A História da Compensação de Área em Edificações no Distrito Federal – da Legislação Inicial ao Plano de Preservação do Conjunto Urbanístico de Brasília.

            Compensação de Área é um conceito aplicável a determinadas edificações no Distrito Federal, associado à possibilidade de serem construídos avanços além dos limites do lote ou projeção registrados em cartório.

            Os avanços devem estar restritos aos pavimentos acima do térreo (espaço aéreo) e são condicionados, ainda, à equivalência de áreas em relação às reentrâncias em direção aos limites do lote ou projeção, que não podem ser seccionados. A diferença entre estes dois movimentos deve ser nula, de modo a garantir a integridade da área original do terreno disponível, conforme registro cartorial.

            O fundamento desta possibilidade remonta ao início da década de 1980, quando a rigidez dos limites e da forma das projeções, especialmente as destinadas às habitações coletivas das superquadras do Plano Piloto, gerava insatisfações quanto à dificuldade em propor projetos arquitetônicos diferenciados.

            De acordo com este critério adotado à época, tratado por lei de concessão de uso que também incluía outros elementos em área pública – varandas em espaço aéreo, subsolos destinados a garagens e circulações verticais – tornou-se viável, portanto, avançar até 1m em espaço público, acima do térreo e compensado internamente ao lote ou projeção com reentrâncias equivalentes aos avanços.

            Novos parâmetros normativos, arquitetônicos ou urbanísticos, sempre passam por um período de adaptação. A elaboração e a execução de propostas neles fundamentadas possibilitam avaliar os aspectos positivos e negativos daquela aplicação e que pontos necessitam ser revisados e ajustados. Esta é uma parte importante do monitoramento exercido, ao lado da verificação da correta observância à legislação vigente.

            Durante a fase de implantação do Decreto Governamental que regia estas modificações arquitetônico-urbanísticas, alguns problemas foram constatados:

            . As reentrâncias eram estreitas ou profundas demais, causando insuficiência de iluminação e ventilação de compartimentos.

            . A soma entre os avanços da compensação de área (1m) e as varandas (2m) sobre área pública resultava em excessivo alcance fora dos limites do lote ou projeção (3m).

            . Os avanços, sobretudo se localizados nas empenas, aproximavam excessivamente edificações vizinhas, além de resultarem em ocupações superiores a 3m frontalmente às arestas formadas entre as fachadas frontal e posterior e as empenas.

            . Dependendo da dimensão existente entre o meio-fio da via pública e o limite do lote ou projeção, havia interferência negativa em relação ao estacionamento público. Em alguns casos, parte dos 3m permitidos para o avanço ficava sobre o estacionamento, impedindo o acesso de veículos mais altos. Naquela época, muitos pés-direito de pilotis alcançavam cerca 3m.

            Simultaneamente, problemas com as outras aplicações deste mesmo Decreto de Concessão de Uso se avolumavam. Em decorrência, outras normas foram publicadas, até chegar à Lei Complementar 388 de 2001, que buscava corrigir estas distorções. Mas o questionamento sobre cobrança de valor devido por proprietários de unidades imobiliárias dotadas de avanços com varandas resultou na impossibilidade de aplicação desta Lei Complementar até decisão jurídica final.

            Nova Lei Complementar foi publicada. Neste novo instrumento, a compensação de área permaneceu sem cobrança por representar avanço compensado com área interna ao lote ou projeção, portanto, área objeto de prévio pagamento quando da aquisição do imóvel. Mas as varandas permaneceram em cobrança. O argumento dos proprietários sobre terem pagado pelas varandas quando da compra das unidades imobiliárias prevaleceu. Durante a fase de análise, esta Lei Complementar também teve seus efeitos suspensos.

            Em 28/01/2008 foi publicada a Lei Complementar 755, regulamentada pelo Decreto 29590 de 09/10/2008. Neste instrumento, o mais recente, Compensação de Área não é objeto de pagamento, mas varandas o são, exceto se localizadas em lotes ou projeções de uso residencial, quando são liberadas de cobrança.

            A LC 755 trata também de diversas outras aplicações relativas a avanços em área pública, no nível do solo, do subsolo e em espaço aéreo. Entre estas orientações constam parâmetros já existentes e alguns revistos em relação a normas anteriores, solucionando alguns problemas como os mencionados anteriormente:

            . A soma entre o avanço originado da compensação de área com as varandas sobre área pública não podem ultrapassar o limite de 2m.

            . Inviabilizou os avanços em lotes ou edificações geminados (embora este seja um ponto obscuro desta norma, já presente na LC 388 e na seguinte).

            . Os afastamentos entre fachadas e empenas e as projeções vizinhas, conforme consta do projeto urbanístico da área, passou a ser determinante da possibilidade, ou não, de serem construídos os avanços, considerando que a distância obrigatória entre lotes ou projeções deve guardar a proporção de 2/3 da distância existente. Nestes termos, se a distância entre as projeções ou lotes vizinhos for insuficiente, não haverá possibilidade de construir utilizando estes recursos da norma.

            . Os avanços nas arestas das edificações foram limitados a 2m.

            . Se uma edificação tiver pé-direito do térreo inferior a 4m, e o lote ou projeção estiver à distância inferior à metade do avanço permitido, estes não poderão ser construídos.

            Considerando o longo tempo de aplicação destes parâmetros, podemos afirmar que parte significativa das superquadras e dos setores centrais do Plano Piloto de Brasília foi beneficiada pelo mecanismo da Compensação de Área. Por esta razão, o Plano de Preservação do Conjunto Urbanístico de Brasília  (PPCUB), mesmo em sua disposição de garantir a preservação desta área sob os aspectos urbanísticos, arquitetônicos, cultural, paisagístico, histórico e artístico, não impediu que os avanços ocorram.

            Mas impõe condições, proibindo o fechamento de varandas sobre área pública e sua incorporação aos compartimentos contíguos, limitando os compartimentos com varanda às salas de estar e fixando o avanço máximo em 1,30m.

            Estas providências do PPCUB não representarão alcance considerável no resgate da clareza das linhas prismáticas que caracterizou as superquadras em sua proposição inicial, mas imporão limites no momento em que preservará, por tombamento, as formas prismáticas mais características das manifestações dos anos 1950 e 1960.

            Na verdade, a história envolve acontecimentos associados a determinados locais em determinados períodos de tempo, sejam feios ou bonitos, positivos ou negativos. Tudo é igualmente história.