Aprovar ou visar um projeto arquitetônico em áreas urbanas significa atestar que os espaços edificados possuem qualidade. Por qualidade, entendemos a capacidade de atendimento às condições mínimas de saúde, higiene, segurança, conforto e acessibilidade dos usuários e de terceiros, considerada a complexa rede de interações que têm lugar no meio urbano e as implicações ambientais.
A elaboração de uma norma urbanística regulamentadora das ocupações não é ato subjetivo. A ótica isenta de influências de qualquer natureza, exceto do interesse pelo bem-estar social, advinda do conhecimento da realidade urbana e da gama de interações e características de cada localidade, garantindo o êxito dos resultados, em benefício da população residente ou usuária.
O procedimento adotado para aprovar ou visar um projeto arquitetônico implica em conhecer a Legislação Urbanística, Arquitetônica e Específica, aplicáveis àquele lote em particular.
Mas a particularidade é relativa, considerando que muitos lotes se subordinam a uma mesma Legislação Urbanística quando o uso é semelhante, o que decorre do acesso e da hierarquia viária.
Do ponto de vista arquitetônico, o Código de Edificações estabelece critérios válidos para todo o Distrito Federal, dependentes apenas dos usos e atividades das edificações.
A Legislação Específica, por sua vez, é aplicável a lotes com mesmas características de uso e atividades, além da localização na malha urbana.
Os princípios de todas as regras envolvidas nas edificações são o Direito Coletivo e o Direito Individual.
O Direito Coletivo se sobrepõe ao individual na medida em que organiza o modo de viver de determinada coletividade, reduzindo ao máximo as mútuas interferências entre vizinhos imediatos ou sobre o entorno da mesma porção do território urbano.
Neste sentido, o Direito Individual de construir deve, obrigatoriamente, observar os limites impostos pelo necessário respeito à vizinhança. No seu conjunto, terminam por somar regras que influenciarão positivamente as condições de vida de um núcleo urbano.
A. A Legislação Urbanística:
No Distrito Federal, os parâmetros contidos na Legislação de Uso e Ocupação do Solo, como identifica a própria denominação deste conjunto normativo, define de que forma poderão ser usados os lotes das diferentes áreas de determinada cidade e a quais limites construtivos serão subordinados os usos e as atividades.
Esta definição obedece a princípios que envolvem, precipuamente, o uso habitacional e o respeito às condições de baixa incomodidade a uma área desta natureza. Não se pode introduzir, em determinada área essencialmente habitacional, usos e atividades que provoquem ruídos e outros incômodos originados por acessos de veículos pesados, por indústrias, por comércio de grandes proporções e atração de tráfego.
Neste contexto, não se pode admitir que o uso habitacional unifamiliar seja prejudicado por edificações destinadas a outros usos.
O projeto urbanístico da área deve definir claramente a localização das atividades, de modo que o acesso de veículos, sobretudo a atividades caracterizadas como pólos geradores de tráfego, não prejudique, do ponto de vista de sua intensidade e ruído, a atividade habitacional unifamiliar.
As dimensões das vias de circulação de veículos e os acessos à garagem de outras edificações não podem representar geração de conflito ao trânsito leve dos acessos às residências unifamiliares.
A inexistência de estacionamento ou garagem nas edificações, sejam as comerciais, institucionais ou unifamiliares, são fortes complicadores. Mas, curiosamente, a obrigatoriedade de garagem em residências unifamiliares foi extinta da Legislação Urbanística e do Código de Edificações.
Outra questão de grande significado refere-se às alturas permitidas para as construções.
