O Lote e as Funções Urbanas

                                      

         Para que uma área seja ocupada é imprescindível o seu prévio parcelamento.

         Este princípio, associado ao sentido de propriedade, fundamenta-se no obrigatório ordenamento territorial, condição básica ao bem estar  da sociedade.

         A propriedade da terra é sempre atribuída a instituições ou pessoas físicas. Nos estados e municípios, inclusive no Distrito Federal, a poligonal que delimita os respectivos territórios abrange as terras sob suas responsabilidades. Em consequência, cumpre ao executivo local, em caráter exclusivo, administrar este patrimônio, definindo-lhe o modo de organização e, portanto, a destinação das diferentes áreas.

         Uma grande porção de território, quando ainda não parcelado, é denominada gleba. A transformação desta área em parcelamento pressupõe a prévia definição dos objetivos a serem atingidos, de onde resultam as diferentes destinações, a densidade populacional, os acessos às áreas já ocupadas e outros aspectos de igual relevância.

         Mas a escolha da área a ser parcelada também observa parâmetros pré-definidos: A função que se deseja atribuir depende do estabelecido pelo Plano Diretor de Ordenamento Territorial aprovado para aquele local. Não se pode, por exemplo, propor residências em áreas previstas como industriais, nem qualquer destinação em áreas ambientalmente protegidas.

         O elemento básico de qualquer parcelamento é o lote. As suas dimensões, destinações, localização no contexto geral, relações de proximidades, acessos viários e de pedestres e normas urbanísticas aplicáveis, além de outros critérios, dependem de outros condicionantes, onde se perfilam a capacidade de fornecimento de água e energia, esgotamento sanitário e densidade populacional do entorno.

         Estabelecer a função de um lote no contexto urbano não é, portanto, uma decisão aleatória. Muitos fatores interagem nesta definição.

         Há muitos anos atrás, os lotes residenciais das grandes metrópoles apresentavam área considerável. Provavelmente, os fatores históricos e culturais arraigados à própria origem espontânea das cidades, determinavam a existência de lotes amplos, cercados de verde, onde se misturavam os conceitos rurais aos urbanos.

          Com o decorrer do tempo, a dinâmica das cidades foi gradativamente alterada. Afastavam-se as funções que já não cabiam no contexto e novas funções  emergiam, aptas a atender ao requerido pela população em contínuo processo de mudança e crescimento, atenta às inovações sociais, culturais e tecnológicas.

         A partir destes movimentos, o solo urbano agregou valor crescente, resultante do aumento de complexidade das funções introduzidas.

         O lote ficou cada vez mais caro. Quanto mais próximo ao centro urbano, maior a valorização. Em decorrência, os dimensionamentos foram reduzidos.

         Já não têm lugar os grandes lotes e seus pomares. Em muitas cidades, houve reparcelamento de áreas, como no caso do Setor de Mansões Park Way, no Distrito Federal, onde lotes imensos foram autorizados a serem subdivididos em até oito unidades imobiliárias independentes, constituindo condomínios horizontais.

         Na mesma direção, as habitações coletivas do Distrito Federal, inclusive as localizadas no Plano Piloto de Brasília, tiveram permissão para construir apartamentos econômicos, em substituição às unidades imobiliárias de grandes dimensões.

         Mas existem locais, no Distrito Federal, onde o dimensionamento de lotes foi também vinculado a outros fatores além da valorização do solo. São áreas parceladas para atender a demanda por lotes residenciais voltadas para a população de baixa renda. No caso específico do Guará, a despeito da estreita proximidade com o valorizado Plano Piloto, muitos lotes criados abrangem áreas de 90m² e 120m².

         Mesmo diante desta exiguidade de área, a crescente pressão por áreas residenciais propiciou a possibilidade, prevista pela Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS), de subdivisão vertical de edificações em duas ou mais unidades independentes, dependendo do local onde o lote está situado.  

         Os maiores problemas que certamente decorrerão desta resposta urbanística à crescente densidade populacional será a gradativa queda na qualidade de vida desta mesma população.

         O antigo ditado popular que afirma “Onde come um, comem dez” não pode ser utilizado para transpor a solidariedade humana nele implícita para a compressão e sufocamento de lotes e núcleos urbanos.

