A Lei de Uso e Ocupação do Solo – LUOS- e as Habitações Coletivas no Distrito Federal.

            A Lei de Uso e Ocupação do Solo do Distrito Federal, instrumento complementar ao PDOT aprovado em 25/04/2009 e à legislação federal pertinente, estabelece parâmetros para parcelamentos existentes e consolidados, para novos parcelamentos e para aqueles decorrentes de regularização fundiária, registrados em Cartório. Excetua-se a área objeto de tratamento através do Plano de Preservação do Conjunto Urbanístico Tombado (PPCUB).

            O objetivo da elaboração da LUOS foi substituir os Planos Diretores Locais (PDLs) e as legislações urbanísticas aplicáveis às cidades que não tiveram PDL.

            Em decorrência da conhecida deficiência de habitações no DF para atendimento à demanda existente, o trato especial com as habitações coletivas se sobrepõe ao concedido às demais edificações.

            Para que a habitação coletiva atinja melhor nível relativo à função social que desempenha, alguns parâmetros foram revistos. Neste sentido, foram alterados os métodos de cálculo do coeficiente de aproveitamento e da Outorga Onerosa de Aumento de Potencial Construtivo – ODIR – além da definição mais ajustada do tipo de edificação sujeita ao pagamento da Outorga Onerosa de Alteração de Uso – ONALT.

 Com o mesmo objetivo, foi revista a relação entre o número de apartamentos e o número de vagas para veículos internamente ao lote ou projeção e a necessária proposição de novo regulamento para a Concessão de Uso e Concessão de Direito Real de Uso, onde se inseriu a possibilidade de utilização de cercas sobre a área pública contígua às edificações.

As modificações não abrangem apenas o uso Habitacional Coletivo, contudo, por ser o mais numeroso no meio urbano as mudanças assumem a sua face mais significativa.

A – Coeficiente de Aproveitamento: Subsolos e Pilotis.

            O cálculo deste índice sempre excluiu subsolos destinados a garagens ou a depósitos.

 A LUOS, diferentemente, propõe que apenas os subsolos totalmente enterrados sejam excluídos deste cálculo, excetuando semi-enterrados (mais de 60 por cento aflorados) ou subsolos parcialmente enterrados (menos de 60 por cento enterrados).

Quanto à destinação a depósito, mesmo que o subsolo seja totalmente enterrado será incluído no cálculo do coeficiente de aproveitamento.

No que diz respeito aos pilotis, o Código de edificações do DF excetua do cálculo do coeficiente de aproveitamento as áreas destinadas às circulações de pedestres, ocorrência que sempre gerou questionamentos. A LUOS, entretanto, inclui toda a área dos pilotis no cálculo deste índice.

B – Cálculo da ODIR:

            A cobrança da ODIR ocorre quando a edificação tem área construída que ultrapassa o coeficiente de aproveitamento básico, índice já permitido em legislação urbanística anterior, seguindo em direção ou alcançando o coeficiente de aproveitamento máximo (a LUOS propõe, em muitos casos, a eliminação deste índice mais alto por ter sido esgotado o estoque de acréscimo previsto em algumas áreas das cidades).

            Na elaboração deste cálculo, as Habitações Coletivas se subdividiram em Não Econômicas, Econômicas (68m²) destinadas à população de média renda (de 5 a 12 salários mínimos), Econômicas (68m²) sem destinação específica, de Interesse Social inseridas em Programas Habitacionais definidos nas políticas de habitação Distrital e Federal, orientadas para a população de baixa renda e as construídas para atendimento à Política Habitacional do DF, mas não declaradas de Interesse Social.

A diferença entre estas formas de tratamento está no cálculo do pagamento da ODIR, onde a fórmula incluiu o Fator de Interesse Social, com valor diferenciado por tipo de edificação.

 Para as não econômicas e as econômicas, o fator é de 0,8. Para as econômicas orientadas para a população de média renda, o fator é de 0,5. Para aquelas não declaradas de interesse social, mas integrantes da política habitacional do governo, o fator é de 0,3. Para aquelas declaradas de interesse social, o fator é nulo, logo, não há cobrança de ODIR.

A partir destas diretrizes, se uma edificação onde não era possível construir habitação coletiva passar a dispor deste uso, desde que permitido pela LUOS e não houver qualquer destinação que envolva interesse social, será cobrada a ODIR com a aplicação do Fator integral (0,8).

A redução deste Fator objetiva, portanto, estimular a produção de habitações coletivas que permitam o acesso da população de baixa e média renda. Contudo, vincula-se ao uso permitido para cada lote ou projeção, conforme constar da LUOS.

C – Cálculo da ONALT:

            Os PDLs faziam referência à cobrança desta outorga, cobrada pela valorização do imóvel a partir da alteração ou extensão de uso ou atividades. Mas não era muito claro em que casos haveria a cobrança.

            A LUOS, por sua vez, definiu o tipo de edificação que será objeto deste ressarcimento: Centro Comercial ou Shopping Center, Posto de Abastecimento de Combustíveis, Hipermercado, Uso Institucional, transformação de Uso Rural para Urbano e, naturalmente, as Habitações Coletivas.

            Em consequência, qualquer imóvel que tenha a possibilidade de transformar o uso, como o habitacional unifamiliar para o multifamiliar, será submetido ao pagamento da ONALT.

D – Cálculo do Número de Vagas para Veículos:

A legislação aplicável sob este aspecto consta do Código de Edificações do DF e estabelece a proporção de uma vaga para cada apartamento com até 8 compartimentos ou ambientes de permanência prolongada (CAPP). Como resultado, apenas apartamentos de 4 quartos exigem duas vagas.

A LUOS reduziu esta proporção para uma vaga a cada 6 CAPP, o que poderá requerer que apartamentos de 3 quartos tenham 2 vagas.

Para solucionar a constante polêmica sobre a questão da vaga presa, só apartamentos com duas vagas podem dispor de uma delas presa, desde que o  acesso à presa se faça apenas através da vaga solta.

E – Concessão de Direito Real de Uso e Concessão de Uso:

A legislação aplicada aos avanços sobre área pública através de compensação de área, da construção de varandas, de circulações de veículos e pedestres, de torres de circulação vertical e de subsolo desde há muito tem se demonstrado inadequada pelos excessos que permite.

A LUOS trata esta questão sem detalhá-la, deixando que novos parâmetros sejam publicados posteriormente. Contudo, insere a construção de cercas em área pública contígua aos lotes ou projeções.

 Há muito tempo, a instalação de cercas desta natureza tem se demonstrado abusiva, quando executadas sem autorização do Poder Público, além de dispor de mecanismo legal que foi considerado inconstitucional.

De acordo com a LUOS, o cercamento será subordinado às consultas às Concessionárias e Permissionárias de serviços públicos e à anuência do órgão urbanístico e do órgão ambiental (se próximo à APP).

Decreto Governamental definirá os locais onde serão permitidas, os valores cobrados pela concessão, os critérios e as limitações urbanísticas e ambientais.

Não será permitida a impermeabilização da área ocupada através de calçamentos ou asfaltamentos, nem o uso de qualquer edificação ou cobertura. Deverá se área exclusivamente ajardinada e arborizada.