos, civis e militares – que não eram os proprietários, mas pagavam ao governo federal uma taxa de ocupação. Apenas a partir do final da década de 1960 as unidades passaram a ser vendidas a seus ocupantes (preferencialmente).

                O controle de todas as áreas do Distrito Federal, desde a sua inauguração, foi atribuição do Governo do Distrito Federal. Inicialmente através da NOVACAP e, posteriormente, da TERRACAP, empresa criada com este objetivo específico.

                Além deste necessário controle de terras, que perdura até a atualidade, lei federal específica, anterior a 1960, proíbe a subdivisão de lotes no Distrito Federal. Exceto se uma lei urbanística dispuser em contrário, após a observância estrita à localidade do lote. Em decorrência, ocupar um mesmo lote com duas ou mais residências é proibido.

                Mas, mesmo assim, muitos lotes no Distrito Federal padecem de problemas graves pela sobreposição de unidades residenciais. Em consequência, em seu conjunto pressionam os sistemas de fornecimento de serviços públicos, de estacionamentos para veículos, de coleta de resíduos e de esgotamento sanitário, certamente apontando para um futuro indesejavelmente caótico. 

Breve História das Alterações de Normas Urbanísticas e Construtivas no Distrito Federal.

            O ato de alterar uma norma, urbanística ou arquitetônica, implica em uma série de procedimentos, sobretudo de análise dessa possibilidade submetida à ótica dos aspectos positivos e negativos envolvidos na sua aplicação, desde o seu surgimento, e a previsão das consequências posteriores à intervenção.

            Se determinada norma é alterada, saiba-se que exaustivo processo analítico foi envolvido na decisão final. Postura muito alheia, portanto, a qualquer ótica parcial para benefícios individuais ou de grupos.

            O procedimento analítico inclui o histórico da aplicação de cada norma, no tempo e espaço – as razões de seu surgimento, verificadas dentro do universo dos condicionantes temporais e locais, variáveis com as características do modo de vida e de apreensão do espaço pela coletividade.

            Ao mesmo tempo, verificam-se as consequências da alteração do instrumento legal – que benefícios ou malefícios poderão resultar e como aquela mudança poderá ser feita de modo a respeitar a interação entre a coletividade e seu ambiente, tanto no contexto urbano, quanto das edificações.

            Na história do Distrito Federal, sob o ponto de vista da legislação urbanística e arquitetônica, muitas alterações foram introduzidas no decorrer dos 55 anos de criação deste conjunto de núcleos urbanos.

            Sob o aspecto urbanístico, as alterações ocorreram por razões bem específicas:

1.     As necessidades impostas pelo adensamento urbano, exigindo a criação de mais áreas residenciais e, por conseguinte, novas áreas de apoio ou complementares a estas ocupações – embora, muitas vezes, a criação de novas áreas  residenciais tenha sido proposta por razões outras que não o atrelamento à demanda interna verificada.

2.     Alterações impostas pela própria dinâmica urbana de cada núcleo, exigindo maior complexidade no nível crescente de serviços necessários.

3.     Maior integração entre os núcleos urbanos vizinhos já modificados ou em processo de modificação.

                        Do ponto de vista arquitetônico, várias alterações foram introduzidas desde o primeiro Código de Edificações (1982), sobretudo nas décadas de 1970 a 1990.

                        O Plano Piloto e as cidades circunvizinhas surgiram de intervenções urbanísticas, ou seja, foram criadas – exceto os núcleos preexistentes de Planaltina e  Brazlândia.

                       Em consequência, muitos ajustes se fizeram necessários no decorrer do tempo, como forma de adequação dos novos objetos arquitetônicos. Especialmente as edificações residenciais coletivas que compõe as superquadras do Plano Piloto, por representarem uma experiência inovadora, exigiram abordagens capazes de acompanharem a sua própria evolução.

                        Muitos acertos foram conquistados neste processo de modificação e adequação:

1.     A transformação do comércio localizado entre as superquadras, de local, como queria o Relatório do Plano Piloto de Brasília, para atividades de natureza urbana, considerada a dinâmica desenvolvida pela população usuária, certamente representou um grande acerto, apesar dos problemas que perduram até os dias atuais, como a insuficiência de vagas para estacionamento de veículos e os acréscimos construtivos sobre área pública.

2.     A construção de embasamentos nas edificações do Setor Hoteleiro Sul, permitindo a oferta de comércio e serviços complementares à atividade de hospedagem.