Pontos Referenciais da Paisagem Urbana

                            

            Pontos referenciais da paisagem urbana são elementos inseridos no contexto da cidade, que têm como objetivo orientar as pessoas em seus deslocamentos.

            A função orientadora pode ser específica de determinados elementos, criados especialmente para este fim, e pode ser mais uma função atribuída a vários outros elementos voltados para finalidades diversas.

            Os elementos destinados especificamente a orientar a circulação urbana integram o sistema de sinalização. São placas, totens e outros artefatos fixados em pontos estrategicamente previstos, que identificam e  encaminham veículos e pedestres para as diferentes localidades urbanas.

            Os pontos referenciais que, na verdade, foram criados para outras funções, mas se incluem como significativos marcos orientadores da circulação urbana, são edificações com características diferenciadas em relação ao entorno, em termos de dimensionamentos, forma, cor, tempo de construção, posicionamento na malha urbana e atributos inerentes à sua própria função.

            Estas características podem ocorrer isoladamente em determinado objeto arquitetônico, ou mesmo em função urbanística que concentre atenção, e podem resultar da concorrência de vários aspectos em mesmo elemento.

            No primeiro caso estão incluídas, por exemplo, determinadas residências localizadas em esquinas ou ao longo de ruas, onde cores diferenciadas ou número de pavimentos ou forma inerente ao objeto podem identifica-las como elementos marcantes no contexto geral. Também se refere a praças, jardins e edificações com outra função que não aquela predominante em determinada área, como hospital, escola e posto de combustível em localidade eminentemente habitacional.

            No segundo caso estão edificações de arquitetura identificada como de período histórico anterior ao contexto do entorno, onde podem convergir características, simultaneamente, associadas a aspectos formais, de dimensionamentos e função que as isolam no meio em que se inserem.

            O Distrito Federal, unidade com profundos vínculos enraizados no planejamento urbanístico de áreas antes desocupadas, incluiu em sua poligonal duas cidades já seculares.

            No centenário núcleo urbano de Planaltina, de uma antiga praça central dominada por uma igreja e margeada por edificações históricas, partem arruamentos paralelos entre si, marcados por estas mesmas estruturas.

            O Plano Piloto, referência em planejamento urbano, possui dois níveis de abrangência quanto aos marcos orientadores.

            Por um lado, a própria setorização, associada à tipologia das edificações implantadas em cada uma destas áreas, permite que se isole facilmente  as diferentes funções urbanas.

            Entretanto, em um segundo nível, o deslocamento interno a cada setor, considerada a tipologia uniforme adotada, é marcado por  confusões resultantes da dificuldade em se estabelecer marcos referenciais.

            Embora as mudanças de princípios geradores de normas urbanísticas venham, ao longo dos anos, alterando significativamente a tipologia, distanciando-se da rigidez inicial voltada para a uniformidade, o deslocamento ainda é dificultado. Em decorrência, o sistema de sinalização urbana constitui-se em elemento fundamental para a orientação dos deslocamentos, até que a familiaridade do usuário com a área introduza marcos referenciais na memória.

            No caso particular do núcleo  residencial do Guará, a questão dos referenciais urbanos ainda é um aspecto negativo de difícil solução.

            O projeto urbanístico do Guará I adotou o desenvolvimento de módulos de idênticas dimensões, constituindo as denominadas Quadras Internas (QIs).

No momento inicial da formação deste loteamento, associado aos modelos prontos de edificações residenciais fornecidos pelo governo distrital aos futuros moradores, foi propiciado a absoluta uniformidade de todo o território correspondente. Àquela época, encontrar determinado endereço requeria a ajuda do morador visitado que, familiarizado com área, formalizava mentalmente os tênues signos que orientavam para o caminho correto.

Atualmente, mesmo com as alterações promovidas pelas contínuas revisões atualizadoras de normas urbanísticas e pelas implantações de edifícios institucionais marcadores da paisagem, ainda é difícil identificar o caminho a ser seguido para atingir objetivos.

Conclui-se, portanto, que o projeto urbanístico de uma área é instrumento fundamental na definição dos signos que irão favorecer ou dificultar a orientação nos deslocamentos urbanos.

