Afastamentos Obrigatórios de Lotes - A Ocupação Questionável

Afastamentos obrigatórios são considerados, pelo Código de Edificações do DF, “faixas definidas na legislação de uso e ocupação de solo, situadas entre os limites do lote e a área passível de ocupação pela edificação”.

                        O entendimento do significado destes afastamentos requer a compreensão de outros dois conceitos: Taxa de Ocupação e Taxa de Construção.

                        De acordo com o Código de Edificações do DF, Taxa de Ocupação representa “percentual previsto na legislação de uso e ocupação do solo que determina a superfície do lote ocupada pela projeção horizontal da edificação ao nível do solo”.

                        Taxa de Construção, o mesmo que Coeficiente de Aproveitamento, é definida como “percentual previsto na legislação de uso e ocupação do solo que determina a área de construção de edificação”.

                        Por Edificação entende-se a concretização de qualquer elemento construtivo, seja ele composto por paredes de vedação ou autoportantes ou apenas por elementos estruturais sem vedação, por artefatos industriais, enfim, qualquer intervenção construtiva que crie e delimite espaços, sejam cobertos ou descobertos.

                        A partir destes conceitos, concluímos pela existência de elementos construtivos, ou edificações, que representam área construída, mas não se incluem na Taxa de Construção ou Coeficiente de Aproveitamento. Outras Edificações sequer representam área construída.

                        Existem, ainda, edificações que podem se localizar em afastamentos obrigatórios e se incluem no cálculo da área construída e no Coeficiente de Aproveitamento, enquanto outras, mesmo não sendo consideradas como área construída, não podem ocupar os afastamentos obrigatórios.

                        As razões destas diferentes possibilidades então centradas no objetivo destes afastamentos.

                        Estas faixas exigidas pela Legislação de Uso e Ocupação de Solo têm por finalidade garantir iluminação, ventilação, indevassabilidade e uma margem de flexibilidade ao Projeto Urbanístico de determinado parcelamento, como uma “reserva de área” para possíveis necessidades futuras de ampliação de redes de infraestrutura urbana. No caso da área tombada, o Plano Piloto de Brasília, constituem-se as molduras verdes das superquadras em parte essencial do Projeto Urbanístico e subordinam-se à Legislação de Preservação (Decreto nº 10.829/87 e Portaria nº 314/92 - IBPC). Mesmo a urbanização para recuperar as áreas livres públicas deve observar as recomendações do Órgão competente quanto ao plantio de espécies vegetais, nos termos da Legislação pertinente.

                        Os elementos construtivos passíveis de ocupação dos afastamentos mínimos obrigatórios são os a seguir relacionados:

·        Varandas acima do térreo;

·        Guarita;

·        Bilheteria;

·        Piscina e caixa d’água enterrada;

·        Casas de máquinas;

·        Castelo d’água e torre ou campanário;

·        Chaminé

·        Passagem Coberta;

·        Pequena cobertura;

·        Brise;

·        Molduras (elemento decorativo);

·        Churrasqueira;

·        Pérgula com 80% ou mais de áreas vazadas, no plano horizontal;

·        Marquise

·        Subestações elétricas;

·        Área de serviço descoberta;

·        Beiral da cobertura com até 1,50m, em balanço.

                        Entre estes os elementos que não representam área construída estão a seguir relacionados:

·        Pérgula;

·        Área de serviço descoberta;

·        Piscina (desde que descoberta);

·        Brises;

·        Beiral da cobertura com até 1,50m, em balanço.

                        Os que não se incluem no Coeficiente de Aproveitamento são os a seguir relacionados:

·        Marquise, desde que de construção obrigatória;

·        Guarita;

·        Subestação;

·        Casa de máquinas;

·        Caixa d’água enterrada;

·        Varandas acima do térreo.

                        Dentre estas edificações incluem-se as que são dispensadas da apresentação de Projeto e de Licenciamento:

·        Guarita – Incluída no cálculo da área construída, mas excluída do cálculo do Coeficiente de Aproveitamento;

·        Pequena cobertura térrea – incluída no cálculo da área construída e no cálculo do Coeficiente de Aproveitamento.

                        A construção de qualquer destas edificações exige o atendimento a critérios específicos:

1.     Varandas acima do térreo:

·        Ocupação máxima de 1/3 do afastamento obrigatório, com avanço máximo de 1m.

·        Sem comunicação com cozinha e área de serviço;

·        Sem qualquer outra vedação senão empena (parede lateral da edificação) e possíveis divisores entre varandas contíguas pertencentes à mesma unidade imobiliária ou pertencentes a unidades imobiliárias vizinhas.

2.    Guarita:

·        Área máxima: uma edificação de 6m² ou duas de 4m² cada uma;

·        Pé-direito mínimo: 2,25m.

3.    Bilheteria:

·        Pé-direito mínimo: 2,25m;

·        Circulação frontal mínima: 90 cm.

4.    Piscina e caixa d’água enterradas:

·        Afastamento mínimo das divisas do lote: 50 cm;

·        Acesso a caixa d’água pelas áreas comuns da edificação.

