Tributo ao Plano Piloto sem Esquinas

                                        

         Na década de 1970, um instigante comentário circulava pelos meios estudantis da Arquitetura e Urbanismo – O Plano Piloto pecava pela ausência de esquinas.

         A análise desta afirmação transformada em crítica dependia, e muito, da origem de quem a ouvia. Se o estudante provinha de outras cidades brasileiras, havia sentido na afirmação, mas se o aluno havia sido criado no Plano Piloto, restava uma grande dúvida e dificuldade em processar aquela frase.

         O que é uma esquina? Nas cidades de traçados convencionais, esquina é o ponto de convergência entre dois segmentos de reta que estruturam e conduzem lotes sucessivos que compõe um quarteirão. Deste ponto específico, é possível visualizar com maior clareza o panorama do contexto urbano onde o observador se insere, incluindo edificações e sistema viário. Este local sempre foi o preferido ponto de encontro para conversas.

         Mas o Plano Piloto, cidade planejada sem a formação de quarteirões com arestas desta natureza, as esquinas, pelo menos nestes padrões, realmente inexistem.

         Naturalmente, a crítica à cidade sem esquinas, em um primeiro momento, parecia incompreensível ao jovem residente no Plano Piloto desde a sua infância.

         Na verdade, o que se queria afirmar era a inexistência de pontos que chamassem à convivência, à informalidade de conversas, enfim, ao lazer despretensioso.

         Mas o Plano Piloto, mesmo sem esquinas, sempre teve uma vida vibrante e intensa. Apenas o modo de apreensão dos espaços, com objetivos de convivência, foi modificado.

         Os jovens das décadas de 60 a 80 buscavam atividades de duas naturezas: Parte refletia ou era uma extensão de suas atividades educacionais e outra parte era essencialmente descontraída.

         Desta forma, no final da década de 60, o auditório da escola-parque da 308 sul exibia, semanalmente, filmes estritamente artísticos, apresentando grandes diretores brasileiros, suecos, alemães, japoneses, italianos, franceses e russos.

 A plateia, lotada de boquiabertos adolescentes diante de uma tela que os ajudava a moldar e aperfeiçoar a maravilhosa intenção, inerente à idade, de mudar o Brasil e o mundo, nos permite afirmar que aquele local era uma “esquina” de intenso sucesso e de muita reflexão.

Em meados da mesma década de 60, o Cine Brasília exibia filmes infantis nas manhãs de sábado e boas produções à tarde e à noite. Esta dinâmica de interação cultural com a cidade culminou no excelente Festival do Cinema Brasileiro, há cerca de quarenta anos em cartaz naquela mesma “esquina”.

O Teatro Nacional, quando ainda inacabado, sem revestimentos, inclusive no piso em cimento grosso e sem cadeiras, apresentava espetáculos de balé europeu e africano. A aridez do espaço reservado à plateia e às outras funções contrastava com o esmero do acabamento do palco, mostrando conceitualmente a que veio. O brilho nos olhares do público ignorava o desconforto físico, mesclando-se ao brilho de cada espetáculo daquela “esquina”.

A tranquilidade, sem a interferência negativa das agressões urbanas, propiciava passeios à W/3 Sul, com paradas obrigatórias nas excelentes sorveterias e confeitarias, como a Colombo e a Flamingo. Numa época ainda sem shoppings, a W/3 Sul, suas vitrines e larga calçada de distanciadas interrupções era uma longa e aprazível “esquina”, frequentada por adolescentes barulhentos e adultos.

Para os mais velhos, ou melhor, os menos jovens, no início da década de 70 havia bares muito dinâmicos, como a Maloca, na Rua da Igrejinha, e o Beirute na 109 Sul. A Maloca era para uma boa conversa com os amigos e o Beirute cedia espaço para revolucionários políticos, artistas e engajados alunos da UnB. Vez por outra acontecia, nesta “esquina”, uma boa confusão com a polícia, mas tudo muito digerível.

Como aproveitamentos dos trechos finais dos pilotis das habitações coletivas das superquadras, adolescentes se reuniam em grandes turmas para conversar besteirol, rir e gritar à toa, desesperando os moradores do primeiro e segundo pavimentos, bem acima. Não fossem as agressões urbanas, é possível que estas “esquinas” do alarido funcionassem até hoje.

Atualmente, muitos frequentam galerias e praças internas de shoppings. Andam à toa, conversam, riem, enfim, convivem. Esta é uma “esquina” que resistiu ainda razoavelmente segura contra a violência que se embrenha em todos os espaços.

Talvez a discussão sobre esquinas já não tenha lugar. Possivelmente, nos tempos atuais, nenhuma cidade conheça mais a função destes recantos mágicos da interação humana. Mas é importante afirmar que o Plano Piloto teve muitas “esquinas”. Não iguais às esquinas fisicamente moldadas pelo planejamento urbano, mas outras “esquinas”, tão filosóficas, culturais, artísticas, psicológicas, enfim, tão humanas quanto quaisquer esquinas do mundo.

Guará – As Transformações Urbanas e os Desvios de Perspectivas.

                

            Núcleo urbano criado para  atender a demanda por moradias de população de menor renda,  o Guará,desde a sua implantação até a década de 1990, transformou-se em cidade consideravelmente adensada, onde muitos dos antigos moradores cederam espaço para uma população de classe média e média alta.