A questão dos pontos referenciais não é tema de simplicidade de tratamento. A abordagem é extensa e profunda por vincular-se não apenas ao planejamento urbano, mas também a fatores que extrapolam os limites da objetividade, alcançando o repertório de signos mentalmente formalizados por cada indivíduo, dependentes de suas características psicológicas, sua cultura e vivência.

O urbanismo, por si só, não pode afirmar que determinado projeto soluciona esta questão por ser ocorrência inerente a aspectos, a um só tempo, objetivos e subjetivos. Uma árvore em uma esquina pode ser referência para uma pessoa e passar despercebida para outra. Da mesma forma, uma cor pode ser marcante para alguém, mas sem qualquer significado para muitos. Por esta razão, o planejamento urbanístico torna-se importante na diferenciação dos espaços e o planejamento da sinalização urbana é fundamental na sua identificação.

            

Os Equipamentos Públicos Coletivos e Os Mobiliários Urbanos – Da Criação à Falência.

         A cidade é um organismo onde diferentes funções são exercidas e, portanto, necessita oferecer as condições mínimas necessárias para o atendimento ao que requer a sua população.

         Ao lado da atividade morar, várias outras se perfilam, tornando fundamental a previsão de locais para comércio, hospitais, escolas, segurança pública, esportes, lazer, serviços públicos e outros, surgidos de acordo com as características de cada população.

         Entre as edificações e espaços que atendem as diferentes demandas, os equipamentos públicos coletivos e os mobiliários urbanos possuem especial relevo por assumirem papel de abrangência em relação a todos os segmentos da comunidade local. Qualquer pessoa, de um ou de outro modo e em determinado momento, necessitará ter acesso aos serviços oferecidos.

         Equipamentos Públicos Coletivos são representados por edificações denominadas institucionais, sob administração pública ou privada. Mobiliários Urbanos são instalações inseridas nos espaços urbanos, igualmente de responsabilidade pública ou privada.

         Para que um equipamento público coletivo ou um mobiliário urbano seja previsto é necessária a concorrência de um conjunto de fatores que demonstrem a sua efetiva utilidade naquele local. Não há sentido em se prever atividades onde a demanda não se alinhará, ao mesmo tempo em que seria incompreensível erguer uma edificação ou instalação com nível insuficiente de oferta de serviços em local de grande demanda, existente ou prevista.

         A definição da estratégia de planejamento implica no acesso a dados de natureza geográfica, social, econômica, histórica e cultural, entre outros associados a fatores físicos, espaciais e temporais.

         Contudo, por mais aprofundados e detalhados que sejam os estudos, novos fatores surgem posteriormente, na efetiva utilização destes equipamentos e mobiliários, alheios à pretensão inicial.

A – Equipamentos Públicos Coletivos: Escolas e Hospitais.

         No planejamento original do Plano Piloto de Brasília, as Superquadras foram contempladas, individualmente, com uma escola-classe localizada em seu interior. O objetivo era facilitar o acesso de crianças moradoras do local. De forma semelhante, nas demais cidades do Distrito Federal  diversos lotes foram reservados para este fim.

         Àquela época, o ensino público de excelente qualidade, contido no plano educacional proposto para o DF, garantia a demanda por estas escolas, independentemente de classes sociais.

         Contudo, no decorrer dos anos, houve gradativa redução na qualidade de ensino público. Como resultado, a escola-classe perdeu parte considerável do objetivo de sua criação, ao mesmo tempo em que o vácuo produzido resultou no surgimento de muitas escolas particulares, com acesso de pessoas provenientes de diversas localidades, ocasionando os conflitos no tráfego de veículos, muito conhecidos em qualquer outra grande cidade.

         Os equipamentos hospitalares tiveram histórico semelhante.

         O denominado hospital de base, no centro do Plano Piloto, construído nos primeiros momentos da implantação de Brasília, juntamente com as demais unidades hospitalares localizadas nas demais cidades do DF, nas décadas de 1960 e 1970 respondiam adequadamente à demanda instalada. A excelência se estendia desde as especialidades médicas até a disponibilidade de equipamentos e demais requisitos necessários àquela função.

         No entanto, a gradativa perda da capacidade de oferecer resposta adequada ao que exige o seu próprio objetivo tornou o sistema de saúde basicamente inoperante em diversos sentidos.

