História das Habitações Individuais no Distrito Federal

      

                Nos primeiros momentos, ainda na década de 1950, na delimitação do quadrilátero que abrigou o Distrito Federal apenas dois núcleos urbanos pontuavam o espaço definido – Brazlândia e Planaltina.

                Brazlândia, datada de 5/06/1933, existia há 27 anos. Planaltina, por convenção, fundada em 19/08/1859 – não é conhecida a data precisa de sua instalação – contava, então, com 101 anos.

                Planaltina restringia-se à área hoje denominada de centro histórico. De configuração típica de muitas cidades históricas brasileiras, uma praça central dominada pela construção destinada à igreja representa o núcleo de irradiação de ruas margeadas por casario geminado, com janelas que se abrem diretamente sobre o passeio público.

                Os lotes possuem dimensões consideráveis – cerca de 500m² - e as habitações unifamiliares foram implantadas no trecho frontal destas áreas, liberando grande parte dos lotes para quintais, ainda hoje, em muitos casos, ocupados por árvores.

                Da mesma forma que Planaltina, Brazlândia, fundada na década de 1930, tem sua área mais antiga ocupada por lotes com características compatíveis com o seu período de ocupação, época em que os lotes residenciais unifamiliares apresentavam dimensões mais generosas.

                O fundamento da implantação de grandes lotes, procedimento culturalmente arraigado às antigas ocupações urbanas brasileiras, associa-se a uma interligação entre as áreas urbanas e os costumes e modos de vida rurais, quando as atividades urbanas se integravam às rurais, espelhando-se nos grandes espaços do campo.   

                Na época de construção do Plano Piloto de Brasília, na década de 1950, impunha-se a necessidade de abrigar as pessoas envolvidas nas obras, além de suas próprias famílias e muitos outros que migravam para o Distrito Federal em busca de melhores condições de vida.

                Com este objetivo foi criado o Núcleo Bandeirante e os acampamentos das construtoras, todos nas imediações do Plano Piloto, especialmente as Vilas Planalto e Metropolitana.

                Todas as residências destas áreas, dotadas de compartimentos com áreas satisfatórias, foram edificadas em madeira trabalhada, sempre em tábuas justapostas horizontalmente, em lotes de dimensões generosas.

                Curiosamente, no Núcleo Bandeirante foram construídas residências de madeira, mas com dois pavimentos, em modelo único que se repetia pela área urbana.

                As residências do Núcleo Bandeirante, daquela época, foram substituídas por obras em alvenaria, assim desaparecendo aquele interessante modelo. Mas parte considerável da Vila Planalto manteve-se intacta, acertadamente tombada como patrimônio histórico, garantindo a sua representatividade.

                O projeto urbanístico original do Plano Piloto previa, exclusivamente, a construção de edifícios residenciais coletivos, contidos nas Superquadras, restritos às Asas Norte e Sul. Não havia previsão de residência unifamiliar dentro dos limites de Brasília.

                Contudo, já no início da implantação da cidade, as faixas ocupadas pelas quadras 700 Norte e Sul tiveram a sua destinação alterada. O Relatório do Plano Piloto de Brasília previa, para aquela localização, a ocupação com atividades de natureza rural, inclusive armazenamento, objetivando suprir as necessidades do Plano Piloto. Mas, já em 1960, as residências unifamiliares estavam construídas, pelo menos as localizadas nas quadras iniciais e finais das 700 Sul.

                Estas habitações unifamiliares foram concebidas como edificações geminadas, com um só pavimento (térreo), em lotes com cerca de 100m² e taxa de ocupação de quase sua totalidade, exceto pela obrigatoriedade de manter uma abertura (aproximadamente de oito por cento do lote) na face superior para iluminação e ventilação. As edificações assim construídas dispunham de 3 a 4 quartos, com cerca de 10m² cada.

                Posteriormente, entre o final da década de 1980 e início de 1990, foi permitida a construção de 2 pavimentos, à semelhança do que já havia sido inicialmente proposto para as quadras iniciais da W/3 Sul, àquela época denominadas como HP3 .

                Com o passar dos anos, a ocupação dos núcleos urbanos já existentes foi sendo intensificada, ao mesmo tempo em que outros núcleos eram criados. Afinal, tanto os apartamentos das superquadras, quanto as residências das quadras 700, eram destinados a servidores públicos, civis e militares – que não eram os proprietários, mas pagavam ao governo federal uma taxa de ocupação. Apenas a partir do final da década de 1960 as unidades passaram a ser vendidas a seus ocupantes (preferencialmente).

