Edificações Polos Geradores de Tráfego – A História das Habitações Coletivas e Escolas.

            Uma edificação é considerada Polo Gerador de Tráfego quando a sua área construída represente porte que lhe atribua esta designação, ou o tipo de uso ou atividade que abrigue gere atração de veículos em quantidade capaz de ocasionar interferências no tráfego de seu entorno, além de requerer grande número de vagas para veículos no interior do lote, ou mesmo fora destes limites.

            O Código de Edificações do Distrito Federal exige número de vagas para veículos em lotes que contenham edificações desta natureza, associando a atividade presente à área construída.  Contudo, determinadas atividades, como habitação coletiva, são consideradas polos geradores de tráfego independentemente da área da edificação.

            Para habitações coletivas são exigidas uma vaga para cada unidade domiciliar com menos de 8 compartimentos ou ambientes de permanência prolongada (CAPP) e duas vagas quando houverem 8  ou mais CAPP.

            Por CAPP entende-se os locais do apartamento onde as funções desempenhadas propiciem que as pessoas ali se detenham por longos períodos. Assim é caracterizada a sala de estar, os dormitórios, inclusive o de empregada, a cozinha e a área de serviço. Em programas mais amplos, incluem-se biblioteca, escritório, salas de estudos e compartimentos com quaisquer denominações. Só excetuam-se banheiros ou sanitários, circulações e varandas.

            No Guará, existem várias edificações consideradas polos geradores de tráfego, como habitações coletivas, hospitais e escolas, muitas delas construídas anteriormente à data de publicação do atual Código de Edificações (1998), épocas em que estes parâmetros relativos ao número de vagas ainda não vigoravam, ficando a cargo das legislações urbanísticas específicas controlarem estes critérios, que se demonstram muito aquém da atual realidade urbana.

            As habitações coletivas do Guará foram consideradas como de natureza econômica, tendo por fundamento a área construída dos apartamentos, inferior a 68m².

            Em épocas ainda anteriores, o mesmo critério foi atribuído às superquadras 400 do Plano Piloto, quando não foram exigidas garagens em subsolo.

            Como resultado deste princípio, os estacionamentos públicos e as áreas públicas circundantes, gradativamente, tornaram-se insuficientes ou irregularmente utilizadas para a crescente quantidade de veículos, circunstância agravada no momento atual.

            Durante a vigência do Plano Diretor Local do Guará (PDL), foi mantida a aplicação dos parâmetros contidos no Código de Edificações. Nestes termos, apartamentos de um, dois ou de três quartos só necessitariam de uma vaga em garagem. Apenas os de quatro quartos, raramente encontrados no Guará e em outras cidades do DF, necessitariam de duas vagas.

            Como consequência, os estacionamentos públicos e as áreas públicas abarrotam-se de veículos e, a cada dia, mais estacionamentos são requeridos pela população, o que conflita com a manutenção das imprescindíveis áreas verdes.  

            Problema semelhante incide sobre as escolas construídas antes de 1998 e, em especial, as localizadas em áreas residenciais, resultantes da alteração de programas arquitetônicos habitacionais. Áreas desta natureza foram concebidas, urbanisticamente, como integrantes da escala residencial unifamiliar. Não possuem estrutura urbana capaz de absorver o fluxo de veículos produzido pela função educacional.

            De acordo com o Código de Edificações, atividades de ensino pré-escolar e fundamental, com área inferior a 2500m², devem dispor de uma vaga para cada 75m² de área construída. Mesmo sendo muito pouco, não existem vagas no interior da maioria dos lotes.

            A LUOS altera esta legislação. Para habitações coletivas, propõe uma vaga para apartamento com menos de 6 CAPP e duas para 6 ou mais CAPP. O que exigirá duas vagas para unidades domiciliares com três dormitórios.

            Considerando que esta nova legislação, nos locais aptos a receber habitação coletiva, ainda reduz o número máximo de pavimentos e o coeficiente de aproveitamento da edificação, o número de apartamentos será reduzido, logo, a quantidade de vagas poderá ser mais generosa.

            Quanto às escolas, foi mantida a proporção de uma vaga para cada 75m² de área construída.

            Entretanto, a instalação de escolas dependerá da permissão contida na LUOS, em conformidade com o uso e atividade prevista para os lotes. Se permitido, incidirá a cobrança da Outorga Onerosa de Alteração de Uso (ONALT). Os bônus serão, invariavelmente, acompanhados dos ônus correspondentes.

A Permeabilidade dos Lotes Urbanos – O Caso do Guará, Distrito Federal.