5.    Castelo d’água e torre ou campanário:

·        Afastamento da divisa: 1/5 da sua altura com, no mínimo, 1,50m;

6.    Passagem coberta:

·        Sem vedação lateral;

·        Função: interligar edificações do lote e ligando-as aos limites do lote;

·        Proibida em habitação unifamiliar e em habitações em lote compartimento;

·        Largura máxima: 3m

·        Pé-direito mínimo: 2,25m;

·        Não obstruir aberturas nem o acesso do CBMDF.

7.    Pequena cobertura:

·        Edificação térrea;

·        Área máxima: 20m²;

·        Sem vedação lateral em, no mínimo, 50% do seu perímetro;

·        Exclusiva para habitações unifamiliar. E habitações em lote compartilhado;

·        Distância mínima de churrasqueira: 5m.

8.    Brise:

·        Avanço máximo sobre o afastamento mínimo obrigatório: 1m;

·        Exclusivo para proteção solar.

9.    Churrasqueira:

·        Exclusiva para habitação unifamiliar e habitações em lote compartilhado

·        Complementos permitidos: sauna, ducha, banheiro e pequeno depósito;

·        Pavimento térreo;

·        Área construída: 25m²

10.      Pérgula:

·        Partes vazadas: 80% do plano horizontal;

11.      Marquise:

·        Em balanço;

·        No nível do térreo;

·        Ocupação do afastamento: 50%, com no máximo 2m.

12.      Subestação elétrica:

·        Recuo mínimo de 60 cm da divisa frontal do lote;

13.      Moldura (elemento decorativo):

·        Avanço máximo: 40 cm.

14.      Beiral da cobertura:

·        Em balanço;

·        Avanço máximo: 1,50m, desde que ocupe apenas 50% do afastamento;

·        Afastamento da divisa do térreo: 50 cm;

·        Afastamento da divisa nos pavimentos superiores ou pilotis: 1m;

·        Se possuir canalização de águas pluviais, pode estar sobre as divisas, em qualquer pavimento.

15.      Área de serviço:

·        Exclusivamente descoberta.

16.      Chaminé:

·        Acima da cobertura da edificação.

                        A partir destas informações, concluímos que os elementos com permissão para ocupar os afastamentos obrigatórios são caracterizados como de quatro naturezas – obras exclusivamente complementares ao uso principal, equipamentos de edificação, elementos de composição estética e de paisagismo.

                        Contudo, com fundamento no significado de afastamento obrigatório, do ponto de vista de sua função urbanística é possível questionar se realmente é apropriado permitir que estas faixas sejam ocupadas por qualquer tipo de edificação.

                        Analisando estes elementos, podemos concluir que mesmo aqueles desconsiderados como área construída, como pérgulas, brises, área de serviço descoberta, piscina e beirais de cobertura não necessitam ocupar este espaço, digamos, de segurança. Em qualquer circunstância futura, poderiam representar fortes entraves a intervenções urbanas imprescindíveis à coletividade.

                        Por outro lado, marquises, guaritas, subestações elétricas, casas de máquinas, caixas d’água enterradas e varandas acima do térreo, incluídos no cálculo da área construída, mas excluídos do Coeficiente de Aproveitamento, se constituem em edificações intrinsecamente interligadas à edificação principal, cuja remoção futura por interesse público geraria problemas consideráveis aos moradores e usuários, requerendo intensas ações de parte do Poder Público e, possivelmente, demandas judiciais. Sem abordar as necessárias modificações prediais envolvidas nas alterações requeridas.

                        A questão que emerge, desde algum tempo, a partir do aumento de densidade dos núcleos urbanos, já não se estabelece sob a antiga ótica da edificação sem complexidade, submetida a critérios limitados, apta a ocupar os afastamentos obrigatórios.

                        A abordagem é mais complexa, mais restritiva, na medida em que as situações se voltam muito mais para os direitos coletivos do que para os individuais.

                        A atenção a ser dada a este critério já não se distancia, em termos gerais, do exigido para outros tipos de recuos obrigatórios, como os aplicáveis ao longo das margens de rodovias e ferrovias (faixas de domínio), onde leis específicas reservam áreas para futuras operações e ampliação dos transportes de massa que nada mais são do que infraestrutura urbana, classificada como equipamento público urbano.

                        Outros cuidados que impõe limitações, diferentes em objetivos específicos, mas convergentes em termos dos direitos coletivos, são os recuos em relação às margens de corpos hídricos, onde ocupações podem comprometer o imprescindível equilíbrio ambiental.

                        Também garantidores do interesse coletivo são as normas contidas no Código de Edificações do DF sobre a altura máxima de edifícios em relação aos cones de aproximação de aeronaves e dos feixes de telecomunicações.

                        Enfim, a questão da reserva de afastamentos mínimos obrigatórios de edificações já não é questão restrita apenas aos condicionantes de iluminação e ventilação e de indevassabilidade (caso dos afastamentos internos ao lote, entre edificações e em relação a edificações vizinhas). Do mesmo modo, já não pode ser vista como faixa de possível intervenção, em caráter condescendente, onde se permite edificações consideradas pouco importantes. Mesmo, curiosamente, quando relacionadas às varandas de habitações coletivas ou outros usos e atividades de porte semelhante. A questão já se tornou complexa e profunda, reclamando o esvaziamento total destas áreas em futuras proposições urbanísticas.