         Ao mesmo tempo, de forma semelhante ao ocorrido com o sistema educacional, surgiram diversos estabelecimentos hospitalares de iniciativa privada, aptos ao atendimento de classes sociais mais favorecidas.

B – Mobiliário Urbano: Áreas de Esporte e Lazer.

         A designação Mobiliário Urbano abrange equipamentos de uso coletivo destinados a fins específicos. São instalações fixadas em área pública, com o objetivo de rápido acesso da população a determinados serviços associados aos usos comercial e institucional. As atividades são diversas, entre elas a bancária, os correios, a limpeza pública, a telefonia, os pontos de táxi, as bancas de jornal e os equipamentos de esporte e lazer.

         Especialmente em relação aos espaços para esporte e lazer, duas modalidades chamam particular atenção: as quadras multifuncionais e os playgrounds.

         Desde os projetos originais de Brasília e das demais cidades, locais com estas finalidades foram previstos, sempre em estreita proximidade com as áreas residenciais e de responsabilidade do Poder Público.

         A despeito do estrito objetivo de atendimento comunitário destes equipamentos, lamentavelmente são alvos frequentes de depredações maldosas ou resultantes do mau uso. Incontáveis são as vezes em que o Poder Público recupera estas  áreas e incontáveis, também, são os requerimentos para voltar a recuperá-las.

         Diante destes fatos que envolvem equipamentos públicos coletivos e mobiliários urbanos de iniciativa pública, nos questionamos sobre as razões envolvidas neste processo de constante deterioração.

         A previsão destes elementos, conforme já mencionado, é precedida de estudos técnicos determinantes de sua localização e da capacidade de atendimento com abrangência presente e futura. Contudo, este esforço tem se esvaído no efetivo funcionamento do que foi estrategicamente proposto.

         Muito provavelmente, o conjunto de fatores concorrentes no processo apresenta causa única: a falta de consciência do que representa um bem público.

         Uma vez solucionado este impasse, trabalho que envolve novos modos de organização, operação e uso, fundamentados na consciência do valor coletivo destes elementos urbanos, certamente estaremos a caminho de um nível de atendimento social menos injusto.

          

Edificações Polos Geradores de Tráfego – A História das Habitações Coletivas e Escolas.

            Uma edificação é considerada Polo Gerador de Tráfego quando a sua área construída represente porte que lhe atribua esta designação, ou o tipo de uso ou atividade que abrigue gere atração de veículos em quantidade capaz de ocasionar interferências no tráfego de seu entorno, além de requerer grande número de vagas para veículos no interior do lote, ou mesmo fora destes limites.

            O Código de Edificações do Distrito Federal exige número de vagas para veículos em lotes que contenham edificações desta natureza, associando a atividade presente à área construída.  Contudo, determinadas atividades, como habitação coletiva, são consideradas polos geradores de tráfego independentemente da área da edificação.

            Para habitações coletivas são exigidas uma vaga para cada unidade domiciliar com menos de 8 compartimentos ou ambientes de permanência prolongada (CAPP) e duas vagas quando houverem 8  ou mais CAPP.

            Por CAPP entende-se os locais do apartamento onde as funções desempenhadas propiciem que as pessoas ali se detenham por longos períodos. Assim é caracterizada a sala de estar, os dormitórios, inclusive o de empregada, a cozinha e a área de serviço. Em programas mais amplos, incluem-se biblioteca, escritório, salas de estudos e compartimentos com quaisquer denominações. Só excetuam-se banheiros ou sanitários, circulações e varandas.

            No Guará, existem várias edificações consideradas polos geradores de tráfego, como habitações coletivas, hospitais e escolas, muitas delas construídas anteriormente à data de publicação do atual Código de Edificações (1998), épocas em que estes parâmetros relativos ao número de vagas ainda não vigoravam, ficando a cargo das legislações urbanísticas específicas controlarem estes critérios, que se demonstram muito aquém da atual realidade urbana.

            As habitações coletivas do Guará foram consideradas como de natureza econômica, tendo por fundamento a área construída dos apartamentos, inferior a 68m².