                Um solo é permeável quando permite que as águas o transpassem. Consequentemente, o parâmetro urbanístico denominado índice de permeabilidade determina as porcentagens a serem mantidas permeáveis em áreas de determinado território. O objetivo é garantir que as águas pluviais, sobretudo em áreas urbanas onde a impermeabilização abrange contínuas extensões do solo, escoem e infiltrem-se adequadamente, retornando ao subsolo sem causar inundações e riscos decorrentes.

         Para que determinada cidade alcance as condições mínimas satisfatórias sob o ponto de vista da permeabilidade, não bastam as áreas públicas mantidas verdes. Também se faz imprescindível que áreas verdes entremeiem lotes.

         Com este intuito, as normas urbanísticas estabelecem taxas de permeabilidade de lotes, determinantes do percentual mínimo a ser guardado como garantia da infiltração das águas pluviais.

         As normas urbanísticas aplicadas ao Guará anteriormente ao Plano Diretor Local (PDL), especificamente em relação aos lotes residenciais unifamiliares com área de 200m² (maioria nesta Região Administrativa), requeriam taxa de permeabilidade de 10%, ou seja, 20m². Entretanto, muitos lotes, mesmo não residenciais, tinham a área permeável tratada através de soluções permitidas por aquela legislação, em que a área verde podia ser substituída por britas, pedriscos e outros materiais de natureza semelhante.

         Contudo, sempre foi de fácil verificação que esta porção do lote sofria processo de impermeabilização depois de emitida a Carta de Habite-se.

         O PDL, por sua vez, acompanhando este comportamento contrário aos interesses urbanísticos e ambientais, sublinhou a tendência no momento em que atribuiu a obrigatoriedade de reservar áreas permeáveis, sem determiná-las como áreas verdes, apenas em lotes com área superior a 350m², minoria absoluta, restrita a poucas unidades imobiliárias situadas no Guará I.

         Para os lotes de maiores dimensões, como os localizados no contorno do Guará II, a permeabilidade era fixada em 30%. Embora este índice seja considerável, o PDL, por outro lado, estabeleceu uma exceção catastrófica: A área permeável podia ser substituída, em sua totalidade, por reservatórios de captação de águas pluviais e drenagem vertical. Esta foi a solução adotada pela maioria dos projetos erguidos naquele local e em outros pontos da Região Administrativa.

         A nova legislação de uso e ocupação do solo (LUOS) retoma a análise e proposição das taxas de permeabilidade.

         Os lotes antes exclusivamente residenciais unifamiliares, com área de 200m, destinados por esta nova lei a residencial obrigatório, deverão ter taxa de permeabilidade de 10%.

         Mas os demais lotes que apresentavam a mesma condição unifamiliar, onde será permitido o uso comercial independente, desde que concomitante ao residencial obrigatório, não se submetem à taxa de permeabilidade. O mesmo ocorrendo com diversos outros lotes, não residenciais, distribuídos pela malha urbana do Guará.

         Os lotes de maiores dimensões, destinados a diversos usos, inclusive ao institucional, estarão submetidos à área permeável com taxas de 10%, 30% e 40%, variáveis com a sua localização.

         A retomada destes índices, em geral já estabelecidos nas legislações anteriores ao PDL, associa-se à excelente proposição: A área permeável deverá, obrigatoriamente, ser área verde, não sendo aceitas soluções alternativas.

         Mas uma exceção foi proposta: Se a unidade imobiliária tiver taxa de permeabilidade mínima de 20% ou mais, serão admitidas tecnologias de captação e infiltração de águas pluviais, desde que restritas à metade da taxa de permeabilidade mínima exigida para o lote.

         Esta concessão será atribuída, apenas, aos lotes classificados como CSIIR 2 NO (comerciais, de serviços, industriais, institucionais e residenciais, onde nenhum destes usos será obrigatório), desde que apresente área total de 70000m², e ainda aos lotes exclusivamente institucionais (INST), com área superior a 10000m².

         Considerando que o único lote CSIIR 2 NO existente no Guará se localiza às margens da EPTG e já se encontra totalmente ocupado, e os lotes institucionais são destinados, de há muito tempo, a escolas e hospitais, certamente não haverá prejuízo à permeabilidade urbana. Embora a lógica sinalize que a utilização de tecnologias de captação e infiltração de águas pluviais deva ser obrigatória, sem reduzir a área verde exigida para o lote, não se constituindo em subterfúgio para o acréscimo de área construída.