3.     A permissão para construir dois pavimentos nas edificações residenciais unifamiliares localizadas nas quadras 700 norte e sul aproximou as alturas das residências em relação às verificadas nas edificações comerciais ao longo das vias W/3 norte e sul e do SEPN/S. Apesar do acerto, as grandes dimensões dos lotes residenciais permitiram a especulação de alguns proprietários que subdividiram a edificação em duas ou mais residências, em certos casos transformando-as em pensões.

           

            Mas alguns equívocos foram cometidos na trajetória das modificações.

            Um dos mais graves foi o Plano Diretor do Guará (2006), felizmente julgado inconstitucional em muitos de seus artigos. Em consequência, foi inviabilizado como instrumento para a análise de projetos.

            O Plano Diretor do Guará foi muito mais uma triste colcha de retalhos normativos a servir interesses diversos do que um orientador urbano. Não tinha unidade para abordagem do contexto urbanístico.

            Outro equívoco igualmente absurdo, este associado a edificações, foi a eliminação da obrigatoriedade de haver janelas para a ventilação natural de banheiros em edificações de atividades coletivas, permitindo a utilização exclusiva de mecanismos elétricos para suprir a ausência de janela.  

            Em consequência, nos dias atuais, quando a energia elétrica  é cara e rara o suficiente para inibir soluções de utilização de dispositivos artificiais em substituição  à ventilação natural – antes propiciada pelos prismas – podemos reafirmar o absurdo da decisão.

            Atualmente, não faltam corretores de imóveis que ofereçam unidades mais caras apenas porque dispõe de janelas nos banheiros. O equívoco transformou-se em instrumento de barganha.

            Diante de ingerências tão graves, espera-se que nos períodos atuais e futuros, quando a complexidade urbana e os desafios arquitetônicos crescem a passos largos, que sejam observados e assimilados, com isenção, os fundamentos básicos de qualquer abordagem técnica – o quê mudar, por que mudar, como, quando e onde mudar.

A Atividade, As Mudanças Temporais e Os Fatores Histórico-Culturais

            A atividade atribuída a qualquer edificação refere-se ao modo específico de sua ocupação – residencial, comercial e serviços, industrial, institucional e rural.

            Da mesma forma, a atividade a que se destina uma área urbana associa-se, intrinsecamente, ao ordenamento da cidade, onde as atividades são agrupadas pela compatibilidade que guardam entre si, considerando, ainda, o nível de complementaridade entre estas diferentes funções.

            Nestes termos, avaliações importantes são feitas na definição da proximidade e o distanciamento requerido entre os grupos de edificações que constituem as cidades.

            As residências necessitam da proximidade de comércio e serviços locais, garantida a tranquilidade da área em termos do fluxo compatível de veículos e silêncio exigido para a função repouso.

            Não se pode, por exemplo, permitir que bares ou casas noturnas, ou atividades que necessitem de carga e descarga de mercadorias sejam instalados nas proximidades de áreas residenciais.

            No entanto, muitas vezes a incompatibilidade se delineia no decorrer dos anos, em observância a três fatores distintos, mas complementares entre si: Condicionantes de natureza histórico/cultural; dinâmica de utilização associada à carência por produtos ou serviços; necessidades financeiras de grupos populacionais dentro de determinada área.

            Esta ocorrência sustenta-se no hábito historicamente instalado, transformado em procedimento cultural, de associar as edificações residenciais localizadas no perímetro externo, nas praças e nas esquinas dos conjuntos urbanos ao uso comercial.

            Não raramente, a carência da população local por atividades institucionais, como as relacionadas a creches e estabelecimentos de ensino, acaba por incentivar a  transformação de lotes residenciais em escolas, provocando forte pressão sobre o tráfego de veículos em toda a vizinhança, causando severos incômodos.

            Igualmente, nas áreas residenciais surgem pequenos comércios como salões de beleza, mercearias e bares, muito mais como necessidade de renda do proprietário do lote do que por carência da coletividade.

            Estes hábitos, culturalmente instalados, remontam a períodos históricos bem remotos, quando o planejamento urbano praticamente inexistia no país.

            Sabemos que a maioria significativa das cidades brasileiras surgiu de modo espontâneo, apresentando vielas estreitas para acesso de pedestres e carroças às edificações que se perfilavam de forma geminada.

            Nestes locais, as atividades comerciais se misturavam às comerciais, aleatoriamente. À frente dos comércios, construíam uma calçada alta em relação ao piso da rua, o suficiente para que as carroças encostassem e recebessem as sacas contendo produtos. Além disso, uma trave horizontal de madeira era usada para amarrar os arreios dos cavalos dos clientes.