                O controle de todas as áreas do Distrito Federal, desde a sua inauguração, foi atribuição do Governo do Distrito Federal. Inicialmente através da NOVACAP e, posteriormente, da TERRACAP, empresa criada com este objetivo específico.

                Além deste necessário controle de terras, que perdura até a atualidade, lei federal específica, anterior a 1960, proíbe a subdivisão de lotes no Distrito Federal. Exceto se uma lei urbanística dispuser em contrário, após a observância estrita à localidade do lote. Em decorrência, ocupar um mesmo lote com duas ou mais residências é proibido.

                Mas, mesmo assim, muitos lotes no Distrito Federal padecem de problemas graves pela sobreposição de unidades residenciais. Em consequência, em seu conjunto pressionam os sistemas de fornecimento de serviços públicos, de estacionamentos para veículos, de coleta de resíduos e de esgotamento sanitário, certamente apontando para um futuro indesejavelmente caótico. 

Breve História das Alterações de Normas Urbanísticas e Construtivas no Distrito Federal.

            O ato de alterar uma norma, urbanística ou arquitetônica, implica em uma série de procedimentos, sobretudo de análise dessa possibilidade submetida à ótica dos aspectos positivos e negativos envolvidos na sua aplicação, desde o seu surgimento, e a previsão das consequências posteriores à intervenção.

            Se determinada norma é alterada, saiba-se que exaustivo processo analítico foi envolvido na decisão final. Postura muito alheia, portanto, a qualquer ótica parcial para benefícios individuais ou de grupos.

            O procedimento analítico inclui o histórico da aplicação de cada norma, no tempo e espaço – as razões de seu surgimento, verificadas dentro do universo dos condicionantes temporais e locais, variáveis com as características do modo de vida e de apreensão do espaço pela coletividade.

            Ao mesmo tempo, verificam-se as consequências da alteração do instrumento legal – que benefícios ou malefícios poderão resultar e como aquela mudança poderá ser feita de modo a respeitar a interação entre a coletividade e seu ambiente, tanto no contexto urbano, quanto das edificações.

            Na história do Distrito Federal, sob o ponto de vista da legislação urbanística e arquitetônica, muitas alterações foram introduzidas no decorrer dos 55 anos de criação deste conjunto de núcleos urbanos.

            Sob o aspecto urbanístico, as alterações ocorreram por razões bem específicas:

1.     As necessidades impostas pelo adensamento urbano, exigindo a criação de mais áreas residenciais e, por conseguinte, novas áreas de apoio ou complementares a estas ocupações – embora, muitas vezes, a criação de novas áreas  residenciais tenha sido proposta por razões outras que não o atrelamento à demanda interna verificada.

2.     Alterações impostas pela própria dinâmica urbana de cada núcleo, exigindo maior complexidade no nível crescente de serviços necessários.

3.     Maior integração entre os núcleos urbanos vizinhos já modificados ou em processo de modificação.

                        Do ponto de vista arquitetônico, várias alterações foram introduzidas desde o primeiro Código de Edificações (1982), sobretudo nas décadas de 1970 a 1990.

                        O Plano Piloto e as cidades circunvizinhas surgiram de intervenções urbanísticas, ou seja, foram criadas – exceto os núcleos preexistentes de Planaltina e  Brazlândia.

                       Em consequência, muitos ajustes se fizeram necessários no decorrer do tempo, como forma de adequação dos novos objetos arquitetônicos. Especialmente as edificações residenciais coletivas que compõe as superquadras do Plano Piloto, por representarem uma experiência inovadora, exigiram abordagens capazes de acompanharem a sua própria evolução.

                        Muitos acertos foram conquistados neste processo de modificação e adequação:

1.     A transformação do comércio localizado entre as superquadras, de local, como queria o Relatório do Plano Piloto de Brasília, para atividades de natureza urbana, considerada a dinâmica desenvolvida pela população usuária, certamente representou um grande acerto, apesar dos problemas que perduram até os dias atuais, como a insuficiência de vagas para estacionamento de veículos e os acréscimos construtivos sobre área pública.

