Cartas de Habite-se Parcial e em Separado

            Qualquer obra no Distrito Federal, após a sua conclusão, necessita de Carta de Habite-se para ser ocupada. Para tanto deve ser atestado, em vistoria, que a construção observou rigorosamente o Projeto Arquitetônico aprovado ou visado.

            Por qualquer obra, entende-se as iniciais no lote – neste conceito, incluem-se as que ocuparam o lugar de outra pré-existente e que foi totalmente demolida – e também as modificações introduzidas em edificações, sejam relacionadas a acréscimo ou a decréscimo de área construída. Obras de modificações que não impliquem em alteração de área não necessitam da emissão de Carta de Habite-se, da mesma forma que não necessitam de Alvará de Construção, circunstância em que o próprio projeto arquitetônico aprovado ou visado já representa a licença para proceder à alteração.

A.        Cartas de Habite-se, Parcial e Em separado:

Alguns tipos de obras admitem a emissão de Carta de Habite-se antes de totalmente concluídas. Nestas circunstâncias, as Cartas de Habite-se são denominadas Parciais ou Em Separado, de acordo com cada situação específica.

B.       Carta de Habite-se Parcial:

A Carta de Habite-se Parcial pode ser emitida quando parte de uma edificação estiver concluída e em condições de utilização e funcionamento independentes. Mas esta possibilidade não se aplica às habitações coletivas, quando este for o único uso da edificação.

Para exemplificar, suponhamos que determinado lote admita, por legislação urbanística, a construção destinada a Shopping Center. Mas, por questão de planejamento do empreendedor, apenas parte do projeto arquitetônico aprovado foi concluído.

Neste caso, pode ser emitida a Carta de Habite-se Parcial, desde que atendidos aos seguintes condicionantes:

·           O acesso à parte da edificação construída deve ser totalmente independente do trecho ainda em execução, incluindo o acesso de veículos e pedestres, as rampas e demais elementos previstos para acessibilidade.

·           A quantidade de vagas em estacionamentos ou garagem interna ao lote deve corresponder aos parâmetros normativos exigidos para trecho concluído, conforme Código de Edificações do DF.

·           As obras em execução não podem interferir com a parte já executada.

·           O funcionamento da edificação não pode ser prejudicado pela falta de qualquer complementaridade associada ao trecho em execução. Isso inclui sanitários públicos, com quantidade de peças equivalentes ao exigido em normas para o trecho executado.

·           Saídas de emergência e demais requisitos relacionados à segurança da edificação e de seus usuários, previstas pela Legislação aplicada pelo Corpo de Bombeiro Militar do DF, além de elementos requeridos por outras Secretarias do Distrito Federal, são igualmente necessários.

            Habitação Coletiva, enquanto uso exclusivo em determinado lote, não é objeto de Carta de Habite-se Parcial.

            O motivo para esta impossibilidade está relacionado às Habitações Coletivas localizadas em superquadras do Plano Piloto de Brasília. O conjunto Urbanístico é tombado como Patrimônio Artístico, Histórico e Cultural, consequentemente, não é admissível alterar as alturas e o número de pavimentos ou a ocupação da projeção registrada em Cartório e tombada, através de emissão de Carta de Habite-se Parcial. Se as normas urbanísticas aplicáveis determinam a existência de seis pavimentos nas faixas das superquadras 100, 200 e 300, e três pavimentos na faixa das superquadras 400, e a ocupação total da projeção, são parâmetros que implicam nas razões do tombamento do Conjunto Urbanístico, logo, é dessa maneira que se deve materializar o espaço.

C.       Carta de Habite-se em Separado:

            A Carta de Habite-se Em Separado é uma forma de atestar a conclusão de obra construída que faça parte de um conjunto arquitetônico.

            Por conjunto arquitetônico, entende-se várias edificações no mesmo lote. Esta coexistência deve ser permitida pela legislação urbanística aplicável à unidade imobiliária e pode admitir que as construções sejam independentes entre si, desde que voltadas especificamente para o uso e atividades permitidas para aquele lote.

            Suponhamos que a Legislação de Uso de Ocupação do Solo permita que determinada unidade imobiliária seja ocupada por duas ou mais edificações destinadas ao uso comercial, com lojas no térreo e salas comerciais nos demais pavimentos.

            Suponhamos ainda, que desde conjunto de edificações conste uma guarita no acesso ao lote.

