O Arquiteto, o Urbanista, o Contador de Histórias e o Poeta

Muitas são as designações atribuídas aos arquitetos e urbanistas através do tempo. Mas todas são embasadas em suas atividades técnicas.

Por atividade técnica entende-se a perícia em determinado ofício, arte ou ciência. O técnico é o perito, o conhecedor dos caminhos e meandros que levam a determinado resultado.

Em arquitetura e urbanismo, o técnico reúne e articula os conhecimentos que detém sobre a criação de espaços e a interação entre eles, integrando estes elementos na conformação do todo, seja uma edificação ou um conjunto delas, seja um trecho de núcleo urbano ou uma cidade por inteiro.

Neste processo incluem-se diversos fatores e seus diferentes aspectos, desde que os culturais, artísticos e sociais até os econômicos, políticos, tecnológicos e legais, sob a ótica do tempo e lugar. O objetivo é o resultado melhor possível, dentro dos pressupostos fundamentais que permeiam todo o processo, minimizando ao máximo os impactos negativos que qualquer intervenção repica sobre a realidade urbana.

A visão atribuída ao técnico, arquiteto e urbanista, sempre se baseia nas linhas traçadas sobre o papel, determinantes da transformação do vazio, em espaços materializados em elementos construtivos, seja um lote ou qualquer área desocupada.

Mas não se pode restringir a visão apenas aos resultados. Aos profissionais de arquitetura e urbanismo cabe a responsabilidade de transitar por um vasto universo repleto de opções, acolhendo ou rechaçando possibilidades, subordinando as escolhas ao arcabouço estabelecido pelos objetivos a atingir, pelos meios disponíveis, pelo tempo e lugar da intervenção.

Exatamente neste ponto, repleto de interrogações, a atividade do técnico mergulha no tempo do contador de histórias.

Não se pode atuar sem conhecer as características de uma cidade, as razões daquelas características, o modo de ver e apreender a que a população se habituou – fator dependente da sua história.

Ao urbanista que propõe as normas de uso, ocupação e parcelamento do solo, o conhecimento aprofundado da história da cidade, incluindo o que foi realizado de maneira positiva e o que impactou negativamente é fundamental para o lançamento da perspectiva, da visão a médio e a longo prazo, reduzindo significativamente as possibilidades de resultados indesejáveis.

Neste momento exato é que o urbanista revela a face do contador de histórias, num conto codificado urbano e regional.

A história é contada através do Memorial Descritivo que acompanha e integra o Projeto Urbanístico e revelada nos índices adotados.

Ao urbanista também reserva-se a face poética. O modo de organizar, de justapor, de aproximar, de abrir e fechar espaços, de definir horizontes , alturas e volumetrias, de criar as áreas verdes, os percursos de veículos, os caminhos dos pedestres, revelam uma face estética complexa que resulta no modo de viver de uma população, definindo a sua qualidade de vida, estabelecendo os fundamentos de seu bem estar.

Ao arquiteto e ao seu modo de edificar atribui-se a dimensão do contador de histórias no momento em que traduz os princípios de uma cultura, em seu espaço e tempo. Neste processo transmite, de forma construtiva, toda a bagagem historicamente acumulada da maneira de morar, trabalhar, divertir-se, estudar e outras atividades culturalmente instaladas.

A dimensão poética do seu exercício profissional é traduzida no resultado estético de sua obra, uma poesia verticalizada sobre o solo, dotada de ritmo, rima, estrofes e movimento, quase uma música, suave e vigorosa aos sentidos de quem quer ver e ouvir.

A Frente e o Fundo das Edificações

O entendimento de frente e fundo de lote está vinculado, do ponto de vista da Legislação, à localização da via de acesso de veículos à unidade imobiliária. Se um lote tiver duas ou mais divisas margeadas por vias de circulação de veículos, será considerada como divisa frontal do lote aquela de menor dimensão. A via de circulação de veículo frontal a esta divisa será, então, a via de acesso.

A distinção entre frente e fundo de uma edificação reveste-se de algumas diferenças em relação aos critérios atribuídos ao lote: a frente da edificação pode não ser coincidente com a frente do lote.

Um lote margeado por duas vias de circulação de veículos pode ter a frente da edificação, o mesmo que fachada principal ou frontal, voltada para a via por onde não ocorre o acesso de veículos. Situação semelhante pode acontecer se o lote tiver uma lateral voltada para a área pública, caracterizada como área verde e/ou local de circulação de pedestres, quando a fachada frontal pode estar voltada para esta área. Em ambos os casos, esta possibilidade deve ser admitida pela Legislação de Uso e Ocupação do Solo aplicável ao lote, que também determinará a obrigatoriedade, ou não, do acesso de veículos ocorrer, exclusivamente, através da divisa frontal do lote, aquela de menor dimensão.

Nas cidades brasileiras, lamentavelmente, as edificações sempre tiveram marcas precisas quanto à caracterização de frente e fundo, circunstância vinculada ao Programa Arquitetônico Culturalmente instalado.

