Uma
edificação é considerada Polo Gerador de Tráfego quando a sua área construída
represente porte que lhe atribua esta designação, ou o tipo de uso ou atividade
que abrigue gere atração de veículos em quantidade capaz de ocasionar
interferências no tráfego de seu entorno, além de requerer grande número de
vagas para veículos no interior do lote, ou mesmo fora destes limites.
O Código de
Edificações do Distrito Federal exige número de vagas para veículos em lotes
que contenham edificações desta natureza, associando a atividade presente à
área construída. Contudo, determinadas
atividades, como habitação coletiva, são consideradas polos geradores de
tráfego independentemente da área da edificação.
Para habitações
coletivas são exigidas uma vaga para cada unidade domiciliar com menos de 8
compartimentos ou ambientes de permanência prolongada (CAPP) e duas vagas
quando houverem 8 ou mais CAPP.
Por
CAPP entende-se os locais do apartamento
onde as funções desempenhadas propiciem que as pessoas ali se detenham por
longos períodos. Assim é caracterizada a sala de estar, os dormitórios,
inclusive o de empregada, a cozinha e a área de serviço. Em programas mais
amplos, incluem-se biblioteca, escritório, salas de estudos e compartimentos
com quaisquer denominações. Só excetuam-se banheiros ou sanitários, circulações
e varandas.
No
Guará, existem várias edificações consideradas polos geradores de tráfego, como
habitações coletivas, hospitais e escolas, muitas delas construídas
anteriormente à data de publicação do atual Código de Edificações (1998),
épocas em que estes parâmetros relativos ao número de vagas ainda não vigoravam,
ficando a cargo das legislações urbanísticas específicas controlarem estes
critérios, que se demonstram muito aquém da atual realidade urbana.
As
habitações coletivas do Guará foram consideradas como de natureza econômica,
tendo por fundamento a área construída dos apartamentos, inferior a 68m².
Em
épocas ainda anteriores, o mesmo critério foi atribuído às superquadras 400 do
Plano Piloto, quando não foram exigidas garagens em subsolo.
Como
resultado deste princípio, os estacionamentos públicos e as áreas públicas
circundantes, gradativamente, tornaram-se insuficientes ou irregularmente
utilizadas para a crescente quantidade de veículos, circunstância agravada no
momento atual.
Durante
a vigência do Plano Diretor Local do Guará (PDL), foi mantida a aplicação dos
parâmetros contidos no Código de Edificações. Nestes termos, apartamentos de
um, dois ou de três quartos só necessitariam de uma vaga em garagem. Apenas os
de quatro quartos, raramente encontrados no Guará e em outras cidades do DF,
necessitariam de duas vagas.
Como
consequência, os estacionamentos públicos e as áreas públicas abarrotam-se de
veículos e, a cada dia, mais estacionamentos são requeridos pela população, o
que conflita com a manutenção das imprescindíveis áreas verdes.
Problema
semelhante incide sobre as escolas construídas antes de 1998 e, em especial, as
localizadas em áreas residenciais, resultantes da alteração de programas
arquitetônicos habitacionais. Áreas desta natureza foram concebidas,
urbanisticamente, como integrantes da escala residencial unifamiliar. Não
possuem estrutura urbana capaz de absorver o fluxo de veículos produzido pela
função educacional.
De
acordo com o Código de Edificações, atividades de ensino pré-escolar e
fundamental, com área inferior a 2500m², devem dispor de uma vaga para cada
75m² de área construída. Mesmo sendo muito pouco, não existem vagas no interior
da maioria dos lotes.
A
LUOS altera esta legislação. Para habitações coletivas, propõe uma vaga para
apartamento com menos de 6 CAPP e duas para 6 ou mais CAPP. O que exigirá duas
vagas para unidades domiciliares com três dormitórios.
Considerando
que esta nova legislação, nos locais aptos a receber habitação coletiva, ainda
reduz o número máximo de pavimentos e o coeficiente de aproveitamento da
edificação, o número de apartamentos será reduzido, logo, a quantidade de vagas
poderá ser mais generosa.
Quanto
às escolas, foi mantida a proporção de uma vaga para cada 75m² de área
construída.
Entretanto,
a instalação de escolas dependerá da permissão contida na LUOS, em conformidade
com o uso e atividade prevista para os lotes. Se permitido, incidirá a cobrança
da Outorga Onerosa de Alteração de Uso (ONALT). Os bônus serão,
invariavelmente, acompanhados dos ônus correspondentes.
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