O Avesso do Direito na Legislação Arquitetônica

                   

         Por que existe o Código de Edificações do Distrito Federal?

         A resposta a esta questão está contida nos temas tratados por aquele instrumento normativo, que vão desde a obrigatoriedade da observância ao que estabelece a legislação de uso e ocupação do solo até pormenores como as dimensões mínimas de portas e janelas.

         A razão deste nível de detalhamento moldou-se na história que fundamentou a evolução temporal do próprio Código.

         Estruturado no início da década de 1980, ainda com características muito básicas,  e relacionado ao Plano Piloto de Brasília, centrava-se em dados não contidos nos projetos semi-prontos fornecidos pelo Poder Público na forma de “croquis de cadastro”.

         Os croquis tratavam, como tratam até hoje, os lotes e suas edificações em dois níveis: O horizontal, definindo numericamente cada locação, o relacionamento com os lotes vizinhos, as circulações de pedestres e veículos, as galerias, se fosse o caso, e as áreas públicas verdes inseridas no trecho. No nível vertical, representam as cotas de soleira, de coroamento e da face inferior de galerias, caso existam.

         Estes dados, enquanto elementos rigidamente pré-fixados, em associação com lotes de mesmas dimensões, conforme estabelecido pelo projeto urbanístico, resultou na uniformidade e, por que não, na unidade que garantiu a organização absoluta do Plano Piloto – ora positiva, ora negativa, mas nunca ignorada.

         Em função deste resultado, as edificações surgiam muito parecidas em seu partido arquitetônico, acentuada a circunstância pelo uso específico de cada setor, rigidamente definido.

         Diante destes dados fixos, o Código colocava em relevo as áreas e dimensões mínimas de compartimentos e de suas janelas, além do dimensionamento de portas, de acordo com a atividade presente.

Desde os primeiros Códigos relacionados ao Plano Piloto ficou clara, portanto, a preocupação com dados muito básicos, traduzidos em questões que sequer necessitariam de abordagem legal – se ficasse demonstrado em todos os projetos, sem exceções, o propósito de obter dimensionamentos mínimos compatíveis com os requisitos humanos. Mas, desde sempre, o problema centrava-se nas exceções.

         Por requisitos humanos entenda-se o sistema de espaços necessários ao exercício das diferentes funções – morar, trabalhar, estudar e outros. Contexto onde se subentende a presença de níveis mínimos de iluminação, ventilação,instalações prediais, dimensionamentos de acessos para a passagem de pessoas, máquinas e equipamentos e mobiliário, além das questões associadas à segurança.

O somatório destes requisitos traduz-se, se tratados convenientemente, em parte significativa do desejado bem estar de toda uma população.

Mas, por vezes, as condições mínimas são relegadas a planos secundários. Fatores de natureza econômica, considerado o valor monetário do metro quadrado no Plano Piloto, tendência que se expandiu por todo o Distrito Federal, se impuseram como decisivos e coercitivos em relação aos condicionantes humanos.

A partir desta motivação, o anseio por introduzir, especialmente em habitações coletivas, o maior número possível de unidades imobiliárias no polígono de terra disponível, associado à verticalização, quando não tratado eficientemente relega à desimportância o conteúdo do polígono, que se espera de qualidade mínima.

Alguns projetos, felizmente poucos, apresentam burlas em termos de áreas e dimensões mínimas de compartimentos, portas e janelas.

 Em relação aos compartimentos, a impressão que ficava, em certa época, era a de que as paredes atrapalhavam os projetos. Mas este tênue sentimento perdeu, aos poucos, o seu caráter vago para transformar-se em certeza, na medida em que normas surgidas posteriormente abriram a possibilidade da construção de “apartamentos conjugados”, introduzindo a noção de “ambiente”, que se caracteriza por local onde se desenvolvem diferentes funções residenciais – sala, quarto e cozinha – sem interposição de paredes divisórias.