            A razão desta mudança é a sua localização geográfica de centralidade em relação a vários núcleos urbanos do trecho centro-sul do Distrito Federal, entre eles o Plano Piloto e Taguatinga.

            A proposta urbanística original do Guará previa terrenos de grandes dimensões, denominados Áreas Especiais, destinados aos usos industrial, comercial e institucional. Esta providência foi de extrema positividade sob o ponto de vista da possibilidade de oferta de postos de trabalho e serviços que reduziriam significativamente a dependência em relação ao Plano Piloto. Esta característica foi acentuada pela inclusão, em seu perímetro de abrangência, das áreas do Setor de Garagens e Concessionárias de Veículos (SGCV).

            Contudo, a mesma centralidade que promoveu a atração de moradores, removeu a perspectiva de sua independência.

            No início da década de 2000, foi criado o Polo de Modas, destinado à implantação de indústrias e comércio complementar. Mas, desde as primeiras construções ali erguidas, foi transformado em local de amontoado de quitinetes, desvio fomentado pela grande demanda por unidades habitacionais.

            Curiosamente, não foram observadas, à época, as distorções ocorridas na vizinha QE 40, área anterior ao Polo de Modas, onde projeto semelhante  de implantação de atividades geradoras de emprego, renda e serviços resultou, identicamente, em numerosas quitinetes irregulares.

            A partir de Dezembro de 2006, a legislação urbanística do Guará foi substituída pelo Plano Diretor Local (PDL). Instrumento que deveria representar um avanço na forma de uso e ocupação do solo, visando o bem estar da população, o PDL apresentou-se como um desmotivador de  qualquer perspectiva da cidade tornar-se autossuficiente.

            Novamente, a mesma centralidade, aliada à qualidade de vida até então existente e ao esgotamento das projeções destinadas ao uso habitacional coletivo no Plano Piloto, concentrou no Guará o foco  da solução para a carência de unidades habitacionais de média e alta renda.

            Os lotes das Áreas Especiais e do SGCV foram, então, destinados ao uso habitacional coletivo. As alturas das edificações e o número de pavimentos foram extraordinariamente acrescidos, em total desrespeito à horizontalidade construtiva preexistente.

            Entretanto, um elemento surgiu para impor freios à crescente desfiguração da cidade – A Portaria 68/2012 – IPHAN, instrumento Federal que abrangeu o Guará na poligonal de entorno da área tombada.

            A partir desta legislação, as alturas e o número de pavimentos foram significativamente reduzidos. No SGCV, a altura máxima não poderá ultrapassar o limite de 12m, com até 4 pavimentos. Nas outras áreas, a altura passou a ser de, no máximo, 34m, com 10 pavimentos, e dependente da cota de altitude do local.

            A  Legislação de Uso e Ocupação do Solo (LUOS), por sua vez, observou o determinado pela Portaria do IPHAN, reduzindo drasticamente as alturas e o número de pavimentos.

            Ao mesmo tempo, a LUOS limitou o remembramento de lotes, exigiu áreas verdes internas  a estas unidades e determinou afastamentos mínimos obrigatórios em relação às divisas. Além disso, impôs restrições à construção de mais de uma edificação em mesmo lote. Todos estes aspectos eram, no PDL, ora discutíveis e ora omissos.

            Mas, apesar da LUOS, o prejuízo já se instalou. As Áreas Especiais e os lotes do SGCV permanecem como de uso habitacional coletivo. Aliás, a maioria deles encontra-se em processo construtivo ou com obras concluídas.

            O adensamento populacional do Guará já se implantou, apesar da insuficiência do seu sistema viário para a demanda que em pouco tempo será gerada. Muito provavelmente, haverá problemas com abastecimento de água e fornecimento de energia, questões que além de incômodas exigirão consideráveis investimentos públicos que poderiam ser utilizados em obras e serviços de melhoria de condições, e não para corrigir erros cometidos.

            Obviamente, o crescimento e o desenvolvimento das cidades é algo não só obrigatório, mas sobretudo salutar. A estagnação e o engessamento levam à morte qualquer sistema, inclusive o urbano. Mas desde que  as transformações atendam, coletivamente, às necessidades e aspirações de seus habitantes.

As Janelas e as Varandas e a Privacidade de Ocupantes de Lotes Vizinhos.

            De acordo com o Código de Edificações do Distrito Federal, janelas e varandas paralelas às divisas compartilhadas com lotes vizinhos devem manter um afastamento mínimo de 1,50m destes limites (Lei 2105/98, Art. 104, Inciso I e Art. 114). O objetivo deste recuo é garantir a indevassabilidade daqueles lotes.

            Contudo, o  mesmo Art.104, Inciso II, permite que a distância seja inferior a 1,50m se a janela estiver situada em plano perpendicular ou oblíquo em relação à divisa do lote, condição que garantiria a indevassabilidade. O Art.114, Parágrafo Único, por sua vez, igualmente permite que a lateral da varanda esteja a menos de 1,50m da divisa, desde que garantida a indevassabilidade do lote.

            Mas o que é indevassabilidade do lote?