            Em épocas ainda anteriores, o mesmo critério foi atribuído às superquadras 400 do Plano Piloto, quando não foram exigidas garagens em subsolo.

            Como resultado deste princípio, os estacionamentos públicos e as áreas públicas circundantes, gradativamente, tornaram-se insuficientes ou irregularmente utilizadas para a crescente quantidade de veículos, circunstância agravada no momento atual.

            Durante a vigência do Plano Diretor Local do Guará (PDL), foi mantida a aplicação dos parâmetros contidos no Código de Edificações. Nestes termos, apartamentos de um, dois ou de três quartos só necessitariam de uma vaga em garagem. Apenas os de quatro quartos, raramente encontrados no Guará e em outras cidades do DF, necessitariam de duas vagas.

            Como consequência, os estacionamentos públicos e as áreas públicas abarrotam-se de veículos e, a cada dia, mais estacionamentos são requeridos pela população, o que conflita com a manutenção das imprescindíveis áreas verdes.  

            Problema semelhante incide sobre as escolas construídas antes de 1998 e, em especial, as localizadas em áreas residenciais, resultantes da alteração de programas arquitetônicos habitacionais. Áreas desta natureza foram concebidas, urbanisticamente, como integrantes da escala residencial unifamiliar. Não possuem estrutura urbana capaz de absorver o fluxo de veículos produzido pela função educacional.

            De acordo com o Código de Edificações, atividades de ensino pré-escolar e fundamental, com área inferior a 2500m², devem dispor de uma vaga para cada 75m² de área construída. Mesmo sendo muito pouco, não existem vagas no interior da maioria dos lotes.

            A LUOS altera esta legislação. Para habitações coletivas, propõe uma vaga para apartamento com menos de 6 CAPP e duas para 6 ou mais CAPP. O que exigirá duas vagas para unidades domiciliares com três dormitórios.

            Considerando que esta nova legislação, nos locais aptos a receber habitação coletiva, ainda reduz o número máximo de pavimentos e o coeficiente de aproveitamento da edificação, o número de apartamentos será reduzido, logo, a quantidade de vagas poderá ser mais generosa.

            Quanto às escolas, foi mantida a proporção de uma vaga para cada 75m² de área construída.

            Entretanto, a instalação de escolas dependerá da permissão contida na LUOS, em conformidade com o uso e atividade prevista para os lotes. Se permitido, incidirá a cobrança da Outorga Onerosa de Alteração de Uso (ONALT). Os bônus serão, invariavelmente, acompanhados dos ônus correspondentes.

A Permeabilidade dos Lotes Urbanos – O Caso do Guará, Distrito Federal.

                Um solo é permeável quando permite que as águas o transpassem. Consequentemente, o parâmetro urbanístico denominado índice de permeabilidade determina as porcentagens a serem mantidas permeáveis em áreas de determinado território. O objetivo é garantir que as águas pluviais, sobretudo em áreas urbanas onde a impermeabilização abrange contínuas extensões do solo, escoem e infiltrem-se adequadamente, retornando ao subsolo sem causar inundações e riscos decorrentes.

         Para que determinada cidade alcance as condições mínimas satisfatórias sob o ponto de vista da permeabilidade, não bastam as áreas públicas mantidas verdes. Também se faz imprescindível que áreas verdes entremeiem lotes.

         Com este intuito, as normas urbanísticas estabelecem taxas de permeabilidade de lotes, determinantes do percentual mínimo a ser guardado como garantia da infiltração das águas pluviais.

         As normas urbanísticas aplicadas ao Guará anteriormente ao Plano Diretor Local (PDL), especificamente em relação aos lotes residenciais unifamiliares com área de 200m² (maioria nesta Região Administrativa), requeriam taxa de permeabilidade de 10%, ou seja, 20m². Entretanto, muitos lotes, mesmo não residenciais, tinham a área permeável tratada através de soluções permitidas por aquela legislação, em que a área verde podia ser substituída por britas, pedriscos e outros materiais de natureza semelhante.

         Contudo, sempre foi de fácil verificação que esta porção do lote sofria processo de impermeabilização depois de emitida a Carta de Habite-se.