Não se trata de considerar o apartamento conjugado ou o ambiente um fato ruim em si mesmo. Absolutamente, não. O que preocupa é a evidência do valor do metro quadrado no DF impulsionar a ocupação destes imóveis por famílias compostas por muitos membros, quando a privacidade é abolida.

Ainda outra ocorrência é preocupante: A definição de paredes, em habitações coletivas, que perderam os  seus 15cm de espessura, em favor de dimensionamentos inferiores, sob a alegação de serem construídas em material que garante as mesmas condições de isolamento acústico e segurança associados às paredes de 15cm.

Outra alteração normativa assumiu direção semelhante: A permissão para banheiros de habitações coletivas serem construídos sem ventilação, admitindo-se a exclusão dos prismas fechados. Tudo em nome do aproveitamento máximo do polígono de terra disponível.

Então nos questionamos: O que é o avesso e o que é o direito?

Ao que requer o ser humano une-se, atavicamente, a privacidade, mesmo interna a uma única unidade imobiliária. Também é imprescindível que pelo menos uma cama entre e seja acomodada em um dormitório, e que uma mesa tenha condições de ser instalada em uma sala e permita a utilização simultânea por todos os membros de uma família.

Ao mesmo tempo, ventilar convenientemente um banheiro é questão básica, consideradas as funções deste compartimento. Não podem se aceitáveis argumentos de que a utilização de energia elétrica necessária à ventilação forçada seja a solução adequada e definitiva. A carência de água nos grandes centros urbanos é assunto que deveria incomodar. Será que a produção energética é assunto de menor importância?

Certamente o avesso tem ocupado o espaço do direito, como roupas remendadas pelo lado errado.

Afastamentos Mínimos Obrigatórios e Os Lotes de Pequenas Dimensões.

         As áreas destinadas a afastamentos mínimos obrigatórios de edificações em relação aos limites dos lotes são reservadas para possíveis necessidades futuras de ampliações de redes de serviços públicos e outras intervenções de interesse público, consideradas as complexidades resultantes do adensamento urbano. Excluem-se destes objetivos os afastamentos para abertura de janelas entre edificações vizinhas, determinados por razões de privacidade dos seus ocupantes.

         Se considerarmos as características de implantação das edificações do Plano Piloto de Brasília, verificaremos diversas circunstâncias onde os afastamentos não se incluem entre as normas previstas. Em alguns casos, são até mesmo proibidos.

         De acordo com as legislações urbanísticas aplicadas às quadras  700 e 500, norte e sul, às superquadras e aos comércios locais das entrequadras,  os afastamentos inexistem. Bem ao contrário, é obrigatória a ocupação total dos lotes e projeções.

         Especificamente em relação às quadras 500 (W/3 Norte e Sul) e às entrequadras comerciais sul (estes, lotes de reduzidas dimensões), é igualmente obrigatória a construção de marquise fora dos limites do lote, sobre área pública, para proteger a circulação de pedestres.  

         O intencional aproveitamento de toda a área disponível destes lotes observa as diretrizes básicas da criação do Plano Piloto, na medida em que garante o ordenamento destas áreas, em caráter de uniformidade de volumes que se repetem pelo tecido urbano.

          Se, por um lado, esta uniformidade garante a identidade ou a especificidade urbana e estética que incluiu o Plano Piloto nos registros dos bens tombados, por outro lado é fator que muito contribuiu para a dificuldade em se estabelecer marcos referenciais da paisagem urbana.

         A proposição de lotes de pequenas dimensões não é algo aleatório. Representa, na verdade, o resultado de um princípio de planejamento onde estão inseridas variáveis subordinadas a condicionantes sociais, econômicos e culturais.

 Enfim, são proposições subordinadas às questões básicas relacionadas ao uso adotado em determinada área, sempre de acordo com as necessidades e aspirações da população atingida, relacionadas ao nível socioeconômico presente naquele local; aos condicionantes culturais da população no sentido de não se afastar do modo tradicionalmente instalado de apreensão do espaço; à capacidade de atendimento dos serviços públicos; ao resultado plástico-formal desejado.