            De acordo com os termos do Código de Edificações, significa que os ocupantes do lote vizinho devam ser respeitados em sua privacidade. Para que isto seja garantido, basta que o recuo de janelas e varandas paralelas à divisa seja de apenas 1,50m, ou que seja mantido qualquer ângulo de obliquidade da janela em relação à divisa. Quanto à varanda, a norma assume um aspecto evasivo, sequer definindo que condições devam ser exigidas para a indevassabilidade.

            Como ambas as normas guardam raízes semelhantes, há quem atribua às varandas a também evasiva obliquidade mínima como garantia do caráter indevassável.

            Entretanto, alguns aspectos devem ser analisados: Desde quando um recuo tão irrisório como o de 1,50m oferece condições de indevassabilidade? Se a janela ou a varanda estiver localizada no pavimento térreo e não houver muro que impeça a visualização, o devassamento é garantido. Se estiverem nos pavimentos superiores, não há qualquer dúvida quanto ao incômodo causado à vizinhança. Tudo isto protegido pela legislação.

            Em habitações unifamiliares ou mesmo em coletivas, bastaria que o legislador se dispusesse a elaborar uma rápida pesquisa de campo para constatar que o nunca revisto afastamento de 1,50m, há mais de trinta anos contido nos sucessivos Códigos de normas edilícias do DF, e centenariamente no Código Civil Brasileiro, em nada garante a indevassabilidade dos vizinhos.

            Inúmeros são os conflitos ocorridos, sobretudo em razão das varandas, onde a curiosidade ou a incapacidade de reconhecer os direitos da vizinhança provocam lamentáveis acontecimentos.

            No que diz respeito à mencionada obliquidade, qualquer pessoa, mesmo sem conhecimentos arquitetônicos e normativos, constata com extrema facilidade que “inclinar um pouquinho”, ou manter um ângulo de  90° para uma janela ou uma varanda nada resolve em termos de devassamento visual. Dependendo do ponto da edificação onde estiver um destes elementos, o devassamento é completo. Mais ainda: A janela ou a varanda podem ser oblíquas ou perpendiculares, mas o ser humano não é assim e tem muita mobilidade e flexibilidade.

            A evidência desta desconformidade é tão antiga que de há muito já deveria ter sido convenientemente tratada. Entender que aquilo considerado como conforto de uns não pode resultar no constrangimento de outros é fundamental no processo contínuo de revisão de critérios e, sobretudo, de valores subjacentes.

A História das Transformações do Distrito Federal

                                  

            As quatro escalas geradoras do projeto urbanístico do Plano Piloto de Brasília – Monumental, Gregária, Residencial e Bucólica – estabeleceram as estruturas do que se desejava atingir em termos de um ordenamento nunca experimentado em qualquer cidade brasileira.

            A escala Monumental, representada pelo conjunto de edificações destinadas a abrigar os três poderes federais e distritais, seriam os mais significativos pontos de atração de emprego.

            Em caráter complementar a esta escala, a Gregária, próxima à Monumental, concentraria os setores centrais do Plano Piloto – Estação Rodoviária, Setores de Diversões Norte e Sul, Setores Bancários N/S, Setores de Autarquias N/S, Setores Comerciais N/S e Setores Hoteleiros N/S. Seria caracterizada por uma área destinada à convivência.

            A escala Residencial, materializada pelas Superquadras Norte e Sul, seria o local de moradia.

            A escala Bucólica, proposta que superou o princípio de criação de parques urbanos como oásis entre as massas construídas, se caracterizou  pela existência de áreas ajardinadas e arborizadas permeando todos os lotes e projeções do Plano Piloto.

            A interligação entre as escalas se faria através dos Eixos Rodoviários e Monumental, tendo em seu cruzamento a Estação Rodoviária e a proximidade das edificações relacionadas à escala Gregária.

            Para aquele planejamento, não existiriam as inúmeras cidades satélites nem as invasões de terras públicas e subdivisões ilegais de terras particulares que adensaram o Distrito Federal, ocupadas por pessoas provenientes de cidades que não ofereciam as condições de vida que, supostamente, o DF poderia oferecer, nem a concentração de núcleos urbanos.

            Enquanto inicialmente se pensava na utilização dos Eixos Rodoviários e Monumental pela população das superquadras e de umas poucas cidades satélites existentes à época, hoje estas grandes vias já não conseguem absorver o intenso fluxo de veículos, ocorrência que se abateu, igualmente, sobre as vias W/3 Norte e Sul e L/2 Norte e Sul e sobre as vias secundárias de distribuição, hoje alçadas às condições de vias arteriais, mesmo sem capacidade para exercer esta função.

            Como forma de atenuar este impacto, foi construído o metrô no trecho sul do DF, o mais populoso, e ainda existe a intenção de ampliar este meio de transporte para o trecho norte, além da implantação do Veículo Leve sobre Trilhos ( VLT).

            Contudo, o caráter “dormitório” destas cidades e  condomínios, caracterizadas por extenso casario intercalado, apenas, por algumas edificações institucionais e comerciais, não representam locais de oferta de emprego e renda.

            Não é por outra razão que a segurança pública do DF enfrenta tantos problemas em coibir a violência urbana, que cresce continuamente, pela falta de perspectivas de vida futura de jovens residentes nestas áreas críticas.