         

A Arquitetura e o Urbanismo da Carência

                                  

No Brasil, construir moradias para as camadas sociais mais carentes sempre se adequou a um modelo que muito deixa a desejar quanto à eficácia das escolhas adotadas.

            A determinação quanto ao local de implantação de um loteamento, as dimensões e a forma definida para os lotes e para o conjunto resultante da justaposição, o dimensionamento das vias de circulação de veículos e de pedestres e a localização e dimensionamento das áreas verdes são características sistematicamente repetidas.

            A escolha do local, seja em grandes regiões metropolitanas ou em pequenas cidades do interior, obedece a critérios muito mais de natureza econômica do que social. Considerada a poligonal limitadora do território e definidas as áreas ambientais, rurais e urbanas, fixa-se o local mais apropriado para a implantação do projeto.

            A partir deste momento, iniciam os problemas. Os fatores econômicos, proeminentes em todo o processo, determinam que a área escolhida deva ser menos valorizada, logo, as moradias não podem ser erguidas nas proximidades dos centros urbanos, onde se concentram os locais de trabalho e as ofertas de serviços.

            Esta ausência de lógica introduz os graves problemas de transporte público coletivo e de capacidade de absorção das vias de escoamento de veículos, comprometendo o funcionamento de todo o sistema de circulação urbana. Isto inclui, ainda, os evidentes conflitos e o colapso da insuficiência de estacionamentos públicos nos centros das cidades.

            Curiosamente, os principais interessados na localização dos lotes, os futuros moradores, nunca opinam sobre esta providência inicial. São convocados apenas posteriormente a esta definição, participando de reuniões públicas onde tomam conhecimento das condições a serem preenchidas para o recebimento das unidades habitacionais, ainda como candidatos.

A carência é de tal intensidade que se preocupam apenas com as exigências a serem previamente atendidas, não se importando com o local da moradia.

Via de regra, a distância em relação aos centros urbanos é elemento fundamental na disposição da futura comercialização da residência, mesmo descumprindo os termos do contrato de recebimento do imóvel. Sempre há quem compre, quando a terra pode ser futuramente valorizada. Assim o ciclo recomeça, lamentavelmente se eternizando.

As dimensões, forma e justaposição dos lotes são, igualmente, resultados da influência direta dos fatores econômicos sobre os demais condicionantes que interagem neste processo.

O aproveitamento exigido para a área, em termos da obtenção de número máximo de unidades no espaço disponível, previamente delimitado, implica em lotes de reduzidas dimensões.

 Mesmo que a Lei Federal 6766/79, definidora das condições para a proposição de parcelamentos urbanos, determine para os lotes uma área mínima de 125m² e testada não inferior a 5m, o que já é muito reduzido, ainda existem casos, inclusive no DF, em que a regularização de terras invadidas permite área e dimensões inferiores. O PDOT estabeleceu esta possibilidade.

O resultado é uma sucessão de minúsculos lotes enfileirados lateralmente, sem passagens para pedestres. Quando muito, são propostos becos que estimulam o trânsito e a permanência de usuários perigosos.

A forma dos lotes é, em geral, retangular nos meios das fileiras e estranhos polígonos irregulares nas extremidades. Em qualquer situação, as reduzidas áreas são estímulos aos acréscimos através da invasão de áreas públicas vizinhas, frontais e laterais.  Algumas vezes, desconhecem calçadas públicas, impedindo a circulação de pedestres, obrigando-os a disputar espaços com veículos ao longo das vias, em certos casos igualmente estreitas.

A redução do dimensionamento das áreas públicas – calçadas, ruas e áreas verdes – pode estar atrelada ao barateamento dos custos da implantação deste sistema, somado à necessidade de se obter um número máximo de moradias na área disponível. Apenas se observa o disposto na mesma Lei Federal 6766 quanto à porcentagem mínima requerida para as áreas públicas.

A arquitetura das residências é também prejudicada pela mesma necessidade de redução de custos.

O Código de Edificações do Distrito Federal (Decreto 26048/2005, Art. 2, Parágrafo LX-A) permite a construção de unidade domiciliar econômica do tipo célula. Em outras palavras, é apenas um embrião de moradia, constituído de apenas um compartimento para múltiplas funções residenciais, além de um banheiro. Há anos atrás, este conceito era designado por “zero quarto”. Esta opção induz, por suas péssimas condições de vida, aos “puxadinhos” irregulares.

O aspecto final destes loteamentos é feio, é esteticamente pobre, é árido. Mas assim certamente continuará até que, enquanto País, possamos nos libertar da sobreposição dos fatores econômicos a tudo o que se pratica e oferecer soluções de moradias mais adequadas.