A frente de uma residência unifamiliar é sempre reservada a zona social, para onde se voltam a sala de estar, a garagem e quartos. A zona de serviços relega-se ao trecho posterior da residência, onde se constroem a cozinha, a lavanderia, depósito, e outros compartimentos úteis e imprescindíveis, mas que não devem compor a fachada principal.

A frente é dedicada ao ajardinamento, ás calçadas e paredes de revestimento esmerado. Ao fundo, em geral invisível a quem chega ou passa, pouca atenção é dispensada. Em muitas circunstâncias, amontoam-se tranqueiras ao lado de varais, tanques e depósitos de lixo, transformando áreas de trabalho e de extrema importância funcional e vital em algo a esconder, incompatível com a aparência socialmente valorizada da frente da edificação.

Mas esta tendência não é restrita às habitações unifamiliares.

Nas grandes cidades podemos encontrar a noção de frente e fundo bem demarcada em habitações coletivas. Em bairros nobres da Zona Sul do Rio de Janeiro, as fachadas voltadas para avenidas de considerável renome são tratadas como poses de cartão postal, enquanto os encontros de fundos de duas ou mais edificações voltam-se para áreas livres descobertas, dotadas de guarda-corpos que transpassam a visibilidade de áreas de serviço, com tratamento arquitetônico capaz de desorientar quanto a se estar na mesma edificação que se viu para frente.

O princípio urbanístico que norteou a construção do Plano Piloto de Brasília quebrou a identificação frente/fundo tanto nas edificações destinadas às habitações unifamiliares localizadas nas quadras 700 Norte e Sul, quanto nas habitações coletivas nas duas asas.

As residências das quadras 700, geminadas e com 100% de ocupação do lote, têm as fachadas denominadas frontais voltadas para as áreas verdes. Por onde não pode ocorrer o acesso de veículos.

Contíguas a estas frentes, conforme exigido pelo primeiro Código de Edificações de Brasília, era obrigatório a construção de uma sala e um quarto.

Os compartimentos localizados no trecho posterior da edificação, também por obrigatoriedade eram a garagem e o quarto.

Além destes requisitos, onde se incluía, ainda, a existência de um grande prisma de iluminação e ventilação (com dimensionamento pré-definido), para atendimento aos quartos, cozinha e área de serviço com janelas para ele voltadas, era obrigatório o tratamento adequado do fundo da edificação, de modo a não se diferenciar, em qualidade, do tratamento dado a fachada frontal.

As edificações iniciais destinadas às habitações coletivas, construídas entre os anos 50 e 80, diferentes de quaisquer outras até então construídas no Brasil, se caracterizaram por prismas de base retangular, sobre pilotis, pousados sobre o solo verde e distanciadas entre si de modo considerável.

Nestas edificações, a frente e o fundo tiveram tratamento diferenciado, de forma a adequar-se às funções dos compartimentos contíguos. A frente foi tratada por esquadrias envidraçadas de grandes dimensões, para atendimento de sala e quartos, enquanto o fundo foi, todo ele, protegido externamente por cobogós em toda a extensão da fachada, como anteparos às janelas nas áreas de serviço e cozinha.

Para este fundo também foram lançadas as torres de circulação vertical, ocupando área além do limite da projeção, caracterizadas como prismas de base retangular, visualmente encostados na edificação principal. Por suas consideráveis dimensões o acesso de veículos é vinculado ao ordenamento da circulação e não ao posicionamento da frente da projeção.

Aparentemente, pouco se entendeu a respeito do sutil tratamento dado às edificações erguidas naquele período. Não demorou muito a se avolumarem as pressões pelo acréscimo de unidades domiciliares nas habitações coletivas, que de vazadas passaram a dispor de apenas uma fachada, a frontal, para onde se voltam a maioria dos compartimentos, inclusive cozinhas e áreas de serviço, sempre em ambiente único para facilitar o acesso à iluminação e ventilação. Estas soluções se repetem não apenas no Plano Piloto, mas em outras cidades do Distrito Federal. Nas soluções mais elaboradas, as áreas de trabalho se localizam em reentrâncias pouco visíveis, resultantes do mecanismo da compensação de área.

Nas habitações unifamiliares, localizadas nas outras cidades do DF repetiram, em inúmeros casos, a mesma trajetória brasileira do fundo menosprezado. Em muitas localidades, ou em quase todas, as áreas livres posteriores à edificação possibilitaram a construção dos lamentáveis “barracos de fundo”, a serviço de ganhos financeiros extras por meio do aluguel, repetição perversa das vilas encontráveis em cidades mais antigas.

Não se trata de enaltecer soluções arquitetônicas associadas a classes sociais mais privilegiadas, nem posicionamento nostálgico em relação ao passado. A reflexão sobre o antigo e inadequado descaso com o fundo das edificações e contrapô-lo à noção de que o tratamento do fundo pode ser diferente, mas que em nada pode dever ao tratamento dado a frente talvez contribua, pelo menos em parte, para a valorização funcional e estética da obra arquitetônica em sua totalidade. Infelizmente, nem sempre é possível proceder como as plantas que, em sua profunda grandeza, enraiza os seus serviços.