                A população procura se proteger como pode. Em geral, buscam o recurso da  instalação de cercas e grades. No Plano Piloto, já houve  a tentativa de cercar blocos de superquadras e até o fechamento de superquadras inteiras. Mas os termos do tombamento impediram esta ocorrência danosa para os princípios da permeabilidade visual e da acessibilidade.

            Nas entrequadras do Plano Piloto, áreas ocupadas pelo comércio, o projeto original destinava a comércio local. Mas, ainda na década de 1960, atividades comerciais de alcance urbano ali se instalaram, resultando na insuficiência de vagas de veículos. Atualmente, as vagas existentes mal atendem aos que trabalham no local, considerando que as sobrelojas foram alugadas separadamente e como residências.

            As pequenas lojas destas entrequadras, com cerca de 5m X 15m = 75m², ainda na década de 1960 foram objetos de construção de “puxadinhos” sobre áreas públicas contíguas. O objetivo era atender atividades que exigiam áreas maiores espaços. Até hoje este problema persiste apesar das inúmeras tentativas de se buscar um consenso entre Governo e ocupantes.

            Nas áreas centrais do Plano Piloto, o projeto original previa a  oferta de áreas de lazer e outras atividades capazes de agregar a população, o que seria facilitado pela presença da Estação Rodoviária.

            Mas desde a década de 1970 a construção de dois centros comerciais nas proximidades da Rodoviária em nada observou os princípios originais.

            Especialmente em relação ao centro comercial denominado “Conic”, a proposta arquitetônica foi tão infeliz que criou meandros e labirintos estreitos, capazes de atrair péssimos usuários noturnos e de causar insegurança até mesmo em quem circula pela calçada frontal.

            A Estação Rodoviária, a despeito de sua brilhante proposta arquitetônica e urbanística, atraiu frequentadores perigosos, agressores em potencial e de fato das massas de trabalhadores assustados que se apinham diante dos pontos de ônibus. Quem tem alternativa evita passar por aquele local.

            Certa vez, ainda na década de 80, uma pichação em um dos pilares da rodoviária retratava as suas condições: “Coração de abobra podre”. Realmente é o coração, pela convergência das principais vias de circulação de veículos. Mas a abóbora apodreceu.

            Os demais setores vinculados à escala gregária, desde as décadas de 80/90 foram transformados em solos infernais pela deficiência de estacionamentos públicos e pelos acentuados desníveis do terreno. O acesso de pedestres é subordinado a intransponíveis barreiras que se pretendeu disfarçar através de escadas íngremes e inseguras, só acessíveis pelos mais ousados.

            Nestes locais, a escala bucólica já não existe há muito tempo. Vias e estacionamentos (mesmo aquém do necessário) tomaram os espaços.

            O desenvolvimento e o crescimento de qualquer cidade são consequências diretas das modificações intrínsecas à sua própria dinâmica, consideradas as sempre renovadas necessidades e anseios da sua população.

            A partir deste princípio, não se pode pretender que um organismo urbano se mantenha inalterado no decorrer do tempo, sob pena de estagnação funcional e colapso estrutural por incapacidade de responder às demandas geradas.

            Mesmo o Plano Piloto, sítio tombado, sofre pressões por alterações no decorrer do tempo que necessitam tratamento adequado à sua condição. Esta é a realidade que se impôs desde os momentos iniciais de sua implantação, quando foram criadas as primeiras cidades satélites.

            Evidentemente, outras cidades foram criadas. Mas a forma de tratamento destes núcleos foi incompatível com a necessidade de torná-las independentes do Plano Piloto.

            A realidade que hoje se impõe é o resultado da inobservância  à regra básica: Onde residem pessoas devem existir empregos e serviços. Ignorar este princípio tão elementar é fechar os olhos e os sentidos à história brasileira de adensamento e caos dos grandes centros urbanos.

            Não se entendeu, à época de sua implantação, o caráter de excepcionalidade urbanística e arquitetônica do Plano Piloto. Mesmo que excepcional não fosse, perdeu-se excelente oportunidade de reverter a perversa tendência brasileira de submeter pessoas a longos deslocamentos em meios de transporte apinhados e obsoletos.

            A gravíssima irresponsabilidade de permitir ou ignorar as invasões de áreas públicas e as subdivisões clandestinas de áreas particulares, além da oferta de lotes grátis, promoveu e intensificou as rápidas migrações em direção ao Distrito Federal, a despeito do tombamento do Plano Piloto.

            A solução para este caos não está em permissividades como abrir estacionamentos, suprimindo áreas verdes, ou no cercamento de superquadras ou em qualquer outra atitude que possibilite desfigurar o Plano Piloto. As respostas não estão dentro pela deste núcleo urbano, mas fora de seus limites, através de um reordenamento territorial que reverta a incidência de movimentos pela oferta de empregos, serviços e esperanças nas proximidades imediatas das demais cidades do DF e do seu entorno. O Plano Diretor de Ordenamento Territorial propõe. Portanto, que se cumpra, e com a rapidez que o problema requer.

A Lei de Uso e Ocupação do Solo – LUOS- e as Habitações Coletivas no Distrito Federal.