         O PDL, por sua vez, acompanhando este comportamento contrário aos interesses urbanísticos e ambientais, sublinhou a tendência no momento em que atribuiu a obrigatoriedade de reservar áreas permeáveis, sem determiná-las como áreas verdes, apenas em lotes com área superior a 350m², minoria absoluta, restrita a poucas unidades imobiliárias situadas no Guará I.

         Para os lotes de maiores dimensões, como os localizados no contorno do Guará II, a permeabilidade era fixada em 30%. Embora este índice seja considerável, o PDL, por outro lado, estabeleceu uma exceção catastrófica: A área permeável podia ser substituída, em sua totalidade, por reservatórios de captação de águas pluviais e drenagem vertical. Esta foi a solução adotada pela maioria dos projetos erguidos naquele local e em outros pontos da Região Administrativa.

         A nova legislação de uso e ocupação do solo (LUOS) retoma a análise e proposição das taxas de permeabilidade.

         Os lotes antes exclusivamente residenciais unifamiliares, com área de 200m, destinados por esta nova lei a residencial obrigatório, deverão ter taxa de permeabilidade de 10%.

         Mas os demais lotes que apresentavam a mesma condição unifamiliar, onde será permitido o uso comercial independente, desde que concomitante ao residencial obrigatório, não se submetem à taxa de permeabilidade. O mesmo ocorrendo com diversos outros lotes, não residenciais, distribuídos pela malha urbana do Guará.

         Os lotes de maiores dimensões, destinados a diversos usos, inclusive ao institucional, estarão submetidos à área permeável com taxas de 10%, 30% e 40%, variáveis com a sua localização.

         A retomada destes índices, em geral já estabelecidos nas legislações anteriores ao PDL, associa-se à excelente proposição: A área permeável deverá, obrigatoriamente, ser área verde, não sendo aceitas soluções alternativas.

         Mas uma exceção foi proposta: Se a unidade imobiliária tiver taxa de permeabilidade mínima de 20% ou mais, serão admitidas tecnologias de captação e infiltração de águas pluviais, desde que restritas à metade da taxa de permeabilidade mínima exigida para o lote.

         Esta concessão será atribuída, apenas, aos lotes classificados como CSIIR 2 NO (comerciais, de serviços, industriais, institucionais e residenciais, onde nenhum destes usos será obrigatório), desde que apresente área total de 70000m², e ainda aos lotes exclusivamente institucionais (INST), com área superior a 10000m².

         Considerando que o único lote CSIIR 2 NO existente no Guará se localiza às margens da EPTG e já se encontra totalmente ocupado, e os lotes institucionais são destinados, de há muito tempo, a escolas e hospitais, certamente não haverá prejuízo à permeabilidade urbana. Embora a lógica sinalize que a utilização de tecnologias de captação e infiltração de águas pluviais deva ser obrigatória, sem reduzir a área verde exigida para o lote, não se constituindo em subterfúgio para o acréscimo de área construída.

         

A Arquitetura e o Urbanismo da Carência

                                  

No Brasil, construir moradias para as camadas sociais mais carentes sempre se adequou a um modelo que muito deixa a desejar quanto à eficácia das escolhas adotadas.

            A determinação quanto ao local de implantação de um loteamento, as dimensões e a forma definida para os lotes e para o conjunto resultante da justaposição, o dimensionamento das vias de circulação de veículos e de pedestres e a localização e dimensionamento das áreas verdes são características sistematicamente repetidas.

            A escolha do local, seja em grandes regiões metropolitanas ou em pequenas cidades do interior, obedece a critérios muito mais de natureza econômica do que social. Considerada a poligonal limitadora do território e definidas as áreas ambientais, rurais e urbanas, fixa-se o local mais apropriado para a implantação do projeto.

            A partir deste momento, iniciam os problemas. Os fatores econômicos, proeminentes em todo o processo, determinam que a área escolhida deva ser menos valorizada, logo, as moradias não podem ser erguidas nas proximidades dos centros urbanos, onde se concentram os locais de trabalho e as ofertas de serviços.

            Esta ausência de lógica introduz os graves problemas de transporte público coletivo e de capacidade de absorção das vias de escoamento de veículos, comprometendo o funcionamento de todo o sistema de circulação urbana. Isto inclui, ainda, os evidentes conflitos e o colapso da insuficiência de estacionamentos públicos nos centros das cidades.