A LUOS e a Taxa de Permeabilidade dos Lotes

         Taxa de Permeabilidade é índice urbanístico que obriga à existência de área interna ao lote reservada à captação de águas pluviais. Este conceito é bem mais complexo, considerando que não ocorre, exclusivamente, a infiltração da chuva, mas também a evaporação e o escoamento dessas águas.

         Para efeito apenas do âmbito urbanístico, sem abordar a profundidade das questões ambientais implícitas neste tema, a taxa de permeabilidade representa a garantia, ou pelo menos o instrumento amenizador dos riscos causados por inundações e enxurradas.

         As construções urbanas, de um modo geral, são executadas sem a necessária compreensão do significado da aplicação das normas urbanísticas e arquitetônicas, instrumentos tidos, quase sempre, como imposições governamentais limitadoras das possibilidades desejadas para os lotes. Reservar área interna para a função exclusiva de permeabilidade é obrigação, vista por muitos, como “perda de área”, fator que restringe a quantidade de obra e, portanto, fere interesses lucrativos.

         As primeiras legislações aplicáveis ao Distrito Federal, principalmente as relacionadas ao Plano Piloto de Brasília, ignoravam a necessidade de reservar área interna ao lote.

         Mas este fato é perfeitamente compreensível. Afinal, o Plano Piloto é composto, em sua maior parte, por projeções destinadas às habitações coletivas, que a despeito da ocupação permitida de 100% de cada área, a superquadra é constituída por significativas extensões de área verde, envolvendo todas as projeções, além das faixas  “non aedificandi” que as emolduram.

         Os grandes problemas só surgiram posteriormente, com a legislação relacionada ao uso de área pública em subsolo, quando avanços de até 155% além dos limites das projeções e até mesmo a possibilidade de união de subsolos de projeções vizinhas promoveu a impermeabilização dessas áreas (exceto as “non aedificandi”), com resultados muito negativos para os terrenos situados nos pontos de menor altitude em relação às superquadras.

         Nas demais cidades do DF, as antigas normas urbanísticas exigiam, via de regra, a reserva de área de permeabilidade.

         No caso específico da Região Administrativa do Guará, tomada como exemplo por ser a nossa área de atuação, diversas legislações determinavam a existência desta faixa: SOF, SGCV, Áreas Especiais 2,4,6,6B e 8, habitações unifamiliares, além de outras localidade da RA-X.

         Contudo, o PDL alterou esta relação. Para todos os lotes, inclusive os habitacionais unifamiliares (maioria na Região Administrativa), ampliou a isenção para lotes com até 350 metros quadrados. Para os lotes acima de 2000 metros quadrados, exigia a reserva de 30% para a área permeável. Entretanto, alguns lotes com áreas de 3000 ou mais metros quadrados foram isentados desta obrigatoriedade.

         Ao mesmo tempo, permitiu a total substituição da área permeável pela execução de reservatórios para a acumulação de águas pluviais e drenagem vertical.

         O PDL conceituou “taxa de permeabilidade” como “o percentual mínimo da área do lote onde é proibida a sua impermeabilização por edificação ou pavimentação”.

         Diversos subterfúgios foram utilizados como forma de ampliar a destinação da área permeável, em geral para transformá-la em estacionamento. Afinal, o PDL não estabeleceu a obrigatoriedade de constituir-se em área com cobertura vegetal. Daí o viés.

         A LUOS, bem diferentemente, define “Taxa de Permeabilidade” como “percentual da área do lote sobre a qual não pode haver edificação e impermeabilização, onde deve ser mantida vegetação”.

         A grande diferença de abordagem, portanto, é a menção objetiva da LUOS sobre a obrigatoriedade de ser mantida vegetação. Parágrafos à frente da conceituação, no tópico especificamente dedicado ao tema, volta a referir-se a este compromisso.

         A LUOS, através de Anexos, define as taxas de permeabilidade aplicáveis a cada Região Administrativa. Ao mesmo tempo, restringe a utilização de tecnologias de captação e infiltração de águas pluviais a lotes com taxas iguais ou superiores a 20%, limitando esta utilização a apenas 50% da taxa total exigida para o lote e, ainda, submete o sistema adotado à anuência da ADASA, considerada a complexidade envolvida nestas soluções.

         A partir dos dados contidos nas tabelas da LUOS, que relaciona uso e atividade à área do lote, concluímos, para a área do Guará:

·       Os lotes habitacionais unifamiliares designados por RO 1, com área superior a 150 metros quadrados, voltam a requerer área permeável (10%), mesmo quando permitida outra atividade concomitante.

·       Os lotes RO 3, onde se incluem as Áreas Especiais 2 e 4, alguns lotes no SGCV e o lote C do SMAS Trecho 1, devem ter área permeável de 10%, desde que a área do lote seja superior a 500 metros quadrados. Estes lotes apresentam áreas significativamente superiores a 500 metros quadrados, portanto, devem ter área permeável de 10% e não podem ser propostas soluções de mecanismos de captação de águas pluviais.

·       Lotes localizados na Área Especial 2a, Polo de Moda, QE 40, além de outros na malha urbana do Guará, também devem ter área permeável de 10%, variável a obrigação de acordo com a área de cada um. O que não foi previsto pelo PDL.

