O
Plano Diretor do Guará, Lei Complementar 733/2006 teve, em 2011, vários de seus artigos declarados como de inconstitucionalidade
formal pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal.
Por inconstitucionalidade formal entende-se,
conforme dados obtidos através do julgamento da ação, a circunstância em que o
Poder Legislativo estabelece emendas que tratam de questões de competência
exclusiva do Governador, ou que implicam em aumento de despesa, assunto
igualmente atribuído ao Poder Executivo.
A Lei Complementar nº 733/2006, publicada em
14/12/2006, originou-se no Projeto de Lei Complementar nº 133/2005, encaminhado
pelo Governador à Câmara Legislativa do DF.
Entretanto, muitos artigos previstos pelo Projeto
de Lei foram significativamente alterados pela Câmara Legislativa, resultando
em Lei Complementar que, sob muitos aspectos e parâmetros, implicaram em
“mudança de autoria” da Lei Complementar e em aumento de despesas para o
executivo.
Entre os diversos Artigos considerados
inconstitucionais incluiu-se o de número 36, que definia as categorias por uso
dos diferentes lotes do Guará, considerado o grau de restrição (ou
incomodidade) estabelecido no Anexo VIII- Tabela 1 do mesmo PDL.
Por sua importância, enquanto dispositivo legal
definidor das funções de quase todos os lotes localizados na RA-X (as exceções
foram mínimas), a extinção deste Art.36, espécie de “espinha dorsal” da
legislação urbanística, provocou transtornos relacionados à aprovação de
projetos arquitetônicos e emissão de Alvará de Construção e, em decorrência,
paralisou o Guará em termos de novas edificações.
O extinto Art.36 definia seis categorias:
1- R0: Prioridade máxima ao uso residencial, permitida
a ocupação de 40 por cento da área da edificação com o uso comercial e de
serviços e institucional ou coletivo, desde que obtida a anuência da vizinhança
diretamente atingida.
2- R1: Lotes eminentemente residenciais, com alta
restrição aos usos comercial, industrial e coletivo ou institucional. Nestes
lotes, era admitida a coexistência destes usos com o uso residencial
obrigatório, restrita a 50 por cento da área edificada, submetida, igualmente,
à anuência da vizinhança diretamente atingida.
3- R2: Lotes de média restrição aos usos comercial,
industrial e coletivo ou institucional. Nestes lotes era permitido construir
100 por cento da área edificada para uso de atividades não residenciais. Não
era exigida a anuência da vizinhança, mas algumas atividades requeriam consulta
ao órgão urbanístico e a outros órgãos envolvidos com a atividade pretendida.
4- R3: Lotes de baixa restrição ao uso comercial,
industrial e coletivo ou institucional. Nestes lotes era possível construir
qualquer destas atividades e, ainda, habitações coletivas, consideradas as dimensões das áreas disponíveis.
Especialmente
no Polo de Moda do Guará, nestes lotes, maioria naquela localidade, todo o
espaço térreo se restringia às atividades comerciais de bens e serviços e
industriais. Nos pavimentos acima do térreo, era admitida uma só residência.
Proibida a construção de quitinetes ou apartamentos conjugados.
5- R4: Lotes com restrição ao uso residencial. Nestes
lotes de grandes dimensões, e consideradas as suas localizações no tecido
urbano, era permitida a destinação aos usos comercial, industrial e coletivo ou
institucional. Vedado o uso residencial, exceto a construção de unidade para
moradia de ministros ou titulares religiosos em lotes ocupados por instituições
religiosas.
6- R5: Nestes lotes de consideráveis dimensões, só era
permitida a construção de uma residência para zeladoria. Todos os demais usos não residenciais eram
permitidos.
A definição dos
diferentes níveis de restrição submeteu-se à hierarquia das vias de circulação
de veículos. Quanto maior a hierarquia, menor o nível de restrição. Em outros
termos, o nível de maior restrição, o R0, prioritário para o uso habitacional,
tem localização restrita a lotes contíguos a vias locais. Os lotes R4 e R5, por
sua vez, têm localização próxima às avenidas de atividades e de trânsito
rápido, respectivamente.
Do Art.36 constava,
ainda, a orientação legal para o desmembramento e o remembramento de lotes com
níveis de restrição diferentes entre si. Em remembramento, prevalecia o nível
de restrição da via de acesso ao lote. Em desmembramento, os lotes voltavam às
respectivas categorias, sempre de acordo com a via de acesso de cada um deles.
A publicação da Lei
Complementar 890/2014 veio suprir o vácuo produzido pela eliminação do referido
Art.36, ao mesmo tempo em que promoveu as alterações necessárias:
1- R0: Priorizou o uso residencial, como era no PDL.
Permitiu outros usos, mas eliminou a possibilidade de uso coletivo ou
institucional, restringindo-se ao uso comercial e de serviços. Permaneceram a
obrigatoriedade de ocupação de apenas 40 por cento da área edificada e a
anuência da vizinhança.
2- R1: Uso residencial obrigatório, mas permaneceu a
possibilidade de ocupação com o uso
comercial e de serviços em até 50 por cento da área edificada, desde que
obtenha a anuência da vizinhança. Eliminada a possibilidade de ocupação por
usos industrial e coletivo ou institucional.
3-R2: Afastada a
possibilidade de ocupação com os usos institucional e industrial, ao mesmo
tempo em que o uso residencial passou a obrigatório. Logo, não será possível
ocupar todo o lote ou edificação com outro uso, havendo exigência de
concomitância com o uso residencial.
3- R3: Para estes lotes, o PDL permitia os usos
residencial, comercial, industrial e institucional. Não houve alteração. No
Polo de Moda, permaneceu a proibição de construir quitinete e apartamento
conjugado.
4- R4 e R5: Não
houve alteração relativamente ao que constava do Art.36 do PDL.
Concluindo, a LC 890/2014
alterou os dispositivos do Art.36 do PDL que se mostraram inconvenientes, inadequados,
ou mesmo nocivos ao uso residencial. Circunstâncias decorrentes de sua efetiva
aplicação.
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