         A proposição de lotes de reduzidas dimensões deve, obrigatoriamente, observar o estabelecido pela Lei Federal 6766, instrumento normativo que impõe, para lotes, a testada mínima de 5m e a área mínima de 125m².

         Nestas condições, um lote poderia apresentar dimensões de 5mx25m. Considerada a sua profundidade, seria possível pensar em afastamento mínimo no sentido longitudinal, caso não se desejasse a sua total ocupação (nos mesmos parâmetros adotados no Plano Piloto).

         De acordo com a Legislação de Uso e Ocupação do Solo (LUOS) do Distrito Federal, em  sua tabela referida ao Guará, lotes com área inferior a 125m² e até 500m², desde que vinculados ao uso residencial, mesmo com outro uso simultâneo, seriam isentos de afastamentos mínimos obrigatórios.Lotes com esta característica estão distribuídos por toda a malha urbana do Guará (I e II).

Com fundamento nas características dos índices de ocupação do solo no Plano Piloto e no que propõe a LUOS para os lotes de menores dimensões no Guará, observada a sua localização e o seu uso, pode-se afirmar que a definição de afastamento mínimo obrigatório é questão muito relativa. A alteração deste pressuposto, mesmo que afastamentos sejam definidos em normas urbanísticas anteriores, torna-se questão discutível.

        

          

História dos Subsolos no Distrito Federal

                          

         De acordo com o Código de Edificações do Distrito Federal, subsolo é o pavimento localizado abaixo do solo e, ainda, que é no nível de acesso de pessoas à edificação que se define a cota de soleira, identificada como o piso acabado do térreo. Então, subsolo é o pavimento localizado sob o térreo.

         Nestas circunstâncias, poderíamos afirmar que qualquer pavimento nestas condições representaria um subsolo, independente da característica de construção relativa ao nível do solo.

         Mas outros condicionantes são estabelecidos como guia para definir este nível: O mesmo Código de Edificações do DF conceitua subsolo como o volume enterrado em quantidade igual ou superior a 60% em relação ao perfil natural do terreno. Ao mesmo tempo, atribui ao pavimento aflorado em mais de 60% de seu volume o conceito de semi-enterrado.

         A título de exemplo, um volume com 1000m² deverá ter, no mínimo, 600m² enterrados para caracterizar-se como subsolo. Se o enterramento for inferior a este limite, será então um semi-enterrado.

         As diferentes denominações atribuídas ao nível localizado abaixo do térreo tornam-se importantes pela dependência imposta pela legislação urbanística aplicável a cada área da cidade.

         O tratamento é variável. Ora o subsolo pode avançar para além dos limites do lote, portanto alcançando a área pública, ora é correspondente à edificação acima do solo, ora pode avançar sob afastamentos mínimos obrigatórios.

         As atividades permitidas para o subsolo também são predeterminadas, variando entre garagem, depósito e compartimento de uso transitório. Excetuam-se cozinhas de estabelecimentos comerciais em lotes exíguos.

         O tratamento dos subsolos sempre foi tema de muitas discussões envolvendo o seu nível de afloramento, as atividades permitidas e o acesso de veículos e pedestres.

          O primeiro Código de Edificações, específico para o Plano Piloto de Brasília (1982), definia as atividades permitidas e considerava o que seria computado como área construída ou excluído deste cálculo, inclusive para efeito de taxa de construção no lote.

         Ao lado deste arcabouço, os chamados croquis de cadastro e as plantas de urbanismo anteriores ao Código de Edificações definiam o alcance deste nível, dentro do lote ou em área pública, e estabeleciam a cota de soleira das edificações.

         Grandes discussões ocorriam à época, em torno do afloramento do subsolo dentro do lote e em área pública. A figura do semi-enterrado não era suficientemente delineada, da mesma forma que o nível de enterramento do volume do subsolo não havia recebido a necessária abordagem legal.

