Partido Arquitetônico

         O significado de partido arquitetônico se relaciona, intrinsecamente, ao significado de projeto arquitetônico.

         Projetar uma edificação significa estabelecer um plano para construir determinada obra.

         Planejar, por sua vez, significa definir um caminho que objetiva atingir determinado resultado. Trilhar este caminho implica na escolha de estratégias a serem adotadas.

         De acordo com estes princípios, executar uma obra – o fim a ser atingido – exige um planejamento onde interagem diversos fatores a serem considerados, variáveis com o que se pretende da obra estabelecida como meta.

         Cada tipo de obra, de acordo com o seu uso e atividade, representa uma meta diferente. O tratamento dado a uma residência unifamiliar difere do atribuído à residência multifamiliar, da mesma forma que ambas divergem das edificações comerciais e seus diversos tipos, das edificações industriais e das rurais que, igualmente, são divergentes entre si.

         Planejar uma obra implica, portanto, em conhecer previamente o campo de trabalho – o objeto, seu uso e atividade, dimensões e programa desejado, além de outros aspectos envolvidos. O plano de trabalho a ser definido vincula-se a estes dados. A partir deste ponto estamos, então, projetando a edificação.

         Projetar significa, portanto, lançar o princípio gerador para fora do planejador, para a realidade objetiva, dando vida àquele arcabouço, como um projetor faz com o filme após o registro das câmeras, após a montagem, após serem introduzidos os efeitos técnicos que interferem com o resultado final.

         O projeto tem o mesmo significado. A sua qualidade está em se saber reunir, de forma lógica e estética, todas as cenas, de modo coerente com o objetivo final pretendido.

         O partido arquitetônico é, portanto, a liga que reúne todos estes pontos em uma urdidura lógica. É a “assinatura” do resultado previsto. Um DNA que determina as características de cada indivíduo, materializado em cada obra.

         Implícito nestes princípios está o entendimento de que a intervenção de quem projeta não se inicia no projeto acabado. Bem opostamente, nele se encera.

         Através do projeto arquitetônico é possível enxergar, com intensa nitidez, toda a gama de estratégias adotadas por quem o elaborou. Identifica-se a linguagem usada em sua concepção, possibilitando antever a relação entre as partes na constituição do todo, enquanto organismo associado a determinado uso e atividade e sua forma de inserção e interação com o entorno imediato e mais remoto.

         Engana-se, em absoluto, quem supõe que a mera aposição de nomes sobre quadros representativos de compartimentos que compõe o projeto arquitetônico seja ato capaz de iludir o observador. Basta que, simplificadamente, se raciocine como um analista de qualquer organograma de funcionamento institucional, onde as relações de hierarquização e interdependência atendem a um claro objetivo, interno e externo àquele organismo.

         Partido arquitetônico não é, portanto, uma “entidade mística”, um ser variável em características e posicionamento, flutuante pela mente do observador desvairado de um projeto arquitetônico.

         Partido arquitetônico é instrumento real, de raízes profundas, que alicerçam um projeto. É o princípio básico que se usa, depois de coletadas as informações necessárias, para estabelecer um programa que atenda aos pré-requisitos obtidos – as relações de proximidade entre funções e seus fundamentos socioculturais, a “costura” entre as diferentes funções na composição do tecido, os acessos desde o exterior da edificação e sua compatibilização com as áreas criadas, hierarquicamente propostas na composição, de modo a se obter um todo coerente, dotado de vetores que dão sentido aos movimentos.

As Construções no Brasil – A Cultura da Obra Irregular.

         Executar uma obra é ato que requer garantias de atendimento às necessidades do usuário, sob os pontos de vista dos requisitos, pelo menos básicos, de sua dinâmica de viver, garantindo a imprescindível atenção aos direitos da coletividade.

         Os condicionantes são relacionados aos hábitos de indivíduos, resultados de sua cultura, seja própria de todo um país, seja de regiões, Estados ou cidades específicas.

         Há vários anos atrás, em função das péssimas condições de saneamento básico, em muitas regiões do País construíam o sanitário isolado do corpo da edificação residencial. Este compartimento, por muitos chamado “casinha”,era constituído por um barracão em madeira, há cerca de 40cm do nível do solo, acessado por uma pequena escada. O seu interior continha uma caixa ou um vaso sanitário aberto em sua face inferior, por onde caíam os dejetos.