·       Para lotes Institucionais em caráter exclusivo (INST), com área igual ou superior a 10 mil metros quadrados, a LUOS exige 30% de área permeável.

·       Para lote localizado na Rua Quaresmeira, com área igual ou superior a 70 mil metros quadrados, foi exigida a reserva de área permeável de 40%, enquanto o PDL exigia 30%.

Entre todos os lotes do Guará, apenas os dois últimos da listagem anterior podem dispor de mecanismo de captação de águas pluviais, desde que restrito a 50% da área total exigida. Logo, nos institucionais com área de 10 mil metros quadrados, que requererá 3000 metros quadrados de área permeável, 1500 metros quadrados devem ter cobertura vegetal. Na Rua Quaresmeira, um lote com 70 mil metros quadrados deverá ter cobertura vegetal em 35 mil metros quadrados.

A despeito de existir no Guará lotes com dimensões consideráveis, a maioria deles encontra-se construída. Entretanto, é importante acentuar, que alterações de projeto arquitetônico que impliquem em acréscimo de área submeterão o lote ao cumprimento das determinações da LUOS na parte que se pretenda modificar.

         Evidentemente, A LUOS ainda não é uma Lei Complementar. Mas, a permanecerem os parâmetros propostos, freios serão impostos ao crescimento predatório, com grandes vantagens para o bem estar da população do DF.

O PDOT E A PROPOSTA DE REVITALIZAÇÃO DE ÁREAS URBANAS NO DF.

Revitalizar significa restituir a vitalidade perdida. Em termos urbanos, representa criar condições para que determinada área, que sofreu deterioração através do tempo; volte a ser utilizada pela população, através da oferta de condições satisfatórias dos pontos de vista da dinamização dos usos e atividades preexistentes e antes demandadas, da implantação de novos usos e atividades compatíveis com o que necessita ou anseia a população, sem perder de vista o seu propósito urbano, a revisão de acessos de veículos e pedestres, enfim, da promoção de meios que garantam a sua utilização permanente, preservando o seu vigor.

O PDOT (Lei Complementar 803/2009) identifica, de modo muito apropriado, as áreas do Distrito Federal carentes de revitalização prioritária, associando esta intervenção à preservação do Patrimônio Cultural, à sustentabilidade dos Sítios Urbanos e ao combate às causas da degradação crônica do Patrimônio Ambiental Urbano.

A Lei Complementar nº 17/1997, o Plano Diretor de Ordenamento Territorial do DF, revisado pelo atual PDOT, publicado em 27/4/2009, não foi objetivo quanto à necessidade de promover a revitalização de Sítios Urbanos, embora tenha identificado as Zonas Urbanas de Consolidação, inserido o conjunto Urbanístico Tombado de Brasília, inclusive a Via Planalto e Planaltina, como submetidas a reforço de autonomia e revitalização de sua centralidade própria, com incentivo às atividades de Turismo Lazer, Cultura e Educação.

O atual PDOT identificou como áreas de revitalização prioritária as a seguir relacionadas:

I-             No Plano Piloto de Brasília.

A)   Área Central.

·         Setor Comercial Norte e Sul.

·         Setor Bancário Norte e Sul.

·         Setor de Autarquias Norte e Sul

·         Setor Hoteleiro Norte e Sul, abrangendo.o Setor de Grandes Áreas Norte, Quadra 901.

·         Setor de Diversões Norte e Sul.

·         Setor de Rádio e TV, Norte e Sul.

B)   Áreas Contíguas à Via W3, Norte e Sul.

·         Vias W3, Norte e Sul.

·         Setor de Edifícios Públicos Norte .

·         Setor Comercial Local Residencial Norte

·         Setor Comercial Residencial Norte

·         Setor de Habitações Coletivas sul.

·         Setor Hospitalar local Norte.

·         Entrequadras Sul 500.

·         Setor de Habitações Individuais Geminadas Sul, Quadras 703, até 707, lindeiras à Via W3/Sul.

C)   Áreas Lindeiras à Estrada Parque Indústrias Gráficas:

D)   SGO e SAM:

·         Setor de Garagens Oficiais (SGO)

·         Setor de Administração Municipal

II-         Vila Planalto:

• Poligonal de Tombamento e Tutela, tombada conforme o Decreto nº 11079, de 21/4/1988.

III-        Planaltina :

• Área localizada no Setor Tradicional, integrado pelo espaço Urbano e Edificações próximas aos seguintes locais: Praça São Sebastião, Praça Coronel Salviano Monteiro Guimarães e Praça Antonio Marcigaglia, passando pela Av. Goiás até a Av. Independência.

IV- Complexo de Lazer de Brazlândia:

• Parque Veredinhas.
• Balneário Orla do Lago Veredinhas e espelho d’água.
• Museu Artístico e Histórico de Brazlândia.
• Área de lazer.

V- Gama:

• Setor Central.

As áreas localizadas no Plano Piloto de Brasília e no Setor Central do Gama foram consideradas por suas características de Centralidade Regional – onde se aglomeram atividades urbanas favorecedoras do desenvolvimento econômico e social, induzindo o crescimento regional, considerada a sua alta concentração de serviços oferecidos e de postos de trabalho, portanto, pólo de atração, conceito aplicável às áreas centrais, ao SGO, ao SAM, ao SIG e à W3/Sul.