Definir alturas máximas é ato de extrema complexidade. Muitas variáveis integram os estudos que têm este objetivo. Entre os critérios, incluem-se a escala humana, as alturas das edificações vizinhas, o uso e a atividade a que se destinará a edificação, o sombreamento produzido sobre as demais áreas da vizinhança imediata, o número de unidades imobiliárias passíveis de serem obtidas e as consequências do adensamento resultante sobre o acréscimo de veículos circulando pelo entorno imediato e remoto, as condições de mobilidade urbana, o acesso a transportes coletivos, o dimensionamento do sistema viário, a capacidade do sistema de instalações de água, esgotamento sanitário, energia elétrica, telefonia, captação de águas pluviais, transporte e destino final de resíduos e outros que se fizerem necessários. Dependendo do local, podem ser inseridas variáveis relacionadas à proximidade com o Conjunto Urbano Tombado de Brasília e implicações ambientais.
Outra questão de profundo significado é a determinação da taxa de permeabilidade do solo no interior dos lotes. Esse parâmetro é intrinsecamente associado à segurança de toda a coletividade urbana, na medida em que os níveis adequados de absorção e escoamento de águas pluviais previnem calamidades, frequentes em grandes aglomerados populacionais, onde o crescimento das ocupações não foi acompanhado, no decorrer do tempo, por ações preventivas.
B. O Código de Edificações do Distrito Federal:
A abordagem deste instrumento normativo, embora seja voltada para os condicionantes intrínsecos ao objeto arquitetônico possui, sob muitos aspectos, absoluta relação de dependência com os parâmetros da Legislação de Uso e Ocupação do Solo.
Se uma obra for construída em determinado lote, deverá obedecer aos condicionantes urbanísticos já mencionados e, ao mesmo tempo, atender aos critérios próprios daquele uso e atividade permitidos para aquele local.
Entre estes critérios constam a localização dos acessos de veículos ao lote, de modo a minimizar os conflitos de circulação urbana, as dimensões destes acessos, a inclinação e largura de rampas, número de vagas exigidas em estacionamento ou garagem interna ao lote, o dimensionamento e número de elevadores para atender a população previstas, largura de vestíbulos, escadas e circulações horizontais, área e dimensão mínima de compartimentos, índices de iluminação e ventilação e afastamentos obrigatórios das divisas compartilhadas com lotes vizinhos, entre outros condicionantes.
Os critérios mais sensíveis, dentre todos os estabelecidos pelo Código de Edificações do Distrito Federal, são os relacionados às áreas e dimensões mínimas de compartimentos ou ambientes.
A importância destes condicionantes está no ato de interferir e ao mesmo tempo resultar do modo de viver da população, considerados os seus hábitos culturais e sociais e os fatores econômicos envolvidos nesta interação.
As áreas e dimensões mínimas propostas pelo primeiro instrumento normativo aplicável ao Plano Piloto e às demais cidades do DF surgiram dos hábitos de acondicionamento de mobiliário no interior dos compartimentos.
Para uma sala de estar residencial, foram previstos espaços para sofás, dentro das dimensões propostas pela indústria da época, quando estes mobiliários eram volumosos. Ao mesmo tempo, previu-se espaço para mesa de TV e área para refeições integrada ao compartimento. Nas áreas intersticiais, ficaram espaços para circulação livre e confortável. O resultado, foi a área mínima de 12m² e a dimensão mínima de 2,85m. Portanto, a outra dimensão deste compartimento não poderia ser inferior a 4,22m.
Não é por outro motivo que uma sala comercial possui estas mesmas área e dimensão mínima. Esta proposição foi apenas um reflexo, considerando o mobiliário envolvido nesta montagem. Na época, era comum, além da utilização de mesa, a presença de um sofá para receber os clientes de modo confortável e bem menos formal que uma mesa, como um “bunker”, entre duas pessoas.
Os quartos tinham dimensões de 10m², qualquer que fosse o número deles em uma residência. A razão era a mesma, associada às dimensões de camas e armários necessários a esta função.
Por interferência do mercado imobiliário, desde 1998, data de publicação do atual Código de Edificações do Distrito Federal, apenas o maior quarto, ou 1º quarto, necessita apresentar área de 10m². Este é considerado o quarto do casal, onde a cama possui maiores dimensões. Para o segundo quarto, foi exigida a área mínima de 9m² e para o terceiro, 8m².