 Quando lançados sobre o chão, as galinhas soltas no terreiro se encarregavam do “serviço de limpeza”. Quando o lançamento era sobre córregos ou áreas alagadas, o resultado era um intenso mau cheiro e degradação do local, já que muitas “casinhas”, de diversos lotes, eram enfileiradas, espaçadamente, ao longo das áreas.

Curioso como este hábito comum em pequenas cidades brasileiras conviveu com o evento da implantação da arquitetura moderna no País, nas décadas de 1960 e 1970. Sair de Brasília em visita a estas cidades, localizadas no interior ou no litoral, em pleno apogeu do modernismo, era absolutamente chocante.

Imensa era a perplexidade pela constatação das diferenças entre a fachada urbana e arquitetônica da modernidade e as reais condições de saneamento básico do País.

Estas incoerências, lamentavelmente, são parte de nossa história.

Ainda no período colonial, a implantação das cidades administrativas, de urbanismo e arquitetura importados de Portugal, concedia às obras um ar senhorial, muito diferente do que acontecia nos pequenos lugarejos que, mesmo resultantes da política portuguesa de ocupação territorial, não continham construções pautadas por projetos. Subordinavam-se às necessidades imediatas, erguidas em materiais obtidos nos arredores da localidade.

A cultura do construir sem apoio técnico, muito provavelmente, tem estas raízes profundas, mas referenciadas a uma época quando não era possível o acesso a este serviço.

A grande maioria das cidades brasileiras surgidas espontaneamente, mesmo em períodos bem posteriores ao colonial, carrega em si o antigo e arraigado hábito da construção sem planejamento.

 Não é de se surpreender a existência de imensa quantidade de residências com configuração repetitiva, onde quartos e banheiros se abrem diretamente para a sala de estar, cópias exatas que se desenvolvem até mesmo por bairros inteiros. A diferença entre uma e outra são os “puxadinhos” providenciados para melhor abrigar a família que cresceu, ou a construção de mais de uma residência no mesmo lote, com a mesma finalidade ou para a obtenção de ganhos financeiros através da exploração de aluguéis.

Incrivelmente, estas ocorrências são comuns até mesmo no Distrito Federal, não apenas nas cidades satélites, mas também no Plano Piloto, área tombada como Patrimônio Cultural da Humanidade por suas excepcionais características urbanísticas e arquitetônicas, onde lotes, apartamentos e casas são subdivididos, em absoluta oposição ao que exigem as determinações legais.

Em decorrência destes fatos, definir a densidade populacional alcançada em cidades brasileiras é atribuição de muita dificuldade. Mesmo os dados resultantes de pesquisas oficiais podem ser falaciosos, não por incúria do pesquisador, mas por omissão dos entrevistados, que cientes da situação irregular de seus lotes falseiam as informações sobre a coexistência de duas ou mais famílias em mesma unidade imobiliária.

Os resultados destes antigos hábitos são dramáticos para o planejamento urbano e regional.

Planejar o crescimento e o desenvolvimento de uma região ou cidade representa ordenar o espaço, de modo a garantir o bem estar da população sob os pontos de vista da oferta eficiente de serviços e equipamentos requeridos.

Para alcançar este objetivo, é necessário conhecer profundamente o campo de trabalho – o número de habitantes, as diferentes faixas etárias, as demandas por equipamentos comunitários e por equipamentos públicos. Além de outros condicionantes envolvidos.

Neste ponto reside a insegurança subjacente aos estudos e decisões. Como planejar, como propor intervenções se não é possível confiar totalmente nos dados fornecidos por pesquisas demográficas?

O terreno movediço pode arruinar anos de estudos. Pode tornar o diálogo com o meio urbano em monólogo técnico, tal a distorção imprimida pelas alterações construtivas irregulares.

Poderíamos pensar em obter cálculos mais confiáveis através da mensuração, em locais de destino, do que a cidade produz em termos de resíduos sólidos e líquidos. Mas, lamentavelmente, este dado não é confiável. Existem irregularidades construtivas também na condução deste assunto.