            A Vila Planalto, conhecida por apresentar características arquitetônicas e urbanísticas que remontam ao início da construção de Brasília, necessitam urgente programa de intervenção.

O Eixo Histórico de Planaltina representa o único conjunto urbano preservado       preexistente à construção de Brasília.

O complexo de lazer de Brazlândia, por sua vez, vincula-se à necessidade de preservação ambiental e, simultaneamente, à manutenção do modo de vida e às atividades culturais enraizadas na Região, além da geração de empregos.

            As diretrizes de intervenção nestas áreas, previstas pelo PDOT, são orientadas para as seguintes atuações:

A-   Nas áreas do Plano Piloto, foram estabelecidos os seguintes objetivos e formas de atuação:

a)    Áreas Central:

- Requalificação dos espaços Urbanos através da diversificação de usos que evitem o esvaziamento das áreas fora das horas de trabalhos. Ao mesmo tempo, pretende-se revitalizar ou renovar as edificações degradadas, criando espaços de convívio e tratando os espaços de conflito.

            Os usos propostos são os multifuncionais, com atividade âncora a prestação de serviços.

b)    Via W3/Sul:

- Qualificar os espaços públicos e as edificações. Para atingir este objetivo, pretende-se estabelecer parcerias público-privadas e adotar, incentivos ficais e tributários.

- Diversificar as atividades de cultura e lazer.

- Integrar várias modalidades de circulação de veículos e pedestres.

- Regularizar edificações.

- Usos pretendidos: Comércio, Serviços (atividades / âncora) e institucionais.

            c) SIG:

                        - Rever normas e diversificar usos (multifuncionais), coibir a subutilização dos lotes.

                        - Criar espaços de convívio.

                        - Requalificar fachadas Urbanas.

                        -Integrar ao Parque da Cidade e Sudoeste

            d) SGO e SAM:

                        - Rever Normas

                        -Intervenção no sistema viário

                        -Integrar ao Setor Noroeste, autódromo e SRPN

                        -Novas Atividades

                        - Usos Multifuncionais

B- Setor Central do Gama :

            Requalificar os espaços urbanos, criar espaços de convívio, expandido atividades  culturais, comerciais e de serviços.

            - Usos multifuncionais (ênfase na geração de emprego)

C- Vila Planalto:

            - Resgatar as suas características essenciais, prevalecendo a sua escala bucólica, identificando vocações e atratividades.

            - Usos multifuncionais, com ênfase na Habitação.

D- Planaltina:

            - requalificar os espaços livres públicos

            - Conservação, restauro e reforma das edificações  histórias.

            - Uso: multifuncionais (ênfase na residência).

E- Brazlândia :

            - Requalificação dos espaços urbanos, criando espaços de convívio.

            - Recuperação das áreas ambientais.

            - Turismo Ecológico sustentável

            - Educação Ambiental

            - Promover atividades artesanais e culturais típicas da Região.

            -Atividade âncora: Prestação de Serviços.

                        Embora a prioridade de atuação esteja voltada para as áreas já mencionadas, outras localidades podem ser objeto de futura revitalização. Muitos fatos serão conseqüência dos estudos das causas da degradação

                        Talvez possamos afirmar  que uma das principais razões da degradação, consideradas as próprias propostas de intervenção contidas no PDOT, seja exatamente a segregação espacial promovida pelo princípio da setorização urbana. Se por um lado, a setorização garante a proteção necessária ao uso residencial, isolando estas áreas dos ruídos e outras incomodidades  geradas  por usos e atividades incompatíveis, por outro lado pode esvaziar determinadas áreas urbanas , ocorrências de extrema gravidade especialmente verificada no Setor Comercial Norte e Sul, Setor Bancário, Setor de Autarquias, Setor de Rádio e Televisão e outros lindeiros à W/3 Sul, além dos Setores de Garagens Oficiais e de Administração Municipal.

                        Outras são as razões de deterioração urbana e arquitetônica da área consideradas de interesse Histórico cultural, caso de Planaltina e da Vila Planalto. Nestas localidades, a ausência de investimentos públicos na manutenção e na melhoria do espaço urbano, somada à falta de condições financeiras dos moradores para promover a conservação de seus imóveis, além de algumas tentativas de construir em desrespeito ás características especiais da área, sobretudo na Vila Planalto, têm colocado em risco a integridade destas áreas. Como de resto, vez por outra termos notícias de tragédias ocorridas em áreas de interesse Histórico de Salvador e do Rio de Janeiro. Sem falar do incêndio que extingui a mais significativa Igreja da Vila Planalto, felizmente reconstruída.

                        Os entraves e os riscos das intervenções urbanas visando a revitalização de áreas degradadas são profusamente conhecidos.

                        Os entraves são parte financeiros e parte resulta no desinteresse que  a matéria provoca na população.Por um lado, o poder público, sempre voltado para o atendimento das necessidades e aspirações da população, tem metas e programas centrados, prioritariamente, nas questões consideradas de interesse emergencial, como transporte público, habitação, saúde, segurança ,educação  e trabalho considerado o vertiginoso crescimento urbano e a exarcebada demanda  por equipamentos públicos urbanos coletivos.

