A Lei de Uso e Ocupação do Solo do DF- LUOS DF- e os Coeficientes de Aproveitamento.

            Por coeficiente de Aproveitamento entende-se a relação entre a área edificável e a área do lote.

            Este índice refere-se à proporção aceitável entre a quantidade de área construída e as dimensões do lote, consideradas as características de  cada cidade e do local onde está situado o lote, com base nos elementos que atribuem particularidades em termos morfológicos e tipológicos de cada núcleo urbano.

            A definição deste índice, portanto, não é procedimento relacionado a meras escolhas pontuais atribuídas a determinados lotes ou conjunto de lotes. Diferentemente, é fator intrinsecamente associado aos demais condicionantes urbanísticos adotados – alturas máximas das edificações, número máximo de pavimentos, taxas de ocupação máxima e de permeabilidade, afastamentos mínimos obrigatórios, número mínimo de vagas para veículos, além de outros parâmetros que se fizerem necessários.

            Todos estes critérios interagem atavicamente na manutenção do caráter peculiar de cada cidade, sem perder de vista as necessidades atuais e futuras de determinado núcleo urbano.

            Por caráter peculiar entende-se a forma de desenvolvimento e crescimento de cada localidade, considerados, pelo menos, os aspectos de horizontalidade/verticalidade, os condicionantes culturais, ambientais, econômicos e sociais que influenciaram e influenciam a dinâmica do núcleo urbano.

            Por necessidades entende-se o conjunto de metas a serem atingidas, resultantes do crescimento populacional e das mudanças sofridas por seus habitantes em termos culturais, econômicos, sociais e psicológicos, atrelados a novos conceitos de vivência e convivência. Mas que não se distanciam dos elementos positivos presentes que deram certo e, portanto desejam que sejam preservados enquanto fator de identificação urbana.

            Nestes termos, os coeficientes de aproveitamento propostos para determinado núcleo urbano deve considerar a possibilidade de adensar algumas áreas e garantir a manutenção das características de outras.

            Assim considerado, não é aceitável que áreas exclusivamente residenciais unifamiliares sofram pressões que não possam ser assimiladas e que destruam a sua identidade e funcionamento, circunstância ocorrida quando se insere usos e coeficientes de aproveitamento incompatíveis com os existentes. Por outro lado, há que se propiciar a criação ou a alteração de áreas com destinações e coeficientes de aproveitamento que atendam às demandas por moradias e garantam níveis satisfatórios de desempenho de funções urbanas vinculadas às necessidades do mesmo núcleo.

            O Plano Diretor de Ordenamento Territorial do DF – PDOT DF- publicado em abril de 2009 trouxe em seu Artigo 42 uma significativa possibilidade de serem construídas edificações com elevados coeficientes de aproveitamento em determinadas Zonas Urbanas.

            O maior potencial construtivo, fixado em 9, foi atribuído à Zona Consolidada, onde se concentram as áreas urbanas de Sobradinho I e II, Santa Maria e Etapa 4 do Polo JK, Gama, Recanto das Emas, Riacho Fundo I e II, Guará, Núcleo Bandeirante, Taguatinga, Águas Claras, Ceilândia, Samambaia, além de parte da área urbana de Planaltina, o Setor de Indústrias e Abastecimento em sua totalidade e as Quadras 1 a 5 do Setor de Mansões Park Way.

            A partir deste parâmetro, poder-se-ia entender que em todas as áreas mencionadas o coeficiente de aproveitamento igual a 9 seria aplicável, mesmo que as legislações urbanísticas de cada um destes locais dispusesse de outra forma. Em decorrência, grandes desentendimentos se instalaram em função dos múltiplos interesses orientados para estas cidades. Enfim, não estava claro em que condições este potencial poderia ser aplicado.

            Mas a LUOS surge para por fim a este ponto obscuro.

            Em seu Art.21 define as regras para a aplicação do coeficiente de aproveitamento, atrelando o limite à satisfação dos demais parâmetros urbanísticos, que em seu conjunto podem impossibilitar o acesso ao potencial máximo permitido – índice este revisto e reduzido pela LUOS em várias cidades do DF, sobretudo em observância ao que prevê a Portaria 68 do IPHAN para as áreas do entorno do Conjunto Urbanístico tombado.

            Tomando como exemplo duas localidades do DF – SGCV e Área Especial 2 do Guará II – onde o PDL aplicável admitiu edificações com porte que deixou perplexa a população residente e habituado a uma linguagem urbanística fundamentada na horizontalidade, é possível verificar com maior clareza os novos destinos previstos pela LUOS para estas áreas:

            A – SGCV: lotes com área de 5000m² (50m X 100m)

                    . Uso RO3: Residencial obrigatório e outros usos permitidos no térreo.

                    . Coeficiente de Aproveitamento: Básico de 2,10 e Máximo de 3.0 ( 10500m² e 15000m²)

                    . Taxa de Ocupação: 70 por cento (3500m²)

                    . Taxa de Permeabilidade: 10 por cento, somente cobertura vegetal (500m²)

                    . Afastamentos Mínimos Obrigatórios: 10m de todas as divisas (2600m²)

                    . Altura Máxima: 13,50m

                    . Número Máximo de Pavimentos: 4

            Considerados estes dados, lotes desta natureza não podem ter área total construída superior a 3900m².

B – Área Especial 2 do Guará II: lotes com 5000m² (50m X 100m).

            . Uso: Os mesmos admitidos para o SGCV.

            . Coeficiente de Aproveitamento: 2.8 (14000m²)

            . Tx. De Ocupação: 40 por cento (2000m²)

            . Tx de Permeabilidade: 10 por cento (500m²)

            . Afastamentos: 7m de todas as divisas (1904m²)

            . Altura Máxima: 21m.

            . Número máximo de pavimentos: 7

            Da mesma forma que os lotes mencionados para o SGCV, o potencial construtivo, limitado em 10096m², encontra-se muito aquém dos 14000m² admitidos pelo coeficiente de aproveitamento de 2,8.

            Conclui-se, portanto, que a LUOS representa um modelo de tratamento urbanístico que retrocede nas abusivas concessões presentes no PDL, instrumento que impactou negativamente sobre o conceito cultural da população quanto à apreensão visual do espaço urbano.

            Ao mesmo tempo, a LUOS se fundamentou nos coeficientes de aproveitamento previstos em legislações urbanísticas anteriores, incluindo o PDOT, para propor alterações caso a caso, mas assumiu a postura de limitar a possibilidade de unificação de lotes vizinhos, amplamente permitida pelo PDL,condicionando este ato a futura legislação específica que determinará onde isto poderá ocorrer (ART.22, Parágrafo Único).

            Diga-se de passagem que esta unificação, somada aos tímidos afastamentos relacionados apenas às aberturas de janelas e à omissão da taxa de ocupação, permitiram a densidade excessiva de lotes remembrados, fartamente favorecidos por coeficientes de aproveitamento muito elevados.

            Poderíamos até concluir que a redução de alturas e densidades construtivas em determinadas áreas resultará em sobreposição de linguagens muito diferentes. Mas é necessário pensar no avanço quanto ao respeito aos habitantes e ao perímetro de tombamento de Brasília, além do controle sobre a capacidade de funcionamento de todos os sistemas de infraestrutura urbana.