Recentemente, tomei conhecimento da existência de uma cidade litorânea onde foi aberto um canal, de pelo menos 10m de largura, interligando o mar a parte considerável do contorno do núcleo urbano. A finalidade do canal é possibilitar o lançamento de resíduos, lixo e dejetos, provenientes de residências, posto de combustível e outras edificações comerciais.

O resultado desta empreitada é o mau cheiro no local e nas proximidades, além do periódico retorno ao mar do lixo e dejetos. Nestas ocasiões, forma-se uma faixa de águas cinzentas, paralela à orla, com cerca de 100m de largura e mais de 1km de extensão. Mas nenhum aviso, obviamente, é emitido aos banhistas. Já existem relatos de doenças transmitidas pela contaminação.

Construir no Brasil, desde os tempos mais remotos até a atualidade, em muitos casos, tem assumido características de ações predatórias contra o direito coletivo e sobre o meio ambiente. Os objetivos são de ordem financeira, de interesse exclusivamente pessoal ou por desconhecimento, como no passado, das relações de causa e efeito.

O indicativo mais patente desta desordem historicamente arraigada é quando o interessado em determinada obra afirma ao agente público que quer sempre obter informações normativas por gostar de fazer tudo “certinho”. Se assim se manifesta é por ter conhecimento das inúmeras violações ocorridas em sua vizinhança. É quando a exceção confirma a regra.

A Circulação Urbana de Pedestres – Calçadas, Marquises e etc.

         Circulação urbana é dupla atividade. Refere-se a veículos e pedestres e objetiva acessar o meio urbano em suas variadas funções.

         Quando da elaboração de um projeto urbanístico, seja para toda uma cidade, seja para trechos de um núcleo urbano, ou procedimento de revitalização de áreas em processo de degradação ou obsoletas, a preocupação é intensificada na circulação veicular, de longe o problema mais desafiador da atualidade e, certamente, tendente a agravamentos ainda mais profundos.

         Por sua complexidade tem se tornado um processo dialético toda e qualquer iniciativa que busque pelo menos amenizar o conflito entre o crescente número de veículos, favorecido por estímulos à produção que oferece empregos, logo, de funções social e econômica indiscutíveis, e a imperiosa necessidade de garantir o bem-estar da população, através da circulação segura, rápida e objetiva.

         Neste contexto é inserido outro fator de enorme relevância: A manutenção de espaços para circulação de pedestres.

         O tradicional traçado urbano desenvolvido em células compostas por edificações voltadas, invariavelmente, para vias de acessos de veículos, modelo possibilitador do menor esforço no deslocamento dos usuários, já se demonstra obsoleto. A cada dia, mais e mais veículos reclamam por vias, estacionamentos e garagens, sejam públicos ou privados.

         A significativa pressão imposta sobre as cidades resulta em relevo insignificante concedido à circulação de pedestres.

         A expressiva importância recentemente atribuída ao transporte público coletivo não solucionará, a curto e médio prazo, o problema dos deslocamentos urbanos, não apenas em função das necessidades de melhoria dos serviços oferecidos às massas populacionais cada vez mais densas, nem em decorrência da imprescindível alteração do hábito que nos impele ao uso de veículos individuais.

         Uma outra questão se impõe: A necessidade de conectar os pontos de chegada de transportes públicos a todos os pontos das cidades através de calçadas públicas de qualidade e devidamente protegidas de intempéries.

         O traçado das cidades não permite o livre deslocamento dos pedestres sem que, em vários pontos, haja o conflito com o sistema arterial que, aos poucos, assumiu características de veias intransponíveis roncando o seu conteúdo de modo ensurdecedor.

         Neste contexto, os meros capilares, o sistema das calçadas públicas, conduz os seus usuários aos trancos e trambolhões, não se atrevendo a transpor as artérias, sob o risco de serem arrastados por sua desimportância.

         Soluções surgem em grande quantidade: Implantação de semáforos nos pontos de travessia, faixas de pedestres, passagens aéreas e subterrâneas... Mas são apenas paliativos. Veículos desrespeitam sinais fechados e atropelam nas faixas de pedestres. O pedestre, sempre obrigado a esperar que lhe concedam o direito de circular, se desinteressa pelas passagens aéreas e suas subidas cansativas, sobretudo para os mais idosos, e temem as subterrâneas, onde espreita a falta de segurança.