                        O ato de centrar-se nestes requisitos básicos não deveria implicar no descuido com as questões histórico/artístico/culturais, como se demandas desta natureza representassem interesses terciários.

                        Ma, infelizmente, é isto o que acontece.

                        A população brasileira, e não apenas a do Distrito Federal, carece profundamente de consciência sobre a importância dos valores histórico, culturais e artístico, conjunto que concede significado ao estar aqui,  ao como se chegou aqui e que caminhos poderão ser percorridos sem perda da identidade de cada grupo populacional.

                        As razões deste “bloqueio” talvez estejam centradas nas profundas desigualdades sociais  e educacionais a que a maioria foi, durante séculos, submetida. A sobrevivência sempre se impôs sobre a realidade subjetiva e objetiva. A necessidade de garantir subsistência e abrigo não abre espaço ao olhar filosófico – cultural, imprescindível ao entendimento da razão de ser histórica de cada povo.

                        De ninguém é desconhecido que a deterioração de área urbanas tem vínculos com o esvaziamento. As atividades que representam fator de atração de público não se instalam nestes locais e, em contrapartida, a ausência de atividades desta natureza acentua  o esvaziamento. Mas este processo em círculo é relativo. O abandono gera a atração de atividades ilegais e estas atividades expulsam usuários e investidores.

                        As áreas localizadas no Centro de Brasília, inseridas no perímetro de Tombamento do Conjunto Urbanístico, e as situadas  no Eixo Histórico de Planaltina e na Vila Planalto, onde existem Edificações  Tombadas por seu interesse histórico e cultural, devem ser tratadas de modo a garantir, intrinsecamente aos procedimentos adotados, a prévia conscientização das comunidades locais sobre a importância do local onde vivem. Só posteriormente estarão aptos à discussão sobre objetivos a alcançar e as intervenções necessárias a consecução das metas estabelecidas.

                        O grande risco do processo de revitalização está centrado na valorização imobiliária, ocorrência que se não convenientemente tratada em estreita associação com a legislação aplicável, certamente resultará em concorrência especulativa capaz de promover a completa desintegração dos princípios e objetivos propostos.

                        As diretrizes de intervenção estabelecidas pelo PDOT/2009 consideraram a importância estratégia de cada área na busca de sua requalificação.

                        Para os setores centrais do Plano Piloto, W3/Sul SIG, SGO e SAM, pretende-se a diversificação de usos, a criação de espaços de convívio, a integração viária e de pedestre com localidades vizinhas e a renovação de edificações. Para as áreas Históricas, busca-se o resgate cultural relacionado às atividades tradicionais, estimulando a atração turística e valorização das características de natureza ambiental, além das reformas e restauro das edificações. Todas estas, providências necessárias à elaboração de Projeto Específico.

                        A Lei de Uso de Ocupação do Solo (LUOS), em processo de análise e aprovação, aplicável a todo o Distrito Federal, observadas as peculiaridades locais, prevê o instituto do Licenciamento Urbanístico para projeto, entre outros de requalificação urbana.

                        Por licenciamento urbanístico entende-se a licença emitida pelo Órgão de Planejamento Territorial e Urbano do DF para a implantação de projeto para as áreas envolvidas no processo de requalificação, o que pressupõe a elaboração de estudos urbanísticos prévios.

As Legislações Urbanística, Arquitetônica e Específicas – Os Âmbitos de Aplicação

            Aprovar ou visar um projeto arquitetônico em áreas urbanas significa atestar que os espaços edificados possuem qualidade. Por qualidade, entendemos a capacidade de atendimento às condições  mínimas de saúde, higiene, segurança, conforto e acessibilidade dos usuários e de terceiros, considerada a complexa rede de interações que têm lugar no meio urbano e as implicações ambientais.

            A elaboração de uma norma urbanística regulamentadora das ocupações não é ato subjetivo. A ótica isenta de influências de qualquer natureza, exceto do interesse pelo bem-estar social, advinda do conhecimento da realidade urbana e da gama de interações e características de cada localidade, garantindo o êxito dos resultados, em benefício da população residente ou usuária.

            O procedimento adotado para aprovar ou visar um projeto arquitetônico implica em conhecer a Legislação Urbanística, Arquitetônica e Específica, aplicáveis àquele lote em particular.

            Mas a particularidade é relativa, considerando que muitos lotes se subordinam a uma mesma Legislação Urbanística quando o uso é semelhante, o que decorre do acesso e da hierarquia viária.

            Do ponto de vista arquitetônico, o Código de Edificações estabelece critérios válidos para todo o Distrito Federal, dependentes apenas dos usos e atividades das edificações.

            A Legislação Específica, por sua vez, é aplicável a lotes com mesmas características de uso e atividades, além da localização na malha urbana.

            Os princípios de todas as regras envolvidas nas edificações são o Direito Coletivo e o Direito Individual.