            Para que seja emitida a Carta de Habite-se, deverá ser “Em Separado” quando, hipoteticamente, apenas uma edificação tiver sido construída. Mas esta edificação deverá ser voltada para o uso e atividade admitida para o lote – comercial – e sob nenhuma hipótese poderá ser concedida Carta de Habite-se Em Separado para a guarita de acesso ao lote, considerando ser esta uma obra meramente complementar, exclusivamente de apoio às atividades principais. Afinal, o lote não é destinado a “guarita”.

            Da mesma forma que a Carta de Habite-se Parcial, existem condicionantes para a emissão do documento:

·           Aquela edificação deve estar construída exatamente conforme consta de projeto arquitetônico aprovado.

·           A edificação deve ser acessada de modo independente em relação ao trecho da obra ainda em execução, e este acesso – de veículos e pedestre, inclusive acessibilidade - devem constar do projeto aprovado.

·           O número de vagas disponíveis para veículos, e em condições de uso, deve corresponder ao exigindo para aquela edificação concluída, de acordo com o Código de Edificações do DF.

·           O número de sanitários e de peças destinadas ao uso e atividade da edificação concluída deve corresponder ao exigido pelo Código de Edificações do DF.

            A Carta de Habite-se Em Separado pode ser concedida para Habitação Coletiva.

            Contudo, suponhamos que determinado lote seja destinado a Habitação Coletiva, como uso principal, e que admita outros usos e atividades em caráter complementar.

            Neste caso, a Carta de Habite-se Em Separado não poderá ser emitida para qualquer das edificações destinadas ao uso complementar.

            Da mesma forma que a Carta de Habite-se Parcial, se a edificação destinada a Habitação Coletiva, dentro destas condições hipotéticas, estiver apenas parcialmente concluída, então também não deverá ser emitida a Carta de Habite-se Em Separado, considerando que a obra deve estar totalmente concluída, e não parcialmente concluída.

            Se o conjunto de edificações for destinado, hipoteticamente, a um Clube, então poderá ser composto por várias edificações voltadas para este objetivo, além dos equipamentos próprios deste uso e atividade institucional.

            Nestes termos, o seu programa arquitetônico poderá incluir uma edificação destinada à Administração do Clube, uma destinada a banheiros/vestiários, uma destinada a restaurante/bar e outra a salão social, além das quadras esportivas e piscinas.

            A dissociação destas atividades tem por objetivo apenas facilitar a análise.

            A Carta de Habite-se Em Separado poderá ser emitida, exclusivamente, para elementos que tenham utilização independente, mas que garantam o funcionamento do todo, conforme previsto pela Legislação Urbanística aplicável.

            Não se pode emitir a Carta de Habite-se Em Separado apenas para as piscinas e quadras de esporte. Estes elementos, quando descobertos, não são considerados como área construída. Mesmo se forem cobertos, não são suficientes para caracterizar a destinação do lote.

            E assim por diante.

            Então, teríamos que concluir pelos elementos mínimos que, em seu conjunto, representar em célula inicial de um Clube. Sejam garantidores do uso/atividade compatível com o determinado pela Legislação Urbanística. Nestes termos, teríamos a Sede Social, caracterizada pela edificação de onde constem as atividades mais específicas do uso coletivo, somada aos banheiros/vestiários coletivos e a pelo menos uma instalação esportiva – piscina ou quadra de esporte. Tudo isto associado a acessos independentes de veículos e pedestres, inclusive para pessoas com dificuldade de locomoção, além do estacionamento ou garagem atendendo ao determinado pelo Código de Edificações do DF, além do número mínimo de banheiros e peças sanitárias, as condições de segurança exigidas pelo CBMDF e a total independência em relação ao trecho em obras.

D.       Diferenças entre Carta de Habite-se Parcial e Em Separado:

            Embora estas duas modalidades de Carta de Habite-se refiram-se a obras concluídas enquanto parte da totalidade licenciada, a diferença entre elas, como já demonstrado, está na natureza da forma de ocupação do lote.

            A Carta de Habite-se Parcial só pode ser concedida se a edificação for única no lote ou projeção e estiver parcialmente concluída, desde que observado o uso/atividade principal do lote determinados pela Legislação Urbanística aplicável e esteja em condições de utilização e funcionamento independentes em relação à parte da edificação ainda em obras.

            A Carta de Habite-se Em Separado só pode ser concedida quando o lote for ocupado por duas ou mais edificações, desde que permitido pela Legislação Urbanística, em que pelo menos uma destas edificações esteja concluída e em condições de utilização e funcionamento independentes do trecho ainda em obras.

            Obviamente, ambos os procedimentos então intrinsecamente relacionados ao planejamento do empreendedor, cabendo ao Poder Público a conferência dos condicionantes aplicáveis, responsabilidade atribuída à fiscalização quando da vistoria da obra.