         No espaço entre uma e outra aventura de travessia, as calçadas públicas são esmeros de deselegância. Estreitas por concepção ou em consequência de avanços em área pública de edificações lindeiras, são superfícies esburacadas, desniveladas e muitas delas, construídas em pedras portuguesas por quem não conhece a técnica lusitana, tremulam em pedregulhos voadores e violadores da integridade física dos transeuntes desatentos.

         Mesmo nas proximidades de edificações, faltam marquises de proteção de pedestres – são ausentes também nas demais, mas pensar nisso seria um luxo.

         Curioso como a simples exigência da construção de marquise, em área pública ou particular, gera protestos veementes dos proprietários de lotes, que a consideram “área perdida” quando interna ao lote e “imposição descabida do Poder Público” quando sobre área de circulação pública.

         Obviamente, estas questões não se restringem a terras brasileiras, considerando que as nossas fontes de geração urbana são de origem europeia, quer em cidades planejadas, quer em núcleos desenvolvidos espontaneamente.

         Muito além da abordagem técnica, tratar caminhos de pessoas é atitude iniciada na consciência. Que não seja exatamente por razões impositivas de determinações legais, mas por conhecermos profundamente nossas próprias fragilidades.

        

        

A Legislação Urbanística no DF – A Visão Geral e os Riscos das Indefinições

Recentes comentários criticam a forma adotada pelo Governo do Distrito Federal no estabelecimento de diretrizes urbanísticas do território urbano sob sua jurisdição.

As divergências de opinião são muito salutares, na medida em que, por princípio, ninguém pode ser considerado detentor da verdade, benefício que só pode resultar do livre confronto de opiniões.

Contudo, a emissão de juízo de valor requer o prévio conhecimento do objeto, em nível de aprofundamento suficiente para abalizá-la.

O trato com o meio urbano do Distrito Federal requer conhecimento técnico que ultrapasse qualquer nível de mera exploração teórica. Como pré-requisito, é necessário o conhecimento não apenas dos primeiros arcabouços urbanísticos definidores do traçado urbano, mas também das diferentes formas de ver as cidades, de apreendê-las, de utilizá-las, o que inclui os aspectos positivos e negativos implícitos nesta coexistência.

O conhecimento destes aspectos só é possibilitado através do trato diário, tanto com a elaboração de projetos arquitetônicos, quanto com as análises das diferentes formas de aplicação dos instrumentos legais arquitetônicos e urbanísticos.

A elaboração de um sistema normativo deve resultar do conhecimento aprofundado de leis urbanísticas nacionais, distritais ou estaduais e locais. Em especial, de como os parâmetros e critérios foram interpretados ao longo do tempo de existência de um núcleo urbano e onde ocorreram divergências de entendimento, sobretudo quando foram capazes de causar prejuízos ao bem estar social.

Aquilo que parece coisa ínfima em determinada proposta de ordenamento urbanístico distrital ou local não pode ser encarada sob a ótica de um possível equívoco de abordagem. Definitivamente, não o é. Representa, na verdade, o resultado da experiência com o trato das questões urbanas, de como a simples referência em termos gerais pode provocar indefinições e possibilidades de escolhas capazes de transformar uma cidade em símbolo de abusos contra o Direito da Coletividade.

De todos é conhecida a “linha de produção” de avanços e ocupações isoladas, em área pública, como processo de constante inchamento de edificações, resultado da busca por mais e mais número de unidades imobiliárias ou de compartimentos dentro de espaço com limites preestabelecidos. Da mesma forma, não fixar o número de pavimentos, altura de edificações, coeficiente de aproveitamento de lotes e projeções, número máximo de unidades imobiliárias, usos e atividades permitidas, taxa de ocupação, número de vagas para veículos, taxa de permeabilidade exigida, além de outros parâmetros, seria omissão possibilitadora de inevitáveis desvios, à semelhança do PDL do Guará, onde alguns destes critérios sequer constaram do Instrumento Normativo. E os resultados foram muito desagradáveis.

Concluindo, não se trata de excesso impor as regras a serem observadas. Quem conhece o Distrito Federal sob a lente da aplicação normativa urbanística e as graves consequências causadas por qualquer mínima omissão ou termo que permita duplicidade interpretativa, sabe muito bem o quanto um pequeno cisco pode embraçar a visão.