            A Lei de Uso e Ocupação do Solo do Distrito Federal, instrumento complementar ao PDOT aprovado em 25/04/2009 e à legislação federal pertinente, estabelece parâmetros para parcelamentos existentes e consolidados, para novos parcelamentos e para aqueles decorrentes de regularização fundiária, registrados em Cartório. Excetua-se a área objeto de tratamento através do Plano de Preservação do Conjunto Urbanístico Tombado (PPCUB).

            O objetivo da elaboração da LUOS foi substituir os Planos Diretores Locais (PDLs) e as legislações urbanísticas aplicáveis às cidades que não tiveram PDL.

            Em decorrência da conhecida deficiência de habitações no DF para atendimento à demanda existente, o trato especial com as habitações coletivas se sobrepõe ao concedido às demais edificações.

            Para que a habitação coletiva atinja melhor nível relativo à função social que desempenha, alguns parâmetros foram revistos. Neste sentido, foram alterados os métodos de cálculo do coeficiente de aproveitamento e da Outorga Onerosa de Aumento de Potencial Construtivo – ODIR – além da definição mais ajustada do tipo de edificação sujeita ao pagamento da Outorga Onerosa de Alteração de Uso – ONALT.

 Com o mesmo objetivo, foi revista a relação entre o número de apartamentos e o número de vagas para veículos internamente ao lote ou projeção e a necessária proposição de novo regulamento para a Concessão de Uso e Concessão de Direito Real de Uso, onde se inseriu a possibilidade de utilização de cercas sobre a área pública contígua às edificações.

As modificações não abrangem apenas o uso Habitacional Coletivo, contudo, por ser o mais numeroso no meio urbano as mudanças assumem a sua face mais significativa.

A – Coeficiente de Aproveitamento: Subsolos e Pilotis.

            O cálculo deste índice sempre excluiu subsolos destinados a garagens ou a depósitos.

 A LUOS, diferentemente, propõe que apenas os subsolos totalmente enterrados sejam excluídos deste cálculo, excetuando semi-enterrados (mais de 60 por cento aflorados) ou subsolos parcialmente enterrados (menos de 60 por cento enterrados).

Quanto à destinação a depósito, mesmo que o subsolo seja totalmente enterrado será incluído no cálculo do coeficiente de aproveitamento.

No que diz respeito aos pilotis, o Código de edificações do DF excetua do cálculo do coeficiente de aproveitamento as áreas destinadas às circulações de pedestres, ocorrência que sempre gerou questionamentos. A LUOS, entretanto, inclui toda a área dos pilotis no cálculo deste índice.

B – Cálculo da ODIR:

            A cobrança da ODIR ocorre quando a edificação tem área construída que ultrapassa o coeficiente de aproveitamento básico, índice já permitido em legislação urbanística anterior, seguindo em direção ou alcançando o coeficiente de aproveitamento máximo (a LUOS propõe, em muitos casos, a eliminação deste índice mais alto por ter sido esgotado o estoque de acréscimo previsto em algumas áreas das cidades).

            Na elaboração deste cálculo, as Habitações Coletivas se subdividiram em Não Econômicas, Econômicas (68m²) destinadas à população de média renda (de 5 a 12 salários mínimos), Econômicas (68m²) sem destinação específica, de Interesse Social inseridas em Programas Habitacionais definidos nas políticas de habitação Distrital e Federal, orientadas para a população de baixa renda e as construídas para atendimento à Política Habitacional do DF, mas não declaradas de Interesse Social.

A diferença entre estas formas de tratamento está no cálculo do pagamento da ODIR, onde a fórmula incluiu o Fator de Interesse Social, com valor diferenciado por tipo de edificação.

 Para as não econômicas e as econômicas, o fator é de 0,8. Para as econômicas orientadas para a população de média renda, o fator é de 0,5. Para aquelas não declaradas de interesse social, mas integrantes da política habitacional do governo, o fator é de 0,3. Para aquelas declaradas de interesse social, o fator é nulo, logo, não há cobrança de ODIR.

A partir destas diretrizes, se uma edificação onde não era possível construir habitação coletiva passar a dispor deste uso, desde que permitido pela LUOS e não houver qualquer destinação que envolva interesse social, será cobrada a ODIR com a aplicação do Fator integral (0,8).

A redução deste Fator objetiva, portanto, estimular a produção de habitações coletivas que permitam o acesso da população de baixa e média renda. Contudo, vincula-se ao uso permitido para cada lote ou projeção, conforme constar da LUOS.

C – Cálculo da ONALT:

            Os PDLs faziam referência à cobrança desta outorga, cobrada pela valorização do imóvel a partir da alteração ou extensão de uso ou atividades. Mas não era muito claro em que casos haveria a cobrança.

            A LUOS, por sua vez, definiu o tipo de edificação que será objeto deste ressarcimento: Centro Comercial ou Shopping Center, Posto de Abastecimento de Combustíveis, Hipermercado, Uso Institucional, transformação de Uso Rural para Urbano e, naturalmente, as Habitações Coletivas.

            Em consequência, qualquer imóvel que tenha a possibilidade de transformar o uso, como o habitacional unifamiliar para o multifamiliar, será submetido ao pagamento da ONALT.