2.     A construção de embasamentos nas edificações do Setor Hoteleiro Sul, permitindo a oferta de comércio e serviços complementares à atividade de hospedagem.

3.     A permissão para construir dois pavimentos nas edificações residenciais unifamiliares localizadas nas quadras 700 norte e sul aproximou as alturas das residências em relação às verificadas nas edificações comerciais ao longo das vias W/3 norte e sul e do SEPN/S. Apesar do acerto, as grandes dimensões dos lotes residenciais permitiram a especulação de alguns proprietários que subdividiram a edificação em duas ou mais residências, em certos casos transformando-as em pensões.

           

            Mas alguns equívocos foram cometidos na trajetória das modificações.

            Um dos mais graves foi o Plano Diretor do Guará (2006), felizmente julgado inconstitucional em muitos de seus artigos. Em consequência, foi inviabilizado como instrumento para a análise de projetos.

            O Plano Diretor do Guará foi muito mais uma triste colcha de retalhos normativos a servir interesses diversos do que um orientador urbano. Não tinha unidade para abordagem do contexto urbanístico.

            Outro equívoco igualmente absurdo, este associado a edificações, foi a eliminação da obrigatoriedade de haver janelas para a ventilação natural de banheiros em edificações de atividades coletivas, permitindo a utilização exclusiva de mecanismos elétricos para suprir a ausência de janela.  

            Em consequência, nos dias atuais, quando a energia elétrica  é cara e rara o suficiente para inibir soluções de utilização de dispositivos artificiais em substituição  à ventilação natural – antes propiciada pelos prismas – podemos reafirmar o absurdo da decisão.

            Atualmente, não faltam corretores de imóveis que ofereçam unidades mais caras apenas porque dispõe de janelas nos banheiros. O equívoco transformou-se em instrumento de barganha.

            Diante de ingerências tão graves, espera-se que nos períodos atuais e futuros, quando a complexidade urbana e os desafios arquitetônicos crescem a passos largos, que sejam observados e assimilados, com isenção, os fundamentos básicos de qualquer abordagem técnica – o quê mudar, por que mudar, como, quando e onde mudar.

A Atividade, As Mudanças Temporais e Os Fatores Histórico-Culturais

            A atividade atribuída a qualquer edificação refere-se ao modo específico de sua ocupação – residencial, comercial e serviços, industrial, institucional e rural.

            Da mesma forma, a atividade a que se destina uma área urbana associa-se, intrinsecamente, ao ordenamento da cidade, onde as atividades são agrupadas pela compatibilidade que guardam entre si, considerando, ainda, o nível de complementaridade entre estas diferentes funções.

            Nestes termos, avaliações importantes são feitas na definição da proximidade e o distanciamento requerido entre os grupos de edificações que constituem as cidades.

            As residências necessitam da proximidade de comércio e serviços locais, garantida a tranquilidade da área em termos do fluxo compatível de veículos e silêncio exigido para a função repouso.

            Não se pode, por exemplo, permitir que bares ou casas noturnas, ou atividades que necessitem de carga e descarga de mercadorias sejam instalados nas proximidades de áreas residenciais.

            No entanto, muitas vezes a incompatibilidade se delineia no decorrer dos anos, em observância a três fatores distintos, mas complementares entre si: Condicionantes de natureza histórico/cultural; dinâmica de utilização associada à carência por produtos ou serviços; necessidades financeiras de grupos populacionais dentro de determinada área.

            Esta ocorrência sustenta-se no hábito historicamente instalado, transformado em procedimento cultural, de associar as edificações residenciais localizadas no perímetro externo, nas praças e nas esquinas dos conjuntos urbanos ao uso comercial.

            Não raramente, a carência da população local por atividades institucionais, como as relacionadas a creches e estabelecimentos de ensino, acaba por incentivar a  transformação de lotes residenciais em escolas, provocando forte pressão sobre o tráfego de veículos em toda a vizinhança, causando severos incômodos.

            Igualmente, nas áreas residenciais surgem pequenos comércios como salões de beleza, mercearias e bares, muito mais como necessidade de renda do proprietário do lote do que por carência da coletividade.

            Estes hábitos, culturalmente instalados, remontam a períodos históricos bem remotos, quando o planejamento urbano praticamente inexistia no país.

            Sabemos que a maioria significativa das cidades brasileiras surgiu de modo espontâneo, apresentando vielas estreitas para acesso de pedestres e carroças às edificações que se perfilavam de forma geminada.