            Impressiona a semelhança com o presente, onde as traves deram origem aos estacionamentos e os pisos das calçadas altas foram redimensionados para que possam encostar caminhões, facilitando o seu carregamento.

            A convivência inadequada entre atividades comerciais e residenciais persiste até a atualidade, trazendo os mesmos e antigos incômodos.  A inexistência de vagas à frente de estabelecimentos resulta em desordem compatível com a inexistência de traves suficientes para os cavalos da antiguidade.

            Mesmo que nem todos os núcleos urbanos brasileiros admitam intervenções que adequem edificações, conjuntos arquitetônicos e conjuntos urbanísticos às constantes transformações podemos afirmar que estas adequações são sempre buscadas pelo planejamento. Que não sejam as intervenções ideais, mas que sejam as soluções possíveis, avaliando-se o contexto urbano, arquitetônico e os fatores histórico/culturais presentes.

            

Elementos em Área Pública – A Responsabilidade Dividida.

         O modo de obtenção de recursos financeiros para a execução de obras e serviços em área pública tem sido, desde há muito tempo, a cobrança de impostos.

         Este procedimento garante, pelo menos em tese, o fornecimento de água e energia, a coleta de esgoto e de lixo, a iluminação pública, o asfaltamento de vias, a construção de equipamentos públicos coletivos – parques, hospitais, escolas, delegacias, quartéis – e outros elementos voltados para o atendimento das necessidades e anseios da população.

         Tarefa nada fácil atribuída à Administração Pública, por requerer muita organização e apurado controle financeiro, vincula-se à definição de prioridades na aplicação dos recursos auferidos.

         As prioridades relacionam-se, no sentido macro urbanístico, ao número de pessoas beneficiadas pela execução de cada obra ou serviço. No âmbito mais restrito, são avaliadas prioridades de locais específicos, momento em que são contemplados, além de outros serviços, com praças, jardins, playground, quadras de esporte e outras execuções necessárias às quadras, ruas ou bairros envolvidos no procedimento.

         Neste ponto da dinâmica, a relação entre a Administração Pública e a população pode tornar-se bem mais complexa e, em certos momentos, muito conflituosa.

         Na verdade, a experiência tem demonstrado que a recuperação ou a substituição de brinquedos em playground, bancos de jardins, alambrados e pisos de quadras de esportes são intervenções recorrentes. Pode-se afirmar, até mesmo, que estes procedimentos são profundamente desanimadores pela frequência com que ocorrem, repetidamente, nos mesmos locais.

         O que há de errado no mecanismo? Qual a razão da recorrente aplicação de recursos em mesmos locais?

         Muito provavelmente, a resposta é a contínua vandalização dos equipamentos públicos.

         O morador de uma casa previne-se contra agressões externas através de cuidados voltados para a manutenção do bem de que usufrui. Dificulta, ao máximo, os acessos indesejados, temendo depredações. Usam-se trancas e outros artefatos, e até mesmo guaritas de policiamento em propriedades maiores.

         Nestas grandes propriedades, cortam-se a grama,  erradicam-se ervas daninhas, consertam-se parquinhos infantis, revitalizam-se quadras de esporte, enfim, são realizados os serviços necessários ao bom funcionamento de todo o conjunto.

         O que acontece com a área pública?

         O conceito de área desta natureza está associado ao bem comum do povo, logo, todos são proprietários e são responsáveis por sua manutenção e integridade. Contudo, não existe, em relação à área pública, a mesma preocupação devotada à propriedade particular.

         À noite, quando as portas e janelas são fechadas como forma de proteção contra agressores, o equipamento público é relegado a um plano de importância inferior. É abandonado lá fora, como algo de responsabilidade exclusiva do Poder Público. Mas quem usa estes espaços? A relação é óbvia: Quem usa, cuida!

         Mesmo que os equipamentos sejam pagos com os recursos dos contribuintes, indistintamente, o descuido com os elementos em área pública implica em reaplicação do dinheiro sempre nos mesmos lugares, quando poderiam ser aplicados em novas benfeitorias.

         Talvez esta questão envolva condicionantes psicológicos e culturais que sobrevivem no decorrer do tempo sobre a esteira de hábitos arraigados e nunca repensados.

         Mesmo que muitos se insurjam contra a ideia da corresponsabilidade sobre a manutenção dos bens públicos, certamente muitos outros refletirão sobre o assunto.