O Arquiteto, o Urbanista, o Contador de Histórias e o Poeta

Muitas são as designações atribuídas aos arquitetos e urbanistas através do tempo. Mas todas são embasadas em suas atividades técnicas.

Por atividade técnica entende-se a perícia em determinado ofício, arte ou ciência. O técnico é o perito, o conhecedor dos caminhos e meandros que levam a determinado resultado.

Em arquitetura e urbanismo, o técnico reúne e articula os conhecimentos que detém sobre a criação de espaços e a interação entre eles, integrando estes elementos na conformação do todo, seja uma edificação ou um conjunto delas, seja um trecho de núcleo urbano ou uma cidade por inteiro.

Neste processo incluem-se diversos fatores e seus diferentes aspectos, desde que os culturais, artísticos e sociais até os econômicos, políticos, tecnológicos e legais, sob a ótica do tempo e lugar. O objetivo é o resultado melhor possível, dentro dos pressupostos fundamentais que permeiam todo o processo, minimizando ao máximo os impactos negativos que qualquer intervenção repica sobre a realidade urbana.

A visão atribuída ao técnico, arquiteto e urbanista, sempre se baseia nas linhas traçadas sobre o papel, determinantes da transformação do vazio, em espaços materializados em elementos construtivos, seja um lote ou qualquer área desocupada.

Mas não se pode restringir a visão apenas aos resultados. Aos profissionais de arquitetura e urbanismo cabe a responsabilidade de transitar por um vasto universo repleto de opções, acolhendo ou rechaçando possibilidades, subordinando as escolhas ao arcabouço estabelecido pelos objetivos a atingir, pelos meios disponíveis, pelo tempo e lugar da intervenção.

Exatamente neste ponto, repleto de interrogações, a atividade do técnico mergulha no tempo do contador de histórias.

Não se pode atuar sem conhecer as características de uma cidade, as razões daquelas características, o modo de ver e apreender a que a população se habituou – fator dependente da sua história.

Ao urbanista que propõe as normas de uso, ocupação e parcelamento do solo, o conhecimento aprofundado da história da cidade, incluindo o que foi realizado de maneira positiva e o que impactou negativamente é fundamental para o lançamento da perspectiva, da visão a médio e a longo prazo, reduzindo significativamente as possibilidades de resultados indesejáveis.

Neste momento exato é que o urbanista revela a face do contador de histórias, num conto codificado urbano e regional.

A história é contada através do Memorial Descritivo que acompanha e integra o Projeto Urbanístico e revelada nos índices adotados.

Ao urbanista também reserva-se a face poética. O modo de organizar, de justapor, de aproximar, de abrir e fechar espaços, de definir horizontes , alturas e volumetrias, de criar as áreas verdes, os percursos de veículos, os caminhos dos pedestres, revelam uma face estética complexa que resulta no modo de viver de uma população, definindo a sua qualidade de vida, estabelecendo os fundamentos de seu bem estar.

Ao arquiteto e ao seu modo de edificar atribui-se a dimensão do contador de histórias no momento em que traduz os princípios de uma cultura, em seu espaço e tempo. Neste processo transmite, de forma construtiva, toda a bagagem historicamente acumulada da maneira de morar, trabalhar, divertir-se, estudar e outras atividades culturalmente instaladas.

A dimensão poética do seu exercício profissional é traduzida no resultado estético de sua obra, uma poesia verticalizada sobre o solo, dotada de ritmo, rima, estrofes e movimento, quase uma música, suave e vigorosa aos sentidos de quem quer ver e ouvir.

A Frente e o Fundo das Edificações

O entendimento de frente e fundo de lote está vinculado, do ponto de vista da Legislação, à localização da via de acesso de veículos à unidade imobiliária. Se um lote tiver duas ou mais divisas margeadas por vias de circulação de veículos, será considerada como divisa frontal do lote aquela de menor dimensão. A via de circulação de veículo frontal a esta divisa será, então, a via de acesso.

A distinção entre frente e fundo de uma edificação reveste-se de algumas diferenças em relação aos critérios atribuídos ao lote: a frente da edificação pode não ser coincidente com a frente do lote.