D – Cálculo do Número de Vagas para Veículos:

A legislação aplicável sob este aspecto consta do Código de Edificações do DF e estabelece a proporção de uma vaga para cada apartamento com até 8 compartimentos ou ambientes de permanência prolongada (CAPP). Como resultado, apenas apartamentos de 4 quartos exigem duas vagas.

A LUOS reduziu esta proporção para uma vaga a cada 6 CAPP, o que poderá requerer que apartamentos de 3 quartos tenham 2 vagas.

Para solucionar a constante polêmica sobre a questão da vaga presa, só apartamentos com duas vagas podem dispor de uma delas presa, desde que o  acesso à presa se faça apenas através da vaga solta.

E – Concessão de Direito Real de Uso e Concessão de Uso:

A legislação aplicada aos avanços sobre área pública através de compensação de área, da construção de varandas, de circulações de veículos e pedestres, de torres de circulação vertical e de subsolo desde há muito tem se demonstrado inadequada pelos excessos que permite.

A LUOS trata esta questão sem detalhá-la, deixando que novos parâmetros sejam publicados posteriormente. Contudo, insere a construção de cercas em área pública contígua aos lotes ou projeções.

 Há muito tempo, a instalação de cercas desta natureza tem se demonstrado abusiva, quando executadas sem autorização do Poder Público, além de dispor de mecanismo legal que foi considerado inconstitucional.

De acordo com a LUOS, o cercamento será subordinado às consultas às Concessionárias e Permissionárias de serviços públicos e à anuência do órgão urbanístico e do órgão ambiental (se próximo à APP).

Decreto Governamental definirá os locais onde serão permitidas, os valores cobrados pela concessão, os critérios e as limitações urbanísticas e ambientais.

Não será permitida a impermeabilização da área ocupada através de calçamentos ou asfaltamentos, nem o uso de qualquer edificação ou cobertura. Deverá se área exclusivamente ajardinada e arborizada.

A Lei de Uso e Ocupação do Solo do DF- LUOS DF- e os Coeficientes de Aproveitamento.

            Por coeficiente de Aproveitamento entende-se a relação entre a área edificável e a área do lote.

            Este índice refere-se à proporção aceitável entre a quantidade de área construída e as dimensões do lote, consideradas as características de  cada cidade e do local onde está situado o lote, com base nos elementos que atribuem particularidades em termos morfológicos e tipológicos de cada núcleo urbano.

            A definição deste índice, portanto, não é procedimento relacionado a meras escolhas pontuais atribuídas a determinados lotes ou conjunto de lotes. Diferentemente, é fator intrinsecamente associado aos demais condicionantes urbanísticos adotados – alturas máximas das edificações, número máximo de pavimentos, taxas de ocupação máxima e de permeabilidade, afastamentos mínimos obrigatórios, número mínimo de vagas para veículos, além de outros parâmetros que se fizerem necessários.

            Todos estes critérios interagem atavicamente na manutenção do caráter peculiar de cada cidade, sem perder de vista as necessidades atuais e futuras de determinado núcleo urbano.

            Por caráter peculiar entende-se a forma de desenvolvimento e crescimento de cada localidade, considerados, pelo menos, os aspectos de horizontalidade/verticalidade, os condicionantes culturais, ambientais, econômicos e sociais que influenciaram e influenciam a dinâmica do núcleo urbano.

            Por necessidades entende-se o conjunto de metas a serem atingidas, resultantes do crescimento populacional e das mudanças sofridas por seus habitantes em termos culturais, econômicos, sociais e psicológicos, atrelados a novos conceitos de vivência e convivência. Mas que não se distanciam dos elementos positivos presentes que deram certo e, portanto desejam que sejam preservados enquanto fator de identificação urbana.

            Nestes termos, os coeficientes de aproveitamento propostos para determinado núcleo urbano deve considerar a possibilidade de adensar algumas áreas e garantir a manutenção das características de outras.

            Assim considerado, não é aceitável que áreas exclusivamente residenciais unifamiliares sofram pressões que não possam ser assimiladas e que destruam a sua identidade e funcionamento, circunstância ocorrida quando se insere usos e coeficientes de aproveitamento incompatíveis com os existentes. Por outro lado, há que se propiciar a criação ou a alteração de áreas com destinações e coeficientes de aproveitamento que atendam às demandas por moradias e garantam níveis satisfatórios de desempenho de funções urbanas vinculadas às necessidades do mesmo núcleo.

            O Plano Diretor de Ordenamento Territorial do DF – PDOT DF- publicado em abril de 2009 trouxe em seu Artigo 42 uma significativa possibilidade de serem construídas edificações com elevados coeficientes de aproveitamento em determinadas Zonas Urbanas.

            O maior potencial construtivo, fixado em 9, foi atribuído à Zona Consolidada, onde se concentram as áreas urbanas de Sobradinho I e II, Santa Maria e Etapa 4 do Polo JK, Gama, Recanto das Emas, Riacho Fundo I e II, Guará, Núcleo Bandeirante, Taguatinga, Águas Claras, Ceilândia, Samambaia, além de parte da área urbana de Planaltina, o Setor de Indústrias e Abastecimento em sua totalidade e as Quadras 1 a 5 do Setor de Mansões Park Way.