         Em decorrência destas indefinições, e em razão dos desníveis dos terrenos, muitos subsolos afloraram consideravelmente nas superquadras do Plano Piloto prejudicando, e muito, a acessibilidade. O mesmo ocorreu nos Setores Bancários Norte e Sul, criando barreiras intransponíveis para o pedestre.

         Estes problemas perduraram até o final da década de 1990, resistindo à publicação de um segundo Código de Edificações.

 A questão não se restringiu ao Plano Piloto, na medida em que o Código das Cidades Satélites não a tratou, assim permanecendo até 1998, quando foi publicado o Código atual, abrangendo todo o DF. Até então, muitas normas aplicadas apenas ao Plano Piloto, inclusive as relativas aos avanços em área pública que inchavam subsolos, eram traspostas para as demais cidades, sob o argumento da isonomia da legislação.

Só em 1998 o Código de Edificações do DF tratou convenientemente a questão, lançando o entendimento do que pode ser considerado como subsolo e como semi-enterrado, definindo os limites para cada condição e, especialmente, determinando as atividades permitidas nestes níveis da edificação.

A partir deste momento, um fato grave deixou de ocorrer: Muitos projetos arquitetônicos apresentavam, até então, subsolo aflorado em mais de 60 por cento e posteriormente, após a execução da obra, perdiam a função de garagem em favor de atividades consideradas de permanência prolongada, além de caracterizarem-se como um pavimento a mais acima do solo, contrariando a determinação da lei de uso e ocupação do solo aplicável à obra.

Em muitas circunstâncias, a utilização incorreta deste nível foi propiciada por falhas no levantamento de cota de soleira, procedimento, à época, ainda não devidamente regulamentado.

O Código de 1998, além destas providências,  estabeleceu a impossibilidade de afloramento nas superquadras do Plano Piloto, exceto em casos de comprovada necessidade decorrente do desnível do solo. Nestes casos especiais, o volume em área pública deve ser tratado paisagisticamente, além da exigibilidade de garantir a circulação de pedestres através da conexão entre calçadas públicas e o piso dos pilotis.

A LUOS, por sua vez, exige o total enterramento do subsolo. Mas admite o afloramento parcial, desde que este trecho se inclua no cálculo da taxa máxima de construção, mesmo que a destinação seja para garagem.

Certamente, esta providência interferirá no índice de aproveitamento da edificação, capaz de reduzir o nível de pavimentos acima do solo, imporá um ponto final nos excessos. 

A Arquitetura e a Forma

                                                   

         Uma obra arquitetônica é projetada com fundamento em critérios determinantes do resultado pretendido.

         Estes critérios abrangem o sistema estrutural, os materiais construtivos utilizados, o programa arquitetônico necessário à consecução do objetivo, o partido arquitetônico que tece as diferentes partes que constituem o programa, a relação com o entorno e a forma.

         A escolha destes elementos não é aleatória. Ao contrário, exige a construção de linhas bem demarcadas que conduzem os conjuntos harmonicamente urdidos à meta que se deseja alcançar.

         Dentre os fatores determinantes do resultado final, um dos mais complexos é a forma.

         Abordagem aglutinadora de diversas essências, a forma é consequência de origens culturais, de momentos históricos, de fatores psicológicos, do conhecimento das características do meio que receberá a obra e da sua relação com os demais elementos determinantes da edificação, com relevo sobre a função.

         Não se pode desconhecer a importância fundamental do atrelamento da estética ao objetivo funcional de uma edificação, sob pena de se perder o condão da harmonia e, por que não, da lógica intrínseca aos atos arquitetônicos.