Um lote margeado por duas vias de circulação de veículos pode ter a frente da edificação, o mesmo que fachada principal ou frontal, voltada para a via por onde não ocorre o acesso de veículos. Situação semelhante pode acontecer se o lote tiver uma lateral voltada para a área pública, caracterizada como área verde e/ou local de circulação de pedestres, quando a fachada frontal pode estar voltada para esta área. Em ambos os casos, esta possibilidade deve ser admitida pela Legislação de Uso e Ocupação do Solo aplicável ao lote, que também determinará a obrigatoriedade, ou não, do acesso de veículos ocorrer, exclusivamente, através da divisa frontal do lote, aquela de menor dimensão.

Nas cidades brasileiras, lamentavelmente, as edificações sempre tiveram marcas precisas quanto à caracterização de frente e fundo, circunstância vinculada ao Programa Arquitetônico Culturalmente instalado.

A frente de uma residência unifamiliar é sempre reservada a zona social, para onde se voltam a sala de estar, a garagem e quartos. A zona de serviços relega-se ao trecho posterior da residência, onde se constroem a cozinha, a lavanderia, depósito, e outros compartimentos úteis e imprescindíveis, mas que não devem compor a fachada principal.

A frente é dedicada ao ajardinamento, ás calçadas e paredes de revestimento esmerado. Ao fundo, em geral invisível a quem chega ou passa, pouca atenção é dispensada. Em muitas circunstâncias, amontoam-se tranqueiras ao lado de varais, tanques e depósitos de lixo, transformando áreas de trabalho e de extrema importância funcional e vital em algo a esconder, incompatível com a aparência socialmente valorizada da frente da edificação.

Mas esta tendência não é restrita às habitações unifamiliares.

Nas grandes cidades podemos encontrar a noção de frente e fundo bem demarcada em habitações coletivas. Em bairros nobres da Zona Sul do Rio de Janeiro, as fachadas voltadas para avenidas de considerável renome são tratadas como poses de cartão postal, enquanto os encontros de fundos de duas ou mais edificações voltam-se para áreas livres descobertas, dotadas de guarda-corpos que transpassam a visibilidade de áreas de serviço, com tratamento arquitetônico capaz de desorientar quanto a se estar na mesma edificação que se viu para frente.

O princípio urbanístico que norteou a construção do Plano Piloto de Brasília quebrou a identificação frente/fundo tanto nas edificações destinadas às habitações unifamiliares localizadas nas quadras 700 Norte e Sul, quanto nas habitações coletivas nas duas asas.

As residências das quadras 700, geminadas e com 100% de ocupação do lote, têm as fachadas denominadas frontais voltadas para as áreas verdes. Por onde não pode ocorrer o acesso de veículos.

Contíguas a estas frentes, conforme exigido pelo primeiro Código de Edificações de Brasília, era obrigatório a construção de uma sala e um quarto.

Os compartimentos localizados no trecho posterior da edificação, também por obrigatoriedade eram a garagem e o quarto.

Além destes requisitos, onde se incluía, ainda, a existência de um grande prisma de iluminação e ventilação (com dimensionamento pré-definido), para atendimento aos quartos, cozinha e área de serviço com janelas para ele voltadas, era obrigatório o tratamento adequado do fundo da edificação, de modo a não se diferenciar, em qualidade, do tratamento dado a fachada frontal.

As edificações iniciais destinadas às habitações coletivas, construídas entre os anos 50 e 80, diferentes de quaisquer outras até então construídas no Brasil, se caracterizaram por prismas de base retangular, sobre pilotis, pousados sobre o solo verde e distanciadas entre si de modo considerável.

Nestas edificações, a frente e o fundo tiveram tratamento diferenciado, de forma a adequar-se às funções dos compartimentos contíguos. A frente foi tratada por esquadrias envidraçadas de grandes dimensões, para atendimento de sala e quartos, enquanto o fundo foi, todo ele, protegido externamente por cobogós em toda a extensão da fachada, como anteparos às janelas nas áreas de serviço e cozinha.

Para este fundo também foram lançadas as torres de circulação vertical, ocupando área além do limite da projeção, caracterizadas como prismas de base retangular, visualmente encostados na edificação principal. Por suas consideráveis dimensões o acesso de veículos é vinculado ao ordenamento da circulação e não ao posicionamento da frente da projeção.

