A Permeabilidade dos Lotes Urbanos – O Caso do Guará, Distrito Federal.

                Um solo é permeável quando permite que as águas o transpassem. Consequentemente, o parâmetro urbanístico denominado índice de permeabilidade determina as porcentagens a serem mantidas permeáveis em áreas de determinado território. O objetivo é garantir que as águas pluviais, sobretudo em áreas urbanas onde a impermeabilização abrange contínuas extensões do solo, escoem e infiltrem-se adequadamente, retornando ao subsolo sem causar inundações e riscos decorrentes.

         Para que determinada cidade alcance as condições mínimas satisfatórias sob o ponto de vista da permeabilidade, não bastam as áreas públicas mantidas verdes. Também se faz imprescindível que áreas verdes entremeiem lotes.

         Com este intuito, as normas urbanísticas estabelecem taxas de permeabilidade de lotes, determinantes do percentual mínimo a ser guardado como garantia da infiltração das águas pluviais.

         As normas urbanísticas aplicadas ao Guará anteriormente ao Plano Diretor Local (PDL), especificamente em relação aos lotes residenciais unifamiliares com área de 200m² (maioria nesta Região Administrativa), requeriam taxa de permeabilidade de 10%, ou seja, 20m². Entretanto, muitos lotes, mesmo não residenciais, tinham a área permeável tratada através de soluções permitidas por aquela legislação, em que a área verde podia ser substituída por britas, pedriscos e outros materiais de natureza semelhante.

         Contudo, sempre foi de fácil verificação que esta porção do lote sofria processo de impermeabilização depois de emitida a Carta de Habite-se.

         O PDL, por sua vez, acompanhando este comportamento contrário aos interesses urbanísticos e ambientais, sublinhou a tendência no momento em que atribuiu a obrigatoriedade de reservar áreas permeáveis, sem determiná-las como áreas verdes, apenas em lotes com área superior a 350m², minoria absoluta, restrita a poucas unidades imobiliárias situadas no Guará I.

         Para os lotes de maiores dimensões, como os localizados no contorno do Guará II, a permeabilidade era fixada em 30%. Embora este índice seja considerável, o PDL, por outro lado, estabeleceu uma exceção catastrófica: A área permeável podia ser substituída, em sua totalidade, por reservatórios de captação de águas pluviais e drenagem vertical. Esta foi a solução adotada pela maioria dos projetos erguidos naquele local e em outros pontos da Região Administrativa.

         A nova legislação de uso e ocupação do solo (LUOS) retoma a análise e proposição das taxas de permeabilidade.

         Os lotes antes exclusivamente residenciais unifamiliares, com área de 200m, destinados por esta nova lei a residencial obrigatório, deverão ter taxa de permeabilidade de 10%.

         Mas os demais lotes que apresentavam a mesma condição unifamiliar, onde será permitido o uso comercial independente, desde que concomitante ao residencial obrigatório, não se submetem à taxa de permeabilidade. O mesmo ocorrendo com diversos outros lotes, não residenciais, distribuídos pela malha urbana do Guará.

         Os lotes de maiores dimensões, destinados a diversos usos, inclusive ao institucional, estarão submetidos à área permeável com taxas de 10%, 30% e 40%, variáveis com a sua localização.

         A retomada destes índices, em geral já estabelecidos nas legislações anteriores ao PDL, associa-se à excelente proposição: A área permeável deverá, obrigatoriamente, ser área verde, não sendo aceitas soluções alternativas.

         Mas uma exceção foi proposta: Se a unidade imobiliária tiver taxa de permeabilidade mínima de 20% ou mais, serão admitidas tecnologias de captação e infiltração de águas pluviais, desde que restritas à metade da taxa de permeabilidade mínima exigida para o lote.

         Esta concessão será atribuída, apenas, aos lotes classificados como CSIIR 2 NO (comerciais, de serviços, industriais, institucionais e residenciais, onde nenhum destes usos será obrigatório), desde que apresente área total de 70000m², e ainda aos lotes exclusivamente institucionais (INST), com área superior a 10000m².

         Considerando que o único lote CSIIR 2 NO existente no Guará se localiza às margens da EPTG e já se encontra totalmente ocupado, e os lotes institucionais são destinados, de há muito tempo, a escolas e hospitais, certamente não haverá prejuízo à permeabilidade urbana. Embora a lógica sinalize que a utilização de tecnologias de captação e infiltração de águas pluviais deva ser obrigatória, sem reduzir a área verde exigida para o lote, não se constituindo em subterfúgio para o acréscimo de área construída.