A respeito das diferentes áreas, a dimensão mínima, em qualquer deles, foi mantida em 2,40m. Em decorrência, a outra dimensão do 1º quarto pode ser de 4,17m, a do 2º quarto, 3,75 e a do 3º quarto, 3,34m.
As áreas mínimas de compartimentos da residência considerada econômica (com área construída total de até 68m²) resultaram de porcentagens aplicadas sobre as já mencionadas não econômicas.
Estes compartimentos podem ter áreas correspondentes a 75% das exigidas para não econômicas.
A sala de estar necessita área de 9m², o 1º, 2º e demais quartos, 7,50m². Contudo, as dimensões mínimas são as mesmas requeridas para não econômicas, exceto a sala, que pode ter dimensão mínima de 2,60m.
O aspecto mais questionável desta redução é, exatamente, a incoerência entre o dimensionamento do mobiliário, que pouco ou nada mudou desde a fixação inicial das áreas mínimas de compartimentos, e as áreas permitidas para moradias econômicas.
Um quarto econômico com dimensões de 2,40m x 3,125m = 7,50m², ocupado por uma cama de casal de, aproximadamente, 1,80m x 2m = 3,60m² e por armário com medidas próximas de 0,70cm x 2m = 1,40m², terá ocupação total cerca de 5m, restado 2,50m² para circulação e abertura de portas, onde certamente algo nesta função resultará muito prejudicado – a circulação ou abertura de portas ou o mobiliário ou mesmo a ventilação/iluminação, condições que afrontam os hábitos culturalmente instalados na população brasileira.
De resto, estas dimensões não ficam distantes dos 8m² permitidos para o terceiro quarto do apartamento não econômico.
C. Legislação Específica:
Muitas são as Legislações Específicas envolvidas nas construções. Umas são aplicáveis a toda e qualquer obra e outras são aplicáveis apenas a determinadas obras. Entre estas últimas, existem aquelas relacionadas ao uso/atividade e as que se relacionam ao uso/atividade e à localização do lote na malha urbana e até as vinculadas às alturas das edificações:
1. Legislações Específicas aplicáveis a toda e qualquer obra: Legislações da CEB, da CAESB, de Telefonia, do Corpo de Bombeiros do DF, da NOVACAP, entre outras passíveis de interferência na obra.
2. Legislações Específicas próprias do uso/atividade das edificações: dependendo do objetivo da obra, podem intervir as Legislações da Secretaria de Saúde (hospitais, clínicas e afins), da Secretaria de Educação (escolas), do Ministério da Educação (universidades e faculdades), da Secretaria de Segurança (centros prisionais e de internação e reabilitação), da Secretaria de Assuntos Sociais (centros de convivência, asilos, centros de assistência e outros).
De acordo com as atividades presentes na mesma edificação, mais de uma destas Legislações é aplicável ao mesmo projeto, como é o caso de centros de reabilitação infanto-juvenis, onde são relevantes os aspectos sociais, educacionais, de assistência à saúde e de segurança; Legislação de Acessibilidade.
3. Legislações Específicas aplicáveis a usos/atividades, dependentes da localização do lote na malha urbana: subsolos, circulações, varandas e instalações prediais em área pública; Legislação relacionada ao Conjunto Urbanístico Tombado; Legislação Ambiental; Legislação da CEB sobre faixas de transmissão de energia elétrica.
4. Legislações Específicas aplicáveis às alturas das edificações: Legislação da Aeronáutica, relacionada ao cone de aproximação de aeronaves; Legislação de Telecomunicações relacionada aos feixes de transmissão, inclusive para elementos estruturais com função decorativa.
Outras Legislações Específicas podem intervir, dependendo da natureza da edificação e da sua localização urbana.
O objetivo de todas, naturalmente, está relacionado ao bem-estar coletivo e individual, estabelecendo os limites atingidos por cada apropriação.
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