            Curiosamente, os principais interessados na localização dos lotes, os futuros moradores, nunca opinam sobre esta providência inicial. São convocados apenas posteriormente a esta definição, participando de reuniões públicas onde tomam conhecimento das condições a serem preenchidas para o recebimento das unidades habitacionais, ainda como candidatos.

A carência é de tal intensidade que se preocupam apenas com as exigências a serem previamente atendidas, não se importando com o local da moradia.

Via de regra, a distância em relação aos centros urbanos é elemento fundamental na disposição da futura comercialização da residência, mesmo descumprindo os termos do contrato de recebimento do imóvel. Sempre há quem compre, quando a terra pode ser futuramente valorizada. Assim o ciclo recomeça, lamentavelmente se eternizando.

As dimensões, forma e justaposição dos lotes são, igualmente, resultados da influência direta dos fatores econômicos sobre os demais condicionantes que interagem neste processo.

O aproveitamento exigido para a área, em termos da obtenção de número máximo de unidades no espaço disponível, previamente delimitado, implica em lotes de reduzidas dimensões.

 Mesmo que a Lei Federal 6766/79, definidora das condições para a proposição de parcelamentos urbanos, determine para os lotes uma área mínima de 125m² e testada não inferior a 5m, o que já é muito reduzido, ainda existem casos, inclusive no DF, em que a regularização de terras invadidas permite área e dimensões inferiores. O PDOT estabeleceu esta possibilidade.

O resultado é uma sucessão de minúsculos lotes enfileirados lateralmente, sem passagens para pedestres. Quando muito, são propostos becos que estimulam o trânsito e a permanência de usuários perigosos.

A forma dos lotes é, em geral, retangular nos meios das fileiras e estranhos polígonos irregulares nas extremidades. Em qualquer situação, as reduzidas áreas são estímulos aos acréscimos através da invasão de áreas públicas vizinhas, frontais e laterais.  Algumas vezes, desconhecem calçadas públicas, impedindo a circulação de pedestres, obrigando-os a disputar espaços com veículos ao longo das vias, em certos casos igualmente estreitas.

A redução do dimensionamento das áreas públicas – calçadas, ruas e áreas verdes – pode estar atrelada ao barateamento dos custos da implantação deste sistema, somado à necessidade de se obter um número máximo de moradias na área disponível. Apenas se observa o disposto na mesma Lei Federal 6766 quanto à porcentagem mínima requerida para as áreas públicas.

A arquitetura das residências é também prejudicada pela mesma necessidade de redução de custos.

O Código de Edificações do Distrito Federal (Decreto 26048/2005, Art. 2, Parágrafo LX-A) permite a construção de unidade domiciliar econômica do tipo célula. Em outras palavras, é apenas um embrião de moradia, constituído de apenas um compartimento para múltiplas funções residenciais, além de um banheiro. Há anos atrás, este conceito era designado por “zero quarto”. Esta opção induz, por suas péssimas condições de vida, aos “puxadinhos” irregulares.

O aspecto final destes loteamentos é feio, é esteticamente pobre, é árido. Mas assim certamente continuará até que, enquanto País, possamos nos libertar da sobreposição dos fatores econômicos a tudo o que se pratica e oferecer soluções de moradias mais adequadas.

O Guará e as Lições do Plano Diretor Local

                              

Em nenhum momento da história urbanística do Distrito Federal ocorreram modificações tão drásticas quanto as proporcionadas pela implantação dos Planos Diretores locais e, em especial, pelo Plano Diretor do Guará (PDL).

A elaboração de qualquer norma urbanística pressupõe a observância a uma metodologia que inclui a consulta à população local e o respeito às característica físico-espaciais, culturais, econômicas e sociais de determinado núcleo urbano.

A partir destes princípios, devem ser avaliados os aspectos positivos e negativos inerentes à localidade em estudo, verificando-se os elementos normativos ou introduzidos pela população que resultaram favoráveis ou desfavoráveis em relação à cidade.

O PDL, em detrimento do que pressupõe a aplicação desta metodologia, instalou-se no Guará como um instrumento alheio às características históricas deste núcleo urbano, permitindo mudanças de destinação inusitadas, além das propaladas alturas excessivas de edificações. Estas alterações obtiveram o aval da população local.