            Nestes locais, as atividades comerciais se misturavam às comerciais, aleatoriamente. À frente dos comércios, construíam uma calçada alta em relação ao piso da rua, o suficiente para que as carroças encostassem e recebessem as sacas contendo produtos. Além disso, uma trave horizontal de madeira era usada para amarrar os arreios dos cavalos dos clientes.

            Impressiona a semelhança com o presente, onde as traves deram origem aos estacionamentos e os pisos das calçadas altas foram redimensionados para que possam encostar caminhões, facilitando o seu carregamento.

            A convivência inadequada entre atividades comerciais e residenciais persiste até a atualidade, trazendo os mesmos e antigos incômodos.  A inexistência de vagas à frente de estabelecimentos resulta em desordem compatível com a inexistência de traves suficientes para os cavalos da antiguidade.

            Mesmo que nem todos os núcleos urbanos brasileiros admitam intervenções que adequem edificações, conjuntos arquitetônicos e conjuntos urbanísticos às constantes transformações podemos afirmar que estas adequações são sempre buscadas pelo planejamento. Que não sejam as intervenções ideais, mas que sejam as soluções possíveis, avaliando-se o contexto urbano, arquitetônico e os fatores histórico/culturais presentes.

            

Elementos em Área Pública – A Responsabilidade Dividida.

         O modo de obtenção de recursos financeiros para a execução de obras e serviços em área pública tem sido, desde há muito tempo, a cobrança de impostos.

         Este procedimento garante, pelo menos em tese, o fornecimento de água e energia, a coleta de esgoto e de lixo, a iluminação pública, o asfaltamento de vias, a construção de equipamentos públicos coletivos – parques, hospitais, escolas, delegacias, quartéis – e outros elementos voltados para o atendimento das necessidades e anseios da população.

         Tarefa nada fácil atribuída à Administração Pública, por requerer muita organização e apurado controle financeiro, vincula-se à definição de prioridades na aplicação dos recursos auferidos.

         As prioridades relacionam-se, no sentido macro urbanístico, ao número de pessoas beneficiadas pela execução de cada obra ou serviço. No âmbito mais restrito, são avaliadas prioridades de locais específicos, momento em que são contemplados, além de outros serviços, com praças, jardins, playground, quadras de esporte e outras execuções necessárias às quadras, ruas ou bairros envolvidos no procedimento.

         Neste ponto da dinâmica, a relação entre a Administração Pública e a população pode tornar-se bem mais complexa e, em certos momentos, muito conflituosa.

         Na verdade, a experiência tem demonstrado que a recuperação ou a substituição de brinquedos em playground, bancos de jardins, alambrados e pisos de quadras de esportes são intervenções recorrentes. Pode-se afirmar, até mesmo, que estes procedimentos são profundamente desanimadores pela frequência com que ocorrem, repetidamente, nos mesmos locais.

         O que há de errado no mecanismo? Qual a razão da recorrente aplicação de recursos em mesmos locais?

         Muito provavelmente, a resposta é a contínua vandalização dos equipamentos públicos.

         O morador de uma casa previne-se contra agressões externas através de cuidados voltados para a manutenção do bem de que usufrui. Dificulta, ao máximo, os acessos indesejados, temendo depredações. Usam-se trancas e outros artefatos, e até mesmo guaritas de policiamento em propriedades maiores.

         Nestas grandes propriedades, cortam-se a grama,  erradicam-se ervas daninhas, consertam-se parquinhos infantis, revitalizam-se quadras de esporte, enfim, são realizados os serviços necessários ao bom funcionamento de todo o conjunto.

         O que acontece com a área pública?

         O conceito de área desta natureza está associado ao bem comum do povo, logo, todos são proprietários e são responsáveis por sua manutenção e integridade. Contudo, não existe, em relação à área pública, a mesma preocupação devotada à propriedade particular.

         À noite, quando as portas e janelas são fechadas como forma de proteção contra agressores, o equipamento público é relegado a um plano de importância inferior. É abandonado lá fora, como algo de responsabilidade exclusiva do Poder Público. Mas quem usa estes espaços? A relação é óbvia: Quem usa, cuida!

         Mesmo que os equipamentos sejam pagos com os recursos dos contribuintes, indistintamente, o descuido com os elementos em área pública implica em reaplicação do dinheiro sempre nos mesmos lugares, quando poderiam ser aplicados em novas benfeitorias.