            O Direito Coletivo se sobrepõe ao individual na medida em que organiza o modo de viver de determinada coletividade, reduzindo ao máximo as mútuas interferências entre vizinhos imediatos ou sobre o entorno da mesma porção do território urbano.

            Neste sentido, o Direito Individual de construir deve, obrigatoriamente, observar os limites impostos pelo necessário respeito à vizinhança. No seu conjunto, terminam por somar regras que influenciarão positivamente as condições de vida de um núcleo urbano.

A.     A Legislação Urbanística:

No Distrito Federal, os parâmetros contidos na Legislação de Uso e Ocupação do Solo, como identifica a própria denominação deste conjunto normativo, define de que forma poderão ser usados os lotes das diferentes áreas de determinada cidade e a quais limites construtivos serão subordinados os usos e as atividades.

Esta definição obedece a princípios que envolvem, precipuamente, o uso habitacional e o respeito às condições de baixa incomodidade a uma área desta natureza. Não se pode introduzir, em determinada área essencialmente habitacional, usos e atividades que provoquem ruídos e outros incômodos originados por acessos de veículos pesados, por indústrias, por comércio de grandes proporções e atração de tráfego.

Neste contexto, não se pode admitir que o uso habitacional unifamiliar seja prejudicado por edificações destinadas a outros usos.

O projeto urbanístico da área deve definir claramente a localização das atividades, de modo que o acesso de veículos, sobretudo a atividades caracterizadas como pólos geradores de tráfego, não prejudique, do ponto de vista de sua intensidade e ruído, a atividade  habitacional unifamiliar.

As dimensões das vias de circulação de veículos e os acessos à garagem de outras edificações não podem representar geração de conflito ao trânsito leve dos acessos às residências unifamiliares.

A inexistência de estacionamento ou garagem nas edificações, sejam as comerciais, institucionais ou unifamiliares, são fortes complicadores. Mas, curiosamente, a obrigatoriedade de garagem em residências unifamiliares foi extinta da Legislação Urbanística e do Código de Edificações.

Outra questão de grande significado refere-se às alturas permitidas para as construções.

Definir alturas máximas é ato de extrema complexidade. Muitas variáveis integram os estudos que têm este objetivo. Entre os critérios, incluem-se a escala humana, as alturas das edificações vizinhas, o uso e a atividade a que se destinará a edificação, o sombreamento produzido sobre as demais áreas da vizinhança imediata, o número de unidades imobiliárias passíveis de serem obtidas e as consequências do adensamento resultante sobre o acréscimo de veículos circulando pelo entorno imediato e remoto, as condições de mobilidade urbana, o acesso a transportes coletivos, o dimensionamento do sistema viário, a capacidade do sistema de instalações de água, esgotamento sanitário, energia elétrica, telefonia, captação de águas pluviais, transporte e destino final de resíduos e outros que se fizerem necessários. Dependendo do local, podem ser inseridas variáveis relacionadas à proximidade com o Conjunto Urbano Tombado de Brasília e implicações ambientais.

Outra questão de profundo significado é a determinação da taxa de permeabilidade do solo no interior dos lotes. Esse parâmetro é intrinsecamente associado à segurança de toda a coletividade urbana, na medida em que os níveis adequados de absorção e escoamento de águas pluviais previnem calamidades, frequentes em grandes aglomerados populacionais, onde o crescimento das ocupações não foi acompanhado, no decorrer do tempo, por ações preventivas.

B.    O Código de Edificações do Distrito Federal:

A abordagem deste instrumento normativo, embora seja voltada para os condicionantes intrínsecos ao objeto arquitetônico possui, sob muitos aspectos, absoluta relação de dependência com os parâmetros da Legislação de Uso e Ocupação do Solo.

Se uma obra for construída em determinado lote, deverá obedecer aos condicionantes urbanísticos já mencionados e, ao mesmo tempo, atender aos critérios próprios daquele uso e atividade permitidos para aquele local.

Entre estes critérios constam a localização dos acessos de veículos ao lote, de modo a minimizar os conflitos de circulação urbana, as dimensões destes acessos, a inclinação e largura de rampas, número de vagas exigidas em estacionamento ou garagem interna ao lote, o dimensionamento e número de elevadores para atender a população previstas, largura de vestíbulos, escadas e circulações horizontais, área e dimensão mínima de compartimentos, índices de iluminação  e ventilação e afastamentos obrigatórios das divisas compartilhadas com lotes vizinhos, entre outros condicionantes.

Os critérios mais sensíveis, dentre todos os estabelecidos pelo Código de Edificações do Distrito Federal, são os relacionados às áreas e dimensões mínimas de compartimentos ou ambientes.

A importância destes condicionantes está no ato de interferir e ao mesmo tempo resultar do modo de viver da população, considerados os seus hábitos culturais e sociais e os fatores econômicos envolvidos nesta interação.

As áreas e dimensões mínimas propostas pelo primeiro instrumento normativo aplicável ao Plano Piloto e às demais cidades do DF surgiram dos hábitos de acondicionamento de mobiliário no interior dos compartimentos.