Um tipo de modificação de uso e atividade despertou especial atenção – a transformação de lotes antes exclusivamente residenciais unifamiliares em unidades que poderiam ser comerciais e institucionais, abrangendo a totalidade das edificações neles erguidas. Estes foram os lotes classificados pelo PDL como R2.

As unidades imobiliárias assim beneficiadas pelo PDL estão localizadas ao longo de vias de maior fluxo de veículos, por demandarem localidades que não apenas a vizinhança imediata.

O PDL não alterou o número de pavimentos destes lotes. Permaneceu em vigência o limite máximo de três níveis, mesmo com a total mudança de uso e atividades admitidas.

Diante deste novo cenário, a edificação, antes exclusivamente residencial unifamiliar, tornou-se uma espécie de “corpo estranho” no contexto onde se insere.

Considerando a localização destes lotes, que podem estar de ambos os lados da via local que dá acesso a veículos aos conjuntos residenciais, dependendo do tipo de atividade neles presente, o ato de circular em direção às habitações tornou-se seriamente prejudicado. Casos foram relatados dando notícia sobre veículos de carga que obstruíam a entrada da via.

Além desse inconveniente, outro, de mesma seriedade, chegou ao nosso conhecimento – os pavimentos da edificação foram alugados para atividades diferentes. Não faltaram placas de “aluga-se” fixadas neste tipo de local.

O PDL impedia, claramente, que lotes antes residenciais unifamiliares tivessem, cada qual, mais de um ocupante. Portanto, a aprovação destes projetos voltou-se nesta direção. Mas os desvios cometidos posteriormente, quando da efetiva ocupação,delineou divergência nas intenções.

O resultado desta inobservância revela-se no acúmulo de veículos nos acessos às residências, demandando vias com capacidades bem superiores às oferecidas, além da necessidade de estacionamentos públicos compatíveis com o necessário. Providência que o PDL sequer exigiu para os lotes R2.

A proposta contida na Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS) para os lotes antes exclusivamente residenciais unifamiliares dividiu estas unidades em três possibilidades, de acordo com as respectivas localizações:

Lotes RO1: Internos aos conjuntos, são Residenciais (R) em caráter Obrigatório (O), mas admitem outras atividades, desde que restritas ao âmbito doméstico e não causem incômodos à vizinhança.

Lotes RO2:  Frontais às ruas de maior movimento e às praças são, igualmente, residenciais em caráter obrigatório, mas admitem outras atividades de maior fluxo de pessoas, ocupando todo o pavimento térreo (antigos R2).

Lotes CSIIR1NO: Também localizados nas áreas dos antigos R2, na orla do Guará II, podem conter atividades comerciais, de serviços, institucionais, industriais e residenciais, sem qualquer obrigatoriedade de qualquer uma delas, admitindo o uso habitacional coletivo. Preocupante será o fluxo de veículos que resultará desta possibilidade.

Enfim, lotes residenciais nos termos previstos antes do PDL serão apenas uma lembrança de como foi o Guará em determinada época.

Não podemos pretender a estagnação deste núcleo urbano, retendo modificações que o adaptariam aos novos momentos de sua história. Mas algumas questões devem ser objeto de análise: O sistema viário suportará o fluxo de veículos, já que não foi alterado para receber estas novas funções? Qual a profundidade do impacto sobre os serviços de fornecimento de energia elétrica e água, além da coleta de esgotos?

Mesmo que sejam previstas vagas para veículos internas aos lotes, serão suficientes para atender a demanda que será instalada, ou as frentes dos lotes residenciais serão obstruídas? A carga e a descarga de produtos ocorrerão internamente aos lotes ou em vias públicas? No Guará existem exemplos negativos sob esta função.

Enfim, muitas são as questões a serem discutidas pela comunidade, independentemente de localização de lotes e das vantagens atribuídas aos proprietários beneficiados pelas mudanças. O que concede valorização a determinados imóveis pode subtrair vantagens de muitos outros.

O mais significativo é o impacto sobre o modo de viver de toda uma coletividade, respeitados os seus valores culturais e históricos, elementos que fundamentam a sua identidade.