            A partir deste parâmetro, poder-se-ia entender que em todas as áreas mencionadas o coeficiente de aproveitamento igual a 9 seria aplicável, mesmo que as legislações urbanísticas de cada um destes locais dispusesse de outra forma. Em decorrência, grandes desentendimentos se instalaram em função dos múltiplos interesses orientados para estas cidades. Enfim, não estava claro em que condições este potencial poderia ser aplicado.

            Mas a LUOS surge para por fim a este ponto obscuro.

            Em seu Art.21 define as regras para a aplicação do coeficiente de aproveitamento, atrelando o limite à satisfação dos demais parâmetros urbanísticos, que em seu conjunto podem impossibilitar o acesso ao potencial máximo permitido – índice este revisto e reduzido pela LUOS em várias cidades do DF, sobretudo em observância ao que prevê a Portaria 68 do IPHAN para as áreas do entorno do Conjunto Urbanístico tombado.

            Tomando como exemplo duas localidades do DF – SGCV e Área Especial 2 do Guará II – onde o PDL aplicável admitiu edificações com porte que deixou perplexa a população residente e habituado a uma linguagem urbanística fundamentada na horizontalidade, é possível verificar com maior clareza os novos destinos previstos pela LUOS para estas áreas:

            A – SGCV: lotes com área de 5000m² (50m X 100m)

                    . Uso RO3: Residencial obrigatório e outros usos permitidos no térreo.

                    . Coeficiente de Aproveitamento: Básico de 2,10 e Máximo de 3.0 ( 10500m² e 15000m²)

                    . Taxa de Ocupação: 70 por cento (3500m²)

                    . Taxa de Permeabilidade: 10 por cento, somente cobertura vegetal (500m²)

                    . Afastamentos Mínimos Obrigatórios: 10m de todas as divisas (2600m²)

                    . Altura Máxima: 13,50m

                    . Número Máximo de Pavimentos: 4

            Considerados estes dados, lotes desta natureza não podem ter área total construída superior a 3900m².

B – Área Especial 2 do Guará II: lotes com 5000m² (50m X 100m).

            . Uso: Os mesmos admitidos para o SGCV.

            . Coeficiente de Aproveitamento: 2.8 (14000m²)

            . Tx. De Ocupação: 40 por cento (2000m²)

            . Tx de Permeabilidade: 10 por cento (500m²)

            . Afastamentos: 7m de todas as divisas (1904m²)

            . Altura Máxima: 21m.

            . Número máximo de pavimentos: 7

            Da mesma forma que os lotes mencionados para o SGCV, o potencial construtivo, limitado em 10096m², encontra-se muito aquém dos 14000m² admitidos pelo coeficiente de aproveitamento de 2,8.

            Conclui-se, portanto, que a LUOS representa um modelo de tratamento urbanístico que retrocede nas abusivas concessões presentes no PDL, instrumento que impactou negativamente sobre o conceito cultural da população quanto à apreensão visual do espaço urbano.

            Ao mesmo tempo, a LUOS se fundamentou nos coeficientes de aproveitamento previstos em legislações urbanísticas anteriores, incluindo o PDOT, para propor alterações caso a caso, mas assumiu a postura de limitar a possibilidade de unificação de lotes vizinhos, amplamente permitida pelo PDL,condicionando este ato a futura legislação específica que determinará onde isto poderá ocorrer (ART.22, Parágrafo Único).

            Diga-se de passagem que esta unificação, somada aos tímidos afastamentos relacionados apenas às aberturas de janelas e à omissão da taxa de ocupação, permitiram a densidade excessiva de lotes remembrados, fartamente favorecidos por coeficientes de aproveitamento muito elevados.

            Poderíamos até concluir que a redução de alturas e densidades construtivas em determinadas áreas resultará em sobreposição de linguagens muito diferentes. Mas é necessário pensar no avanço quanto ao respeito aos habitantes e ao perímetro de tombamento de Brasília, além do controle sobre a capacidade de funcionamento de todos os sistemas de infraestrutura urbana.

           

           

A História da Compensação de Área em Edificações no Distrito Federal – da Legislação Inicial ao Plano de Preservação do Conjunto Urbanístico de Brasília.

            Compensação de Área é um conceito aplicável a determinadas edificações no Distrito Federal, associado à possibilidade de serem construídos avanços além dos limites do lote ou projeção registrados em cartório.

            Os avanços devem estar restritos aos pavimentos acima do térreo (espaço aéreo) e são condicionados, ainda, à equivalência de áreas em relação às reentrâncias em direção aos limites do lote ou projeção, que não podem ser seccionados. A diferença entre estes dois movimentos deve ser nula, de modo a garantir a integridade da área original do terreno disponível, conforme registro cartorial.

            O fundamento desta possibilidade remonta ao início da década de 1980, quando a rigidez dos limites e da forma das projeções, especialmente as destinadas às habitações coletivas das superquadras do Plano Piloto, gerava insatisfações quanto à dificuldade em propor projetos arquitetônicos diferenciados.

            De acordo com este critério adotado à época, tratado por lei de concessão de uso que também incluía outros elementos em área pública – varandas em espaço aéreo, subsolos destinados a garagens e circulações verticais – tornou-se viável, portanto, avançar até 1m em espaço público, acima do térreo e compensado internamente ao lote ou projeção com reentrâncias equivalentes aos avanços.