         Talvez esta questão envolva condicionantes psicológicos e culturais que sobrevivem no decorrer do tempo sobre a esteira de hábitos arraigados e nunca repensados.

         Mesmo que muitos se insurjam contra a ideia da corresponsabilidade sobre a manutenção dos bens públicos, certamente muitos outros refletirão sobre o assunto. 

Sobre Praças, Bancos e Jardins- O Futuro Indistinto.

           

         No Brasil, desde o início da implantação de suas cidades, à semelhança do ocorrido na Europa, são previstas praças em pontos específicos do tecido urbano.

         Como pulmões arrefecendo o efeito das densidades construtivas, as praças surgem como “clareiras” aliviando a compressão de centros urbanos e de qualquer aglomerado, seja qual for a destinação de cada área.

         Algumas praças se tornaram muito conhecidas: No Rio de Janeiro, a Praça da Bandeira e a Praça Quinze. Em São Paulo, a Praça da República e a Praça da Sé. Em Salvador, a Praça Castro Alves e, em Brasília, as Praças dos Três Poderes e 21 de Abril. Todas elas se caracterizam como fortes pontos referenciais urbanos, além da função específica de, a um só tempo, segmentar e integrar o tecido urbano, associando edificações que acabam por desembocar sobre aquele ponto de parada dos movimentos.

         Desde há muito, as praças são ocupadas por equipamentos públicos comunitários ou urbanos, mobiliários e monumentos relacionados às atividades de lazer, esportivas, cívicas, sociais e de repouso.

         Nesta direção, são concebidas, cada qual, de acordo com as destinações das áreas vizinhas. Se residenciais, são previstos playgrounds e quadras esportivas. Se em áreas centrais ou cívicas, instalam-se monumentos e chafarizes. Nas mais antigas, foram construídas igrejas e coretos. Mas, quase em todas elas, são instalados bancos e criados jardins, elementos destinados a propiciar o repouso.

         Nas décadas de 1940 a 1960, as praças localizadas em áreas residenciais eram ativamente utilizadas pela população, sobretudo à noite, nos finais de semana. Mesmo as que não dispunham de playgrounds atraíam pessoas em quantidade suficiente para a ocupação de todos os bancos, enquanto as crianças brincavam. Tudo era cuidadosamente preservado, incluindo os bancos e jardins.

         As praças das áreas centrais eram locais para exposição de literatura e arte. Os transeuntes cessavam momentaneamente os seus afazeres, sentando-se nos bancos entre jardins, para apreciar o conteúdo exposto, muitas vezes para inteirar-se de alguma obra.

         Hoje, entretanto, as referências mudaram sensivelmente. As praças transformaram-se em locais de alta periculosidade.

         Quando se projetam praças, evitam-se barreiras visuais passíveis de ocultar pessoas capazes de por em risco a vida dos passantes.

         Na verdade, os jardins acabaram por se transformar, à noite, em elementos que projetam sombras perigosas. Os bancos, por sua vez, ou são ocupados por quem não deseja a aproximação dos demais ou são destruídos por vândalos.

         As questões que se colocam são as mesmas aplicadas a um viajante posicionado em um entroncamento sem sinalização:

 Até que ponto o urbanismo deve permanecer na direção culturalmente instalada, criando praças nas mesmas tipologias conhecidas? O urbanismo deve aceitar a interferência dos profundos problemas sociais que, a cada período, emergem com maior intensidade, ou deve persistir em seu caminho independente, interagindo com outras áreas do conhecimento e com a população, sempre buscando as melhores formas para o atendimento de todos? Ou existe uma alternativa que permeie estas questões?  

Escala Urbana – Origem e Evolução.

                                  

            O significado de escala urbana só pode ser devidamente compreendido na medida em que for inserido no planejamento de todo um território, onde estejam presentes as demais escalas que compõe o ordenamento, associadas às áreas rurais e ambientais.

            O que é o urbano? De forma sucinta, podemos afirmar que o conceito é atribuído às aglomerações instaladas sobre determinado espaço territorial, ocorrência que resulta em necessidades e anseios que refletem a busca por níveis cada vez melhores de qualidade de vida.

            No Brasil, a concentração humana em espaços determinados passou, ao longo dos anos, por alguns estágios em ordem crescente de complexidade.