Para uma sala de estar residencial, foram previstos espaços para sofás, dentro das dimensões propostas pela indústria da época, quando estes mobiliários eram volumosos. Ao mesmo tempo, previu-se espaço para mesa de TV e área para refeições integrada ao compartimento. Nas áreas intersticiais, ficaram espaços para circulação livre e confortável. O resultado, foi a área mínima de 12m² e a dimensão mínima de 2,85m. Portanto, a outra dimensão deste compartimento não poderia ser inferior a 4,22m.

Não é por outro motivo que uma sala comercial possui estas mesmas área e dimensão mínima. Esta proposição foi apenas um reflexo, considerando o mobiliário envolvido nesta montagem. Na época, era comum, além da utilização de mesa, a presença de um sofá para receber os clientes de modo confortável e bem menos formal que uma mesa, como um “bunker”, entre duas pessoas.

Os quartos tinham dimensões de 10m², qualquer que fosse o número deles em uma residência. A razão era a mesma, associada às dimensões de camas e armários necessários a esta função.

Por interferência do mercado imobiliário, desde 1998, data de publicação do atual Código de Edificações do Distrito Federal, apenas o maior quarto, ou 1º quarto, necessita apresentar área de 10m². Este é considerado o quarto do casal, onde a cama possui maiores dimensões. Para o segundo quarto, foi exigida a área mínima de 9m² e para o terceiro, 8m².

A respeito das diferentes áreas, a dimensão mínima, em qualquer deles, foi mantida em 2,40m. Em decorrência, a outra dimensão do 1º quarto pode ser de 4,17m, a do 2º quarto, 3,75 e a do 3º quarto, 3,34m.

As áreas mínimas de compartimentos da residência considerada econômica (com área construída total de até 68m²) resultaram de porcentagens aplicadas sobre as já mencionadas não econômicas.

Estes compartimentos podem ter áreas correspondentes a 75% das exigidas para não econômicas.

A sala de estar necessita área de 9m², o 1º, 2º e demais quartos, 7,50m². Contudo, as dimensões mínimas são as mesmas requeridas para não econômicas, exceto a sala, que pode ter dimensão mínima de 2,60m.

O aspecto mais questionável desta redução é, exatamente, a incoerência entre o dimensionamento do mobiliário, que pouco ou nada mudou desde a fixação inicial das áreas mínimas de compartimentos, e as áreas permitidas para moradias econômicas.

Um quarto econômico com dimensões de 2,40m x 3,125m = 7,50m², ocupado por uma cama de casal de, aproximadamente, 1,80m x 2m = 3,60m² e por armário com medidas próximas de 0,70cm x 2m = 1,40m², terá ocupação total cerca de 5m, restado 2,50m² para circulação e abertura de portas, onde certamente algo nesta função resultará muito prejudicado – a circulação ou abertura de portas ou o mobiliário ou mesmo a ventilação/iluminação, condições que afrontam os hábitos culturalmente instalados na população brasileira.

De resto, estas dimensões não ficam distantes dos 8m² permitidos para o terceiro quarto do apartamento não econômico.

C.    Legislação Específica:

     Muitas são as Legislações Específicas envolvidas nas construções. Umas são aplicáveis a toda e qualquer obra e outras são aplicáveis apenas a determinadas obras. Entre estas últimas, existem aquelas relacionadas ao uso/atividade e as que se relacionam ao uso/atividade e à localização do lote na malha urbana e até as vinculadas às alturas das edificações:

1.     Legislações Específicas aplicáveis a toda e qualquer obra: Legislações da CEB, da CAESB, de Telefonia, do Corpo de Bombeiros do DF, da NOVACAP, entre outras passíveis de interferência na obra.

2.    Legislações Específicas próprias do uso/atividade das edificações: dependendo do objetivo da obra, podem intervir as Legislações da Secretaria de Saúde (hospitais, clínicas e afins), da Secretaria de Educação (escolas), do Ministério da Educação (universidades e faculdades), da Secretaria de Segurança (centros prisionais e de internação e reabilitação), da Secretaria de Assuntos Sociais (centros de convivência, asilos, centros de assistência e outros).

    De acordo com as atividades presentes na mesma edificação, mais de uma destas Legislações é aplicável ao mesmo projeto, como é o caso de centros de reabilitação infanto-juvenis, onde são relevantes os aspectos sociais, educacionais, de assistência à saúde e de segurança; Legislação de Acessibilidade.

3.    Legislações Específicas aplicáveis a usos/atividades, dependentes da localização do lote na malha urbana: subsolos, circulações, varandas e instalações prediais em área pública; Legislação relacionada ao Conjunto Urbanístico Tombado; Legislação Ambiental; Legislação da CEB sobre faixas de transmissão de energia elétrica.

4.    Legislações Específicas aplicáveis às alturas das edificações: Legislação da Aeronáutica, relacionada ao cone de aproximação de aeronaves; Legislação de Telecomunicações relacionada aos feixes de transmissão, inclusive para elementos estruturais com função decorativa.

            Outras Legislações Específicas podem intervir, dependendo da natureza da edificação e da sua localização urbana.

            O objetivo de todas, naturalmente, está relacionado ao bem-estar coletivo e individual, estabelecendo os limites atingidos por cada apropriação.