         Por vezes encontramos edificações apresentadas sob formas que atraem a atenção pelo incomum. Construções em cúpula, outras piramidais e algumas reproduzindo antigos castelos. A dissociação com o entorno imediato e até remoto revela objetivos de destaque por razões de identificação como ponto de chegada, ou por motivos decorrentes das origens culturais do proprietário, ou por fatores decorrentes da própria função, ou por todos estes aspectos combinados. Na verdade, muitas circunstâncias nada têm de aleatória.

         Contudo, algumas soluções pecam pela ausência de lógica.

         Casos existem em que volumes são criados de modo a ignorar a necessária relação entre largura, altura e profundidade, afastando-se de resultados mais satisfatórios, inclusive ignorando o espaço disponível para a implantação da obra.

         Extremamente difícil é a avaliação formal de uma obra. Não se podem restringir formas a critérios de bonito ou feio. O que é agradável a uns pode ser sofrível para outros, dependendo de cada cultura e de cada formação psicológica.

Um quadro de Picasso exposto em museu de grande centro urbano terá uma avaliação estética significativamente diversa se exposto em uma pequena cidade do interior do país. Tudo é relativo.

         Da mesma forma, construir uma casa sob critérios formais e estéticos que nos sejam adequados, em localidades de arquitetura mais emergencial, pode resultar em avaliações até mesmo surpreendentes. A vizinhança pode considerar a obra “esquisita” por não fazer parte do repertório cultural corrente.

         Muitas vezes olhamos a arquitetura de Gaudi e a consideramos estranha, habituados que somos às retas sincronizadas. Mas, antes de tudo, precisamos conhecer o tempo e o espaço que cercou aquela execução, entendendo as razões de cada curva.

          

Habitações Coletivas Econômicas e o Uso de Elevadores

         As edificações consideradas como habitações coletivas econômicas apresentam uma característica que as torna diferentes das não econômicas: A área total de cada unidade imobiliária deve ser igual ou inferior a 68m².

         Em caráter complementar a esta característica, duas outras são admitidas. Podem ocorrer, mas não são obrigatórias: As áreas dos compartimentos ou ambientes que constituem a unidade imobiliária podem apresentar área inferior às exigidas para habitações não econômicas e os materiais de acabamento podem ser de menor qualidade.

         Este conjunto de características tem como objetivo favorecer a redução de custo da construção e, ao mesmo tempo, aumentar a quantidade de unidades imobiliárias no lote, atendendo, portanto, a maior número de pessoas, além de outras concessões atribuídas a edificações desta natureza, que objetivam facilitar o acesso de compradores de renda mais baixa.

         Contudo, uma característica tem se demonstrado inadequada do ponto de vista da acessibilidade – a inexistência de elevador em edificações com até quatro pavimentos acima do térreo ou pilotis, mesmo que a legislação aplicável a elevadores não se restrinja especificamente a habitações coletivas econômicas, conforme consta do Código de edificações do DF.

         A despeito da possibilidade de qualquer edificação habitacional prescindir de elevador quando o número de pavimentos se limitarem a cinco (térreo mais quatro), o que se observa é que apenas as habitações coletivas econômicas são objeto da exclusão deste equipamento.

         O conceito de habitação coletiva econômica foi, inicialmente, implantado nas superquadras norte e sul do plano Piloto de Brasília. Naquelas áreas, as edificações foram previstas com três pavimentos, com ou sem pilotis, onde foi admitida a inexistência de elevador e garagem em subsolo. Estas, portanto, foram as características básicas da condição econômica. Como consequência, não se associava à área máxima de construção do apartamento, nem à redução da área e dimensão mínima de compartimentos.

         Posteriormente, a criação da cidade do Cruzeiro promoveu a mudança de atributos definidores de habitações econômicas. Naquela área, foram construídas edificações com quatro pavimentos sobre pilotis e apartamentos com áreas iguais ou próximas a 68m², sem vagas internas para veículos e sem elevadores.

         Nestas condições, aumentou o número de apartamentos por projeção e, portanto, o número de usuários. Mas o acesso por escada, que já era difícil para três pavimentos, foi intensificado pela criação de mais um nível.