Aparentemente, pouco se entendeu a respeito do sutil tratamento dado às edificações erguidas naquele período. Não demorou muito a se avolumarem as pressões pelo acréscimo de unidades domiciliares nas habitações coletivas, que de vazadas passaram a dispor de apenas uma fachada, a frontal, para onde se voltam a maioria dos compartimentos, inclusive cozinhas e áreas de serviço, sempre em ambiente único para facilitar o acesso à iluminação e ventilação. Estas soluções se repetem não apenas no Plano Piloto, mas em outras cidades do Distrito Federal. Nas soluções mais elaboradas, as áreas de trabalho se localizam em reentrâncias pouco visíveis, resultantes do mecanismo da compensação de área.

Nas habitações unifamiliares, localizadas nas outras cidades do DF repetiram, em inúmeros casos, a mesma trajetória brasileira do fundo menosprezado. Em muitas localidades, ou em quase todas, as áreas livres posteriores à edificação possibilitaram a construção dos lamentáveis “barracos de fundo”, a serviço de ganhos financeiros extras por meio do aluguel, repetição perversa das vilas encontráveis em cidades mais antigas.

Não se trata de enaltecer soluções arquitetônicas associadas a classes sociais mais privilegiadas, nem posicionamento nostálgico em relação ao passado. A reflexão sobre o antigo e inadequado descaso com o fundo das edificações e contrapô-lo à noção de que o tratamento do fundo pode ser diferente, mas que em nada pode dever ao tratamento dado a frente talvez contribua, pelo menos em parte, para a valorização funcional e estética da obra arquitetônica em sua totalidade. Infelizmente, nem sempre é possível proceder como as plantas que, em sua profunda grandeza, enraiza os seus serviços.

A LUOS e a Taxa de Permeabilidade dos Lotes

         Taxa de Permeabilidade é índice urbanístico que obriga à existência de área interna ao lote reservada à captação de águas pluviais. Este conceito é bem mais complexo, considerando que não ocorre, exclusivamente, a infiltração da chuva, mas também a evaporação e o escoamento dessas águas.

         Para efeito apenas do âmbito urbanístico, sem abordar a profundidade das questões ambientais implícitas neste tema, a taxa de permeabilidade representa a garantia, ou pelo menos o instrumento amenizador dos riscos causados por inundações e enxurradas.

         As construções urbanas, de um modo geral, são executadas sem a necessária compreensão do significado da aplicação das normas urbanísticas e arquitetônicas, instrumentos tidos, quase sempre, como imposições governamentais limitadoras das possibilidades desejadas para os lotes. Reservar área interna para a função exclusiva de permeabilidade é obrigação, vista por muitos, como “perda de área”, fator que restringe a quantidade de obra e, portanto, fere interesses lucrativos.

         As primeiras legislações aplicáveis ao Distrito Federal, principalmente as relacionadas ao Plano Piloto de Brasília, ignoravam a necessidade de reservar área interna ao lote.

         Mas este fato é perfeitamente compreensível. Afinal, o Plano Piloto é composto, em sua maior parte, por projeções destinadas às habitações coletivas, que a despeito da ocupação permitida de 100% de cada área, a superquadra é constituída por significativas extensões de área verde, envolvendo todas as projeções, além das faixas  “non aedificandi” que as emolduram.

         Os grandes problemas só surgiram posteriormente, com a legislação relacionada ao uso de área pública em subsolo, quando avanços de até 155% além dos limites das projeções e até mesmo a possibilidade de união de subsolos de projeções vizinhas promoveu a impermeabilização dessas áreas (exceto as “non aedificandi”), com resultados muito negativos para os terrenos situados nos pontos de menor altitude em relação às superquadras.

         Nas demais cidades do DF, as antigas normas urbanísticas exigiam, via de regra, a reserva de área de permeabilidade.

         No caso específico da Região Administrativa do Guará, tomada como exemplo por ser a nossa área de atuação, diversas legislações determinavam a existência desta faixa: SOF, SGCV, Áreas Especiais 2,4,6,6B e 8, habitações unifamiliares, além de outras localidade da RA-X.

