A Legislação de Uso e Ocupação do Solo –As Necessidades do Guará e a Infeliz Abordagem do PDL

                        As normas urbanísticas a serem adotadas pelas cidades do Distrito Federal, intituladas Leis de Uso e Ocupação do Solo (LUOS), abrangerão a totalidade do DF, observando as peculiaridades das zonas estabelecidas pelo PDOT e, portanto, referidas às características das diferentes Regiões Administrativas. Este princípio consta da Lei Orgânica do DF, em especial da Emenda nº 49, de 2007, Art. 318, § 2º.

                        Por peculiaridades ou características próprias das Regiões Administrativas, entende-se os usos predominantes e ainda os adequados e inseridos ou a serem excluídos de cada uma destas localidades, associados ao conjunto de índices urbanísticos a serem atribuídos, de acordo com as atividades previstas.

                        Por índices urbanísticos entende-se o coeficiente de aproveitamento, altura total da edificação, taxa de permeabilidade, afastamentos, acessos de veículos e outras condicionantes aplicáveis a cada lote ou conjunto de lotes com localização e características semelhantes do ponto de vista do uso e atividades.

                        A partir desde princípio, concluímos que a Região Administrativa do Guará, por estar incluída, de acordo com o PDOT, na zona urbana consolidada – juntamente com as áreas urbanas de Sobradinho, Planaltina, Santa Maria, Gama, Recanto das Emas, Riacho Fundo, SIA, Núcleo Bandeirante, Taguatinga, Águas Claras, Ceilândia, Samambaia e parte do Park Way – Terá Lei de Uso e Ocupação de Solo muito próxima da aplicável aos demais núcleos urbanos, atendendo às seguintes diretrizes do PDOT:

·        Uso diversificado, com o objetivo de otimizar o transporte público e a oferta de empregos;

·        Otimizar a utilização da infraestrutura urbana e dos equipamentos públicos.

A partir destas diretrizes, concluímos pela possibilidade oferecida pelo PDOT de aproximar, em mesmos espaços, os locais de moradia e de trabalho, de modo a reduzir os deslocamentos urbanos, logo, limitar a demanda por transportes públicos. Ao mesmo tempo, pretende ampliar a demanda pelas redes de água, energia, esgoto, pluvial, além das vias de circulação de veículos e equipamentos públicos, como escolas, hospitais e outros serviços prestados à população. Supostamente, existiria disponibilidade de redes e equipamentos capazes de atender a novas interligações, portanto, o sistema teria uma capacidade parcialmente ociosa.

Por ocasião das consultas às empresas concessionárias de serviços públicos, procedimento obrigatório para a elaboração de Estudo de Impacto e Vizinhança, verificou-se que o adensamento do Guará II, relativamente aos lotes da Avenida Central e Contorno, obtiveram os seguintes resultados:

A.   Drenagem Pluvial:

·        Limitação de capacidade e recomendados cuidados com escoamentos superficiais de áreas montantes (Avenida Central);

·        Área especial 2 da Via de Contorno: Sistema não dimensionado para receber a contribuição – necessidade de elaboração de projeto para o seu atendimento.

B.   Abastecimento de Água: (Avenida Central e de Contorno do Guará II).

·        A partir de 2020, necessidade de ampliação da capacidade de produção de água potável e do sistema de adutoras, incluindo remanejamento e reforços.

C.   Escoamento Sanitário:

·        Ampliação dos interceptores e implantação da Estação elevatória de Esgotos e respectiva linha de recalque, a partir de 2014.

D.   Fornecimento de energia elétrica: Possível necessidade de instalação de estação transformadora (Avenida Central e de Contorno do Guará II).

As consultas sobre adensamento do SGCV, SMAS-Trecho 01 e SOF/S tiveram os seguintes resultados:

A.    Drenagem Pluvial:

·        Inexistência de sistema pluvial implantado para atendimento àquelas áreas.

B.   Abastecimento de água:

·        Necessidade de ampliação do sistema para a população projetada.

C.   Energia elétrica: O atendimento aos empreendimentos projetados para o cenário de 2013 depende da implantação da infraestrutura de redes de distribuição.

A partir destes resultados, podemos refutar a diretriz do PDOT que pretende a otimização da infraestrutura urbana instalada. Na verdade, muitos e dispendiosos investimentos serão necessários até o cenário de 2020.

O fato preocupante é que estes estudos foram elaborados para um certo número de edificações, não abrangendo a totalidade dos lotes existentes naquelas áreas. Muito diferentes seriam os resultados se fossem Estudos de Impacto e Vizinhança que abordassem, em amplitude, ambos os setores.

Então, o que devemos esperar da LUOS?

Embora o Guará esteja localizado na zona consolidada, onde as ações propostas pelo PDOT pretendam o adensamento populacional e a instalação de novos postos de trabalho, com isto reduzindo tanto a demanda por transportes públicos, quanto os investimentos em infraestrutura urbana, muito se aprendeu com os resultados concretos do PDL.

Legislação consideravelmente permissiva em termos de coexistência de usos e atividades, de acréscimo em coeficientes de aproveitamento e alturas das edificações, podemos afirmar que o PDL promoveu em salto brusco no trato urbanístico, na medida em que não caminhou passo a passo em direção ao atendimento às necessidades da população local. Diversamente ao esperado, o Guará terminou por representar um dos nichos para solução de moradia no Distrito Federal. Mas na verdade, os preços dos imóveis são inacessíveis ao morador que paga aluguel.

A configuração do Guará foi significativamente alterada. De Núcleo Urbano predominantemente horizontal em suas linhas, passou a exibir torres de proporções verticais correspondentes a, pelo menos, cinco vezes a altura das habitações unifamiliares. A permissão para construir edificações destinadas a usos não residenciais ao longo das vias de atividades provocou vários gargalos nos acessos aos conjuntos habitacionais, além de outras incomodidades resultantes da proximidade de usos, incluída a questão de inexistência de vagas para veículos em estacionamentos ou garagens internas aos lotes. E não exigidas pelo PDL.

A Legislação de Uso e Ocupação do Solo que virá substituir o PDL deverá representar instrumento de dupla correção. Espera-se que responda adequadamente às necessidades do Guará, superando o caráter obsoleto das normas aplicáveis anteriormente ao PDL, especificamente no que diz respeito aos usos e atividades das áreas especiais. Mas, por outro lado, deseja-se que sejam contidos os excessos promovidos pelo PDL, em termos da proximidade inadequada entre o uso residencial unifamiliar e uso comercial ou institucional, além de observar a escala vertical própria deste Núcleo Urbano e a capacidade de suportar o adensamento populacional.

Enfim, espera-se que o Guará permaneça como um local onde a qualidade de vida se preserve. Afinal, se é Núcleo Urbano onde o metro quadrado do solo encareceu, esta ocorrência decorre do aspecto tranquilo, quase bucólico, de suas características urbanas, ao lado do atendimento à maioria das demandas por serviços de sua população.