         Esta ocorrência não se restringiu ao Plano Piloto e ao Cruzeiro. A construção de edificações habitacionais com estas características repetiu-se por todo o território do Distrito Federal (embora muitas edificações consideradas econômicas disponham de elevadores).

         À época da publicação do primeiro instrumento legal sobre acessibilidade (início da década de 1980), não havia referência específica à questão dos elevadores em habitações coletivas econômicas.

         Curiosamente, mesmo decorridos trinta anos, o Código de Edificações do DF ainda permite a construção de até 5 pavimentos sem elevadores. Ao mesmo tempo, a legislação sobre acessibilidade omite a necessária intervenção.

         Ao que parece, não se pensa em pessoas com dificuldade de locomoção escalando intermináveis escadas até atingir as suas residências.

         A legislação de acessibilidade estabelece parâmetros abrangendo a proximidade de elevadores em relação aos acessos verticais das edificações, as dimensões internas destes equipamentos, as instalações de segurança e a autonomia exigida, mas não trata deste aspecto tão fundamental.

         Convenhamos, subir cerca de sessenta degraus para atingir o pavimento mais alto, uma ou mais vezes ao dia, no mínimo é atividade para desportistas bem preparados. Não é humano para a pessoa comum.

O Urbanismo, o Direito de Fazer e a Obrigação de Não Fazer.

                

            As normas urbanísticas de qualquer cidade têm por objetivo definir os limites entre o direito individual e o direito coletivo.

            Quando alguém é proprietário de um lote, o direito individual de construir em sua propriedade é indiscutível. Contudo, edificar sobre a área que lhe pertence implica em acatar as limitações legais que atrelam os seus direitos ao contexto mais amplo dos direitos de toda a coletividade.

            Não se pode admitir a existência de uma cidade sem regras de convivência, onde cada um age da forma que melhor lhe convém. Sob o ponto de vista urbanístico, portanto, também existem limites de ação a serem observados que objetivam maximizar o bem estar dos habitantes e usuários, ao mesmo tempo em que são escolhidos os caminhos e resultados minimizadores de circunstâncias negativas.

            O nível de civilidade de um núcleo urbano se mede pela capacidade dos seus moradores de estabelecer critérios que atendam aos anseios individuais e ao mesmo tempo imponham os mútuos limites garantidores do bem estar de todos. Podemos chamar este procedimento de respeito coletivo.

            Entretanto, mesmo em localidades onde os habitantes optam por condições urbanísticas adequadas à vivência e à convivência, vez por outra surgem tentativas de produzir desvios em relação às normas estabelecidas, em franco desrespeito à vizinhança imediata e até mesmo ao entorno mais afastado.

            Estas circunstâncias incluem a alteração de uso ou de atividade da edificação, introduzindo níveis de demanda por serviços urbanos não previstos pelo planejamento da área, acréscimo no número de pavimentos, ocupação de afastamentos obrigatórios, transporte inadequado de materiais, além de muitos outros inconvenientes.

            Vários artigos do Código de Edificações do Distrito Federal estabelecem critérios que direcionam o construtor para uma interação respeitosa com a área ao redor de seu objeto de trabalho. A seguir estão relacionadas algumas obrigações:

A -Movimento de Terras:

·        Respeito ao direito de vizinhança

·        Proteção às redes de equipamentos públicos urbanos ou quaisquer outros elementos existentes na área.

·        Proibição de alcançar a área pública.

·        Os materiais escavados e não reutilizados devem ser depositados em locais previamente determinados pelo Poder Público (quando em área pública).

·        Adoção de medidas técnicas de segurança para lotes vizinhos e área pública circundante.

·        O Alvará de Construção é o documento obrigatório para o início dos trabalhos de movimento de terras.

·        Proibição do afloramento de subsolos em relação ao perfil natural do terreno (a legislação de uso e ocupação do solo pode dispor de modo diferente, impondo condições).