            Inicialmente, alguns povoados de pouquíssimos habitantes, vinculados à sobrevivência básica, dependiam da presença local de corpos d’água e de terras agricultáveis. O Brasil tem origens eminentemente calcadas em bases rurais.

            Estes povoados, aos poucos, se adensaram, transformando-se em aglomerados com maior nível de complexidade, onde a passagem de viajantes estimulava a criação de ofertas de serviços, como hospedarias, tabernas e oficinas de ferreiros.

            A necessidade de trocas de produtos ampliou a oferta através da implantação de armazéns, onde eram comercializados alimentos originados nas fazendas circunvizinhas.

            Os tropeiros, pessoas que circulavam pelo país levando mulas carregadas com mercadorias, eram os responsáveis pelo fornecimento de sal e outros produtos inexistentes em determinadas regiões A comercialização era feita através dos armazéns.

            Aos poucos, estes pequenos núcleos cresceram, transformando-se em cidades de pequeno porte.

            A partir de então, foi reduzida a dependência absoluta em relação às fazendas, sobretudo em decorrência da industrialização que se instalava.

            Os centros maiores se adensavam, ao mesmo tempo em que os menores perseguiam caminho semelhante.

            As consequências do adensamento se impuseram como determinantes do ordenamento territorial, exigindo a organização do espaço, estabelecendo a proximidade ou o afastamento entre funções, de acordo com as necessidades de acesso mais imediato ou o distanciamento requerido pelo nível de incomodidade presente em cada função.

            Obviamente, a escala urbana tem como condicionante estrutural mais significativo a satisfação da necessidade  de moradia, estabelecendo a organização interna e externa a estas áreas prioritárias, definindo os limites de utilização do solo e as relações de proximidade de outras funções, sempre complementares a este uso.

            Portanto, a partir destas áreas são definidos o sistema viário e sua hierarquização, as circulações de pedestres, os índices de áreas públicas e todos os demais condicionantes necessários à garantia do bem estar da população – embora nas grandes cidades, como Rio de Janeiro e São Paulo, considerados o seu tempo de existência e as deficiências de planejamento verificado em momentos passados, ou mesmo a ausência dele, haja relações não satisfatórias.

            As cidades atuais, pequenas, médias e grandes, têm esta origem. Mesmo as planejadas têm fundamento na análise da relação entre os condicionantes requeridos como suporte da implantação humana e os atributos da área como elementos satisfatórios ou propícios a esta implantação.

            Ainda encontramos, em diversas partes do país, pequenos povoados, em geral à beira das estradas que interligam cidades, iniciados com uma ou duas casas e algumas cabeças de gado. Nestes locais, os moradores dependem, basicamente, de trabalho oferecido pelas fazendas vizinhas. Em algum tempo, instala-se um pequeno bar ou lanchonete para atender viajantes das estradas e funcionários das fazendas.

            Se a evolução deste pequeno local for satisfatória, instalam-se outras atividades compatíveis com a localização e, em algum tempo, transforma-se em pequeno povoado, pelo crescimento vegetativo ou por migrações.

            Na verdade, a dinâmica muito pouco se alterou, considerando que as necessidades básicas humanas são sempre as mesmas. O que se altera são as necessidades decorrentes do próprio crescimento, do aumento de pessoas em determinado espaço territorial, requerendo saúde, educação, redes de serviços públicos, segurança e outros sistemas.

            A área rural, a partir de certo momento, deixa de ser tão preponderante na garantia dos meios quando o território exige tratamento como escala eminentemente urbana. Contudo, por razões de sobrevivência, o rural e o ambiental são escalas indissociáveis de qualquer aglomerado.

Fiscalização de Obras no Distrito Federal – Condicionantes e Penalidades.

        O ato de fiscalizar uma obra representa uma das atividades do Poder Executivo relacionadas ao controle do meio urbano, com o objetivo de garantir o ordenamento necessário ao bem estar social.

        No Distrito Federal, para iniciar uma obra é imprescindível que haja o seu licenciamento prévio, seja obra pública ou privada, em área pública ou particular, seja intervenção inicial ou modificação da obra já existente. A mesma regra é aplicada às demolições e à instalação de canteiro de obras em área pública (em área particular, não é necessário. Se em lote vizinho à obra, só é requerida a autorização do proprietário).