         Contudo, o PDL alterou esta relação. Para todos os lotes, inclusive os habitacionais unifamiliares (maioria na Região Administrativa), ampliou a isenção para lotes com até 350 metros quadrados. Para os lotes acima de 2000 metros quadrados, exigia a reserva de 30% para a área permeável. Entretanto, alguns lotes com áreas de 3000 ou mais metros quadrados foram isentados desta obrigatoriedade.

         Ao mesmo tempo, permitiu a total substituição da área permeável pela execução de reservatórios para a acumulação de águas pluviais e drenagem vertical.

         O PDL conceituou “taxa de permeabilidade” como “o percentual mínimo da área do lote onde é proibida a sua impermeabilização por edificação ou pavimentação”.

         Diversos subterfúgios foram utilizados como forma de ampliar a destinação da área permeável, em geral para transformá-la em estacionamento. Afinal, o PDL não estabeleceu a obrigatoriedade de constituir-se em área com cobertura vegetal. Daí o viés.

         A LUOS, bem diferentemente, define “Taxa de Permeabilidade” como “percentual da área do lote sobre a qual não pode haver edificação e impermeabilização, onde deve ser mantida vegetação”.

         A grande diferença de abordagem, portanto, é a menção objetiva da LUOS sobre a obrigatoriedade de ser mantida vegetação. Parágrafos à frente da conceituação, no tópico especificamente dedicado ao tema, volta a referir-se a este compromisso.

         A LUOS, através de Anexos, define as taxas de permeabilidade aplicáveis a cada Região Administrativa. Ao mesmo tempo, restringe a utilização de tecnologias de captação e infiltração de águas pluviais a lotes com taxas iguais ou superiores a 20%, limitando esta utilização a apenas 50% da taxa total exigida para o lote e, ainda, submete o sistema adotado à anuência da ADASA, considerada a complexidade envolvida nestas soluções.

         A partir dos dados contidos nas tabelas da LUOS, que relaciona uso e atividade à área do lote, concluímos, para a área do Guará:

·       Os lotes habitacionais unifamiliares designados por RO 1, com área superior a 150 metros quadrados, voltam a requerer área permeável (10%), mesmo quando permitida outra atividade concomitante.

·       Os lotes RO 3, onde se incluem as Áreas Especiais 2 e 4, alguns lotes no SGCV e o lote C do SMAS Trecho 1, devem ter área permeável de 10%, desde que a área do lote seja superior a 500 metros quadrados. Estes lotes apresentam áreas significativamente superiores a 500 metros quadrados, portanto, devem ter área permeável de 10% e não podem ser propostas soluções de mecanismos de captação de águas pluviais.

·       Lotes localizados na Área Especial 2a, Polo de Moda, QE 40, além de outros na malha urbana do Guará, também devem ter área permeável de 10%, variável a obrigação de acordo com a área de cada um. O que não foi previsto pelo PDL.

·       Para lotes Institucionais em caráter exclusivo (INST), com área igual ou superior a 10 mil metros quadrados, a LUOS exige 30% de área permeável.

·       Para lote localizado na Rua Quaresmeira, com área igual ou superior a 70 mil metros quadrados, foi exigida a reserva de área permeável de 40%, enquanto o PDL exigia 30%.

Entre todos os lotes do Guará, apenas os dois últimos da listagem anterior podem dispor de mecanismo de captação de águas pluviais, desde que restrito a 50% da área total exigida. Logo, nos institucionais com área de 10 mil metros quadrados, que requererá 3000 metros quadrados de área permeável, 1500 metros quadrados devem ter cobertura vegetal. Na Rua Quaresmeira, um lote com 70 mil metros quadrados deverá ter cobertura vegetal em 35 mil metros quadrados.

A despeito de existir no Guará lotes com dimensões consideráveis, a maioria deles encontra-se construída. Entretanto, é importante acentuar, que alterações de projeto arquitetônico que impliquem em acréscimo de área submeterão o lote ao cumprimento das determinações da LUOS na parte que se pretenda modificar.

         Evidentemente, A LUOS ainda não é uma Lei Complementar. Mas, a permanecerem os parâmetros propostos, freios serão impostos ao crescimento predatório, com grandes vantagens para o bem estar da população do DF.