·        Desníveis devem ser tratados paisagisticamente, com vegetação, e repeitar as normas de acessibilidade.

·        Escoamento de valas e barrancos, de acordo com a legislação específica.

·        Construção obrigatória de muros de arrimo nas bordas do lote, quando o desnível produzido for superior a 1m.

·        Consulta obrigatória ao órgão ambiental quando o movimento de terras for lindeiro a cursos d’água ou linhas de drenagem, a várzea alagadiça, a solo mole ou área inundável, a área de proteção ambiental ou sujeita a erosão.

B – Canteiro de Obras:

·        Não podem interferir em lotes vizinhos.

·        O avanço deve respeitar a manutenção de passagem mínima de 90cm de largura em calçadas públicas.

C – Materiais Construtivos:

·        As construções devem apresentar condições de estabilidade, segurança, higiene e salubridade.

·        Paredes que separam unidades autônomas devem ser resistentes ao fogo, apresentar isolamento térmico, acústico, resistência estrutural e impermeabilidade.

·        Paredes horizontais e verticais, fundações, estruturas e coberturas devem ser independentes em relação às unidades autônomas vizinhas, sobretudo quando as edificações forem geminadas.

·        As fundações devem estar dentro dos limites do lote (exceto se houver permissão específica para avanços em área pública). Se profundas, devem recuar, no mínimo, 50cm em relação às divisas do lote.

·        O beiral da cobertura, quando em balanço, só pode avançar até a metade do afastamento mínimo obrigatório, desde que não superior a 1,50m. Proibido o avanço sobre área pública.

·        Não havendo afastamento mínimo obrigatório, o beiral deve guardar, no térreo, a distância mínima de 50cm em relação às divisas com lotes vizinhos. Nos pavimentos superiores, a distância exigida é de 1m. Pode estar sobre as divisas, se existir canalização de águas pluviais.

·        Águas pluviais podem desaguar sobre área pública apenas em locais onde não incida sobre calçadas, passagens de pedestres, vias públicas e lotes vizinhos.

D – Janelas:

·        Obrigatório o recuo de 1,50m em relação a lotes vizinhos quando a janela for paralela à divisa. Para banheiros, o recuo é de 60cm.

E – Varandas e Terraços:

·        O guarda-corpo ou qualquer outra abertura deve recuar 1,50m em relação a lotes vizinhos.

F – Muros e Paredes Externas da Edificação:

·        O tratamento dado às paredes localizadas sobre as divisas deve ser similar ao adotado para as faces internas.

G – Piscinas e Caixas D’Água Enterradas:

·        Devem recuar 50cm em relação aos limites dos lotes vizinhos.

H – Castelo D’Água, Torres e Campanários:

·        Devem estar afastados dos lotes vizinhos, no mínimo, 1/5 de sua altura, garantido em recuo não inferior a 1,50m (a legislação de uso e ocupação do solo pode dispor de outra forma).

Além destas restrições, várias outras são definidas, sempre em conformidade com o que se deseja como garantia ao direito de vizinhança.

Entre estes aspectos incluem-se a circulação de caminhões, a salubridade do canteiro de obras, as condições de higiene das vias públicas e o horário de funcionamento das obras.

O desrespeito a qualquer destes critérios implica em punições que abrangem o embargo, a interdição e a aplicação de multas, além da responsabilização civil, administrativa e criminal do infrator – proprietário e responsável técnico pela obra.

O órgão de fiscalização (AGEFIS) deve ser cobrado diante destas irregularidades, a ele cabendo adotar medidas para saná-las.  

           

O Lote e as Funções Urbanas

                                      

         Para que uma área seja ocupada é imprescindível o seu prévio parcelamento.

         Este princípio, associado ao sentido de propriedade, fundamenta-se no obrigatório ordenamento territorial, condição básica ao bem estar  da sociedade.