        Contudo, a esta orientação geral correspondem exceções, como a seguir relacionadas, exclusivamente dentro dos limites do lote:

1-  Obras sem acréscimo ou decréscimo de área e, simultaneamente, sem alteração estrutural. A licença para construir é o próprio projeto arquitetônico aprovado ou visado.

2-  Pequena Cobertura: Em lote habitacional unifamiliar ou em lote habitacional compartilhado, construída sobre afastamentos mínimos obrigatórios, desde que apenas no nível do térreo, com até 20m², sem vedações ou com vedações restritas a 50 por cento de seu perímetro. Deve estar afastada, no mínimo, 5m em relação à churrasqueira, quando existente.

3-  Guarita: Uma só edificação com até 6m² ou duas edificações com até 4m² cada uma, unidas ou não por cobertura.

4-  Abrigo para Animais Domésticos: Até 6m².

5-  Obra de Urbanização Interna ao Lote: Inclui pérgulas com até 50 por cento de sua face superior vazada (não se constitui em área construída).

6-  Muro: Que não seja de arrimo.

7-  Instalações Comerciais: Apenas equipamentos e decoração.

8-  Pinturas e Revestimentos: Internos e externos à edificação.

9-  Substituição de Elementos Decorativos e Esquadrias: Sem elemento estrutural e sem alterar o vão de iluminação e/ou de ventilação.

10-      Grades de Proteção em Desníveis: Sem elementos estruturais.

11-      Substituição de Telhas e de Suporte de Cobertura: Sem alterar elementos estruturais e sem modificar a altura da edificação.

12-      Reparos e Substituição em Instalações Prediais.

O ato de construir sem o obrigatório licenciamento da obra é considerado como infração, portanto, o proprietário da obra e o Responsável técnico sujeitam-se a penalidades. O mesmo é aplicável a obras licenciadas, mas construídas em desacordo com o projeto arquitetônico aprovado ou visado.

As penalidades são as a seguir relacionadas:

1-  Notificação: Verificada a irregularidade, o agente público notifica o proprietário no sentido de saná-la, estipulando um prazo igual ou inferior a 30 dias, prorrogável por igual período. O não atendimento da notificação implica na emissão de multa.

2-  Embargo: Não atendida a Notificação, além da emissão da multa a obra poderá ser embargada, em sua totalidade ou parcialmente, de acordo com a irregularidade, se total ou parcial.

a.  O embargo parcial pode ocorrer quando a situação de parte da obra não prejudicar a sua, nem representar risco para terceiros e para operários.

b.  Caso a obra não possa adequar-se à legislação vigente através da aprovação ou visto de novo projeto arquitetônico, será embargada imediatamente, considerando não caber notificação exigindo a apresentação de projeto que não poderia

ser aprovado ou visado.

3-  Interdição da Obra: Penalidade aplicável quando for descumprido o embargo ou quando a irregularidade for potencialmente capaz de oferecer risco iminente a operários e a terceiros.

a.  Da mesma forma que o embargo, a interdição pode ser total ou parcial.

b.  De acordo com a Lei Orgânica do DF, cabe à Polícia Militar garantir a manutenção do Embargo ou Interdição. Poderá ser acionada pelo responsável pela fiscalização, a quem é atribuída a vigilância sobre a obra.

4-   Demolição: Penalidade aplicável quando a obra não apresentar condições de ajustar-se à legislação vigente,ou quando o embargo e a interdição forem descumpridos.

a.  Se a irregularidade for insanável, e ocorrer dentro do lote, será dado ao proprietário 30 dias (no máximo) para proceder à demolição total ou parcial. O descumprimento do prazo

Implica na demolição pelo Poder Público. Os ônus da demolição serão atribuídos ao proprietário da obra.

b.  Se a obra estiver em área pública, não haverá prazo. A demolição deve ser imediata.

5-  - Multas: Penalidade aplicável quando não for atendida a Notificação, inclusive a demolitória, ou for descumprido o embargo e a interdição.

a.  A aplicação de multa não isenta o proprietário de sanar as irregularidades presentes na obra.

b.  O Responsável Técnico da obra também pode ser multado, no valor correspondente a 80 por cento da aplicada ao proprietário, além de estar sujeito à representação em seu conselho de classe.

Quando esgotados todos os procedimentos administrativos cabíveis, o proprietário da obra se sujeita à representação criminal, com base no Código Penal.