            Novos parâmetros normativos, arquitetônicos ou urbanísticos, sempre passam por um período de adaptação. A elaboração e a execução de propostas neles fundamentadas possibilitam avaliar os aspectos positivos e negativos daquela aplicação e que pontos necessitam ser revisados e ajustados. Esta é uma parte importante do monitoramento exercido, ao lado da verificação da correta observância à legislação vigente.

            Durante a fase de implantação do Decreto Governamental que regia estas modificações arquitetônico-urbanísticas, alguns problemas foram constatados:

            . As reentrâncias eram estreitas ou profundas demais, causando insuficiência de iluminação e ventilação de compartimentos.

            . A soma entre os avanços da compensação de área (1m) e as varandas (2m) sobre área pública resultava em excessivo alcance fora dos limites do lote ou projeção (3m).

            . Os avanços, sobretudo se localizados nas empenas, aproximavam excessivamente edificações vizinhas, além de resultarem em ocupações superiores a 3m frontalmente às arestas formadas entre as fachadas frontal e posterior e as empenas.

            . Dependendo da dimensão existente entre o meio-fio da via pública e o limite do lote ou projeção, havia interferência negativa em relação ao estacionamento público. Em alguns casos, parte dos 3m permitidos para o avanço ficava sobre o estacionamento, impedindo o acesso de veículos mais altos. Naquela época, muitos pés-direito de pilotis alcançavam cerca 3m.

            Simultaneamente, problemas com as outras aplicações deste mesmo Decreto de Concessão de Uso se avolumavam. Em decorrência, outras normas foram publicadas, até chegar à Lei Complementar 388 de 2001, que buscava corrigir estas distorções. Mas o questionamento sobre cobrança de valor devido por proprietários de unidades imobiliárias dotadas de avanços com varandas resultou na impossibilidade de aplicação desta Lei Complementar até decisão jurídica final.

            Nova Lei Complementar foi publicada. Neste novo instrumento, a compensação de área permaneceu sem cobrança por representar avanço compensado com área interna ao lote ou projeção, portanto, área objeto de prévio pagamento quando da aquisição do imóvel. Mas as varandas permaneceram em cobrança. O argumento dos proprietários sobre terem pagado pelas varandas quando da compra das unidades imobiliárias prevaleceu. Durante a fase de análise, esta Lei Complementar também teve seus efeitos suspensos.

            Em 28/01/2008 foi publicada a Lei Complementar 755, regulamentada pelo Decreto 29590 de 09/10/2008. Neste instrumento, o mais recente, Compensação de Área não é objeto de pagamento, mas varandas o são, exceto se localizadas em lotes ou projeções de uso residencial, quando são liberadas de cobrança.

            A LC 755 trata também de diversas outras aplicações relativas a avanços em área pública, no nível do solo, do subsolo e em espaço aéreo. Entre estas orientações constam parâmetros já existentes e alguns revistos em relação a normas anteriores, solucionando alguns problemas como os mencionados anteriormente:

            . A soma entre o avanço originado da compensação de área com as varandas sobre área pública não podem ultrapassar o limite de 2m.

            . Inviabilizou os avanços em lotes ou edificações geminados (embora este seja um ponto obscuro desta norma, já presente na LC 388 e na seguinte).

            . Os afastamentos entre fachadas e empenas e as projeções vizinhas, conforme consta do projeto urbanístico da área, passou a ser determinante da possibilidade, ou não, de serem construídos os avanços, considerando que a distância obrigatória entre lotes ou projeções deve guardar a proporção de 2/3 da distância existente. Nestes termos, se a distância entre as projeções ou lotes vizinhos for insuficiente, não haverá possibilidade de construir utilizando estes recursos da norma.

            . Os avanços nas arestas das edificações foram limitados a 2m.

            . Se uma edificação tiver pé-direito do térreo inferior a 4m, e o lote ou projeção estiver à distância inferior à metade do avanço permitido, estes não poderão ser construídos.

            Considerando o longo tempo de aplicação destes parâmetros, podemos afirmar que parte significativa das superquadras e dos setores centrais do Plano Piloto de Brasília foi beneficiada pelo mecanismo da Compensação de Área. Por esta razão, o Plano de Preservação do Conjunto Urbanístico de Brasília  (PPCUB), mesmo em sua disposição de garantir a preservação desta área sob os aspectos urbanísticos, arquitetônicos, cultural, paisagístico, histórico e artístico, não impediu que os avanços ocorram.

            Mas impõe condições, proibindo o fechamento de varandas sobre área pública e sua incorporação aos compartimentos contíguos, limitando os compartimentos com varanda às salas de estar e fixando o avanço máximo em 1,30m.

            Estas providências do PPCUB não representarão alcance considerável no resgate da clareza das linhas prismáticas que caracterizou as superquadras em sua proposição inicial, mas imporão limites no momento em que preservará, por tombamento, as formas prismáticas mais características das manifestações dos anos 1950 e 1960.

            Na verdade, a história envolve acontecimentos associados a determinados locais em determinados períodos de tempo, sejam feios ou bonitos, positivos ou negativos. Tudo é igualmente história.