         A propriedade da terra é sempre atribuída a instituições ou pessoas físicas. Nos estados e municípios, inclusive no Distrito Federal, a poligonal que delimita os respectivos territórios abrange as terras sob suas responsabilidades. Em consequência, cumpre ao executivo local, em caráter exclusivo, administrar este patrimônio, definindo-lhe o modo de organização e, portanto, a destinação das diferentes áreas.

         Uma grande porção de território, quando ainda não parcelado, é denominada gleba. A transformação desta área em parcelamento pressupõe a prévia definição dos objetivos a serem atingidos, de onde resultam as diferentes destinações, a densidade populacional, os acessos às áreas já ocupadas e outros aspectos de igual relevância.

         Mas a escolha da área a ser parcelada também observa parâmetros pré-definidos: A função que se deseja atribuir depende do estabelecido pelo Plano Diretor de Ordenamento Territorial aprovado para aquele local. Não se pode, por exemplo, propor residências em áreas previstas como industriais, nem qualquer destinação em áreas ambientalmente protegidas.

         O elemento básico de qualquer parcelamento é o lote. As suas dimensões, destinações, localização no contexto geral, relações de proximidades, acessos viários e de pedestres e normas urbanísticas aplicáveis, além de outros critérios, dependem de outros condicionantes, onde se perfilam a capacidade de fornecimento de água e energia, esgotamento sanitário e densidade populacional do entorno.

         Estabelecer a função de um lote no contexto urbano não é, portanto, uma decisão aleatória. Muitos fatores interagem nesta definição.

         Há muitos anos atrás, os lotes residenciais das grandes metrópoles apresentavam área considerável. Provavelmente, os fatores históricos e culturais arraigados à própria origem espontânea das cidades, determinavam a existência de lotes amplos, cercados de verde, onde se misturavam os conceitos rurais aos urbanos.

          Com o decorrer do tempo, a dinâmica das cidades foi gradativamente alterada. Afastavam-se as funções que já não cabiam no contexto e novas funções  emergiam, aptas a atender ao requerido pela população em contínuo processo de mudança e crescimento, atenta às inovações sociais, culturais e tecnológicas.

         A partir destes movimentos, o solo urbano agregou valor crescente, resultante do aumento de complexidade das funções introduzidas.

         O lote ficou cada vez mais caro. Quanto mais próximo ao centro urbano, maior a valorização. Em decorrência, os dimensionamentos foram reduzidos.

         Já não têm lugar os grandes lotes e seus pomares. Em muitas cidades, houve reparcelamento de áreas, como no caso do Setor de Mansões Park Way, no Distrito Federal, onde lotes imensos foram autorizados a serem subdivididos em até oito unidades imobiliárias independentes, constituindo condomínios horizontais.

         Na mesma direção, as habitações coletivas do Distrito Federal, inclusive as localizadas no Plano Piloto de Brasília, tiveram permissão para construir apartamentos econômicos, em substituição às unidades imobiliárias de grandes dimensões.

         Mas existem locais, no Distrito Federal, onde o dimensionamento de lotes foi também vinculado a outros fatores além da valorização do solo. São áreas parceladas para atender a demanda por lotes residenciais voltadas para a população de baixa renda. No caso específico do Guará, a despeito da estreita proximidade com o valorizado Plano Piloto, muitos lotes criados abrangem áreas de 90m² e 120m².

         Mesmo diante desta exiguidade de área, a crescente pressão por áreas residenciais propiciou a possibilidade, prevista pela Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS), de subdivisão vertical de edificações em duas ou mais unidades independentes, dependendo do local onde o lote está situado.  

         Os maiores problemas que certamente decorrerão desta resposta urbanística à crescente densidade populacional será a gradativa queda na qualidade de vida desta mesma população.

         O antigo ditado popular que afirma “Onde come um, comem dez” não pode ser utilizado para transpor a solidariedade humana nele implícita para a compressão e sufocamento